[摘要] 纵观2014年江门楼市，可谓跌宕起伏。从电商的首次进驻，新盘频频出现，楼盘库存一再高企，同质化的楼盘竞争愈趋激烈，到9月30日“房贷放松”的新政策出台，江门楼市再次掀起一番风浪。经历不平凡一年的江门地产人有哪些切身体会，对于2015年楼市走势有何看法、预测？
泓润地产开发有限公司副总经理、营销总监杜美珍：
避免同质化竞争 改走差异化路线
2014年上半年，房地产行业一直处于低迷状态。到了下半年则开始调整，加上政策利好，很多楼盘以价换量，成交量有所上升。不过，在杜美珍看来，江门楼市下半年回涨的趋势其实不太明显。“下半年到10月，整体楼市的均价水平较上半年的涨幅是有一个上升的空间，但是从下半年开始，江门的很多楼盘都是带装修出售，因此，整个的成交均价未必可以如实反映上涨幅度，可能会有微小的上涨趋势。”对于明年的市场走势，杜美珍预测会趋向稳定，不会出现大起大落。
楼市很难再跌落冰点
2014年楼市开局不利，销售下滑严重。哀声一片中，各地 陆续为限购松绑。而9月30日央行修改首套房房贷认定标准，则被视为第二波救市手段。11月21日，央行发布公告：自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，楼市再迎利好。对于这一连串动作，杜美珍认为对江门楼市的影响不是很大。
杜美珍以解除限购的佛山为例解析：“市场会在短时间内会释放购房需求，但是真正在短时间内销售量大增的，就是南海桂城区域——因为它是距广佛同城 近的地方。解除限购对高明、三水的影响是比较弱的。”
不过，她坦承央行“9·30”新政确实对市场有一定的刺激作用，“因为那段时间滨港在推新货，很多客户都在等这个政策的出台。”她表示虽然江门没有限购政策，但是由于央行降息和贷款利率的调整，政策在短期之内就会释放一定的需求，但从长期来说，总体上不会有很大的上升空间。
“从这两年来看，楼市会进入较平稳阶段，很难再跌落一个冰点。因此，建议购房者‘该出手时就出手’”，杜美珍说，其个人也希望楼市稳中向上，房地产越来越趋向市场化，而不是由市场调控。
综合体宜差异化竞争
从宏观转向微观，随着汇悦城、万达综合体进驻江门北新区，再加上正在建设中的益丞、摩根国际，未来综合体将在北新区扎堆，如何保证健康发展？对此，杜美珍表示，从传统的益华到汇悦城再到万达广场，江门有很多类似的综合体，“这些商业地产对整个江门的市场发展来说都是好的，但各个综合体需要形成差异化竞争，如果大家都趋于同一种热态去做的话，不利于整个市场的发展。”杜美珍说，以正在建设中的摩根国际为例，在商业方面没有百货那样的业态，而是以写字楼、酒店式公寓为主，“它的公寓还分酒店式公寓和LOFT公寓，酒店式公寓采用酒店管理的模式，而LOFT公寓则是江门 可以做到两层的公寓，这在江门算是很 的。它类似滨港一号，但是滨港一号属于纯商业，而LOFT公寓是宜商宜居的，跟SOHO有点类似。”杜美珍表示，摩根国际自我定位清晰，避免同质化竞争，就是走差异化竞争的一个很好的例子。
天鹅湾营销经理李松杰：
预计明年一季度楼市量升价稳
回顾2014年江门地产，李松杰指出，上半年量价齐跌，第三季度各大开发商大力促销，成交量有所回升，市场呈现出量升价跌的现象。随着“9·30”新政、降息等利好消息的出台，第四季度成交量大涨，市场上促销的力度也有所放缓，价格趋于稳定。
那么明年楼市情况如何呢？“预测明年 季度仍然会延续今年第四季度的销售状况，成交量持续放大；但因为库存依旧高企的现实，成交量、成交价明年虽有小幅波动，但会趋于平缓。”李松杰说。
去库存仍是营销主题
有统计称今年四季度江门不少楼盘楼价回涨，李松杰对此并不认同：“我认为第四季度楼价没怎么涨，只是相比第三季度市场上促销的力度减弱了。”他解释，由于2013年下半年，尤其是第四季度的高成交量，提前透支了部分购房需求，加上高库存影响下购房者观望情绪加重，2014年上半年成交量下降了约20%，五一之后市场上出现了各种促销活动，成交量止跌回升，但是没能维持多久。在高库存，高销售压力下，各大楼盘纷纷在第三季度推出大力度的促销活动，成交量上去了，成交价格明显加落，降幅达10%。
此外，国庆前夕“9·30”新政的出台，给市场注入一支强心针，10月成交量环比增加30%以上，成交量的上升，市场上的促销力度也开始减弱，成交价格小幅回升，反映在市场上就是楼市“”了。“目前市场上的存货量还是比较高的，‘去库存’仍然是接下来一段时间房地产营销的主题。”李松杰说。
短期内房价涨幅不大
不少房产商指出江门冰点已过，是不是错过了购房的 时机呢？李松杰认为：“购房时机要分开两方面来讲，从大的方面来说，目前市场上存在着各种利好的政策、消息，楼市开始复苏，成交量也开始有所上升，但市场整体的库存量仍然居高不下。在销售压力下，各大开发商会继续保持促销力度，因此短时间内，房价应该不会有太大的涨幅。另外从小的方面来说，具体到对每一位购房者而言，影响购房的因素除了价格之外，还有诸如地段、交通、配套等各种因人而异的因素。”李松杰表示，只要是买来自住的，只要找到上述各方面都比较合适的就可以出手，都是购房的 时机。
至于上月央行降息带来的连锁反应，李松杰称：“降息 直观的体现就是购房者月供款减少，购房压力下降，但这不是 重要的，我认为降息对楼市的影响主要还是体现在增强购房者的信心。”
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