[摘要] 纵观2014年江门楼市，可谓跌宕起伏。从电商的首次进驻，新盘频频出现，楼盘库存一再高企，同质化的楼盘竞争愈趋激烈，到9月30日“房贷放松”的新政策出台，江门楼市再次掀起一番风浪。经历不平凡一年的江门地产人有哪些切身体会，对于2015年楼市走势有何看法、预测？
纵观2014年江门楼市，可谓跌宕起伏。从电商的首次进驻，新盘频频出现，楼盘库存一再高企，同质化的楼盘竞争愈趋激烈，到9月30日“房贷放松”的新政策出台，江门楼市再次掀起一番风浪。经历不平凡一年的江门地产人有哪些切身体会，对于2015年楼市走势有何看法、预测？四位“局中人”分享个人感受。透过他们的观点不难发现，来年房价微涨趋稳成为共识。
元子地产总经理谭华驹：库存高企局面难改 政策推行牵动市场
回顾今年的江门楼市，在发展区域方面，谭华驹感受颇深。他表示，在即将过去一年里，江门镇街盘表现得十分活跃，镇街楼盘已经慢慢摆脱镇街的局限，向市区楼盘看齐，例如潮连的益丞富隆居、荷塘的益丽龙湖等，都以大盘的姿态呈现，明年镇街盘的表现也十分值得关注。而面对江门 城区楼盘布局，谭华驹评论称：“北新区的楼盘竞争渐趋白热化，江海区的楼市反而获得了一个很好的发展空间，也是值得关注的。”
在库存高企的情况下，针对11月房源新增2497套，供应量再度爆发的情况，谭华驹也给出了解释。其认为，11月新增的房源与市场没有必然的联系，发展商拿到土块后都有开发的年限，这几年内必须进行开发，工程开工后就很难停下来，新增的一批房源并非因为近来市场有所复苏而突然冒出来，而是属于正常的市场补给。
明年江门楼市的走势如何？谭华驹认为：“未来一年库存高企的状态难以改变，哪怕成交量延续近三个月的成绩，库存消化仍至少需要一年时间。去库存、让楼市回归健康运行的轨道将是主要任务。”据此，谭华驹预测明年的房价总体仍然以平稳为主，不会上涨太多。加之银行的信贷放松，明年春节后楼市会出现一个“小春天”，迎来成交的小高峰。但其同时强调，不排除明年会受政策影响而让市场受到一定的冲击。谭华驹称，明年3月《不动产登记暂行条例》将实施，这会让不少购房者陷入观望，增加市场的不确定因素。由于不动产登记造成的观望情绪会持续一段时间，若政策上无新的变动，明年5月之前成交情况应当会比较平淡。若上半年库存消化情况不理想，不排除七八月会有一波优惠的高潮。此外，年中之后的市场变动，还要视乎一直“欲出未出”的房产税的推行情况，若“房产税”真的出台推行，将给市场带来一定的冲击，这些都是政策对明年楼市的潜在影响，进而带来很多的不确定因素。但若无大变动，明年楼市整体应当是平稳小幅向上的。
在房地产 方面，谭华驹表示，未来房地产不可能出现过去那种 的现象，想凭借 房产一夜暴富目前很难现实，但房地产还是可以保值的，可以作为抗通胀的一个选择。
华茵桂语营销 总经理黄锦康：房价“冰点”已过 江门楼市正在回暖
“房价的冰点已经过去了，对于一些比较有品牌口碑的项目来说，你如果没有买到‘4’字头、‘5’”字头，现在已经很难再买得到。”华茵桂语营销 总经理黄锦康表示，2014年是江门楼市低迷的一年，而随着政策向好以及开发商以价跑量凸显成效，江门楼市一改颓靡，整体呈现出回暖迹象，房价逐步回升。
两大因素促成 潮
2014年江门楼市低迷显露无疑，并未太过让黄锦康惊讶。因为根据去年房屋的报建量、开工面积以及近万库存积累等情况，其已预估到了这一可能情况。但是，今年房价的跌幅之大，却超乎他的预料。他认为2014年江门楼市房价具有震荡下行的特点，而房价下行的两大原因是：库存的高企以及新盘的百家争鸣。
“库存供应量大，开发商完成任务压力大，在不利的市场环境中，以价换量成为地产商博弈的策略。”黄锦康表示，从4月开始，市场开始持续大幅放量，到8月库存量形成高峰，随后虽然市场库存放量幅度减小，但是库存高企是贯穿全年的现实。
此外，不少“新面孔”的出现导致竞争加剧。黄锦康表示保利大都会、华茵桂语、海逸城邦、莱茵华庭、凯茵豪庭、外海翡翠华府、富隆居等新盘扎堆出现及推售，让市场呈现百花齐放的局面。北新区和滨江新区这两个区域供应面积比例之和高达77%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。在这种局面下，5月底，保利率先跳水 ，打破滨江新区这一板块“6”字头以上起价的局面，以“5”字头的房价冲击市场，拉开江门楼市 潮的帷幕。
房价已开始稳步上涨
“在经过以价跑量，并且在五一 周和金九银十的库存消化调整后，江门的房价已经有所回升。”黄锦康指出房价目前正在稳步上涨，并且库存消化稳定。
住建局数据显示，2014年6月，蓬江、江海区新建商品房网签面积13.40万平方米，其中住宅面积11.32万平方米，环比增长33.0%，同比增长35.7%。10月，蓬江、江海区新建商品房网签面积16.02万平方米，其中住宅面积13.96万平方米，环比增长40.3%，同比减少29.8%；住宅网签套数1293套，环比增长32.6%。11月，蓬江、江海区新建商品房网签面积20.77万平方米，其中住宅面积17.89万平方米，环比增长29.7%，同比增长54.8%；住宅网签套数1641套，环比增长26.9%，同比增长76.1%。
黄锦康指出，根据网签成交滞后半个月到1个月的情况来看，两个传统的销售旺季节点江门楼市都取得了好成绩。整个市场不断调整下，一些房企的任务完成了，实现自我调整后开始上调房价也成为必然趋势。
黄锦康表示，11月不少热销楼盘房价上涨趋势引起市场关注，其中涨幅较为明显的是央企保利大都会，涨幅达到6.5%，此外其他楼盘诸如滨港御城、外海翡翠华府、骏景湾品峰等楼盘房价也有所上涨。但也不乏一些还没完成任务的楼采取走量的方式推出促销活动。
综合考虑大环境购房
尽管房价走高走低起伏不定，但黄锦康指出无论从大环境看还是从本地情况来看，楼市回暖迹象已经很明显。“大环境上，政策直接或间接都对楼市起到很大的刺激作用。”黄锦康表示上半年是政策空窗期和观望期，这让市场缺乏动力，但是随着限购、房贷的松绑，“9·30”政策的出台等一系列利好政策的消息传来，对江门地产商信心的提升起到很大作用，这解除了江门楼市对政策的观望，并由原来的政策观望期和市场的观望期转向只是对市场的观望期，大大解除了地产商的心理负担。
黄锦康表示未来江门楼市供求将逐步平衡，库存不会爆发性上升，价格也逐步回升。对于错过房价冰点的消费者，黄锦康建议购房要综合考虑大环境，房价在相当长的一段时期内将始终保持上涨的趋势，当房价出现下降趋势时该出手时就出手，而不要期望房价一降再降。“消费者有一种心理就是对比涨幅和跌幅，他们会认为地产商 的时候可能是200～300元/平方米的涨，而在跌价的时候却只是100～150元/平方米的跌，这就让消费者心理上存在还能继续下跌的心理预期。”黄锦康表示，实际上房价已经达到冰点，不可能再跌了， 后的结果只能是出现买涨不买跌的情况。
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泓润地产开发有限公司副总经理、营销总监杜美珍：
避免同质化竞争 改走差异化路线
2014年上半年，房地产行业一直处于低迷状态。到了下半年则开始调整，加上政策利好，很多楼盘以价换量，成交量有所上升。不过，在杜美珍看来，江门楼市下半年回涨的趋势其实不太明显。“下半年到10月，整体楼市的均价水平较上半年的涨幅是有一个上升的空间，但是从下半年开始，江门的很多楼盘都是带装修出售，因此，整个的成交均价未必可以如实反映上涨幅度，可能会有微小的上涨趋势。”对于明年的市场走势，杜美珍预测会趋向稳定，不会出现大起大落。
楼市很难再跌落冰点
2014年楼市开局不利，销售下滑严重。哀声一片中，各地 陆续为限购松绑。而9月30日央行修改首套房房贷认定标准，则被视为第二波救市手段。11月21日，央行发布公告：自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，楼市再迎利好。对于这一连串动作，杜美珍认为对江门楼市的影响不是很大。
杜美珍以解除限购的佛山为例解析：“市场会在短时间内会释放购房需求，但是真正在短时间内销售量大增的，就是南海桂城区域——因为它是距广佛同城 近的地方。解除限购对高明、三水的影响是比较弱的。”
不过，她坦承央行“9·30”新政确实对市场有一定的刺激作用，“因为那段时间滨港在推新货，很多客户都在等这个政策的出台。”她表示虽然江门没有限购政策，但是由于央行降息和贷款利率的调整，政策在短期之内就会释放一定的需求，但从长期来说，总体上不会有很大的上升空间。
“从这两年来看，楼市会进入较平稳阶段，很难再跌落一个冰点。因此，建议购房者‘该出手时就出手’”，杜美珍说，其个人也希望楼市稳中向上，房地产越来越趋向市场化，而不是由市场调控。
综合体宜差异化竞争
从宏观转向微观，随着汇悦城、万达综合体进驻江门北新区，再加上正在建设中的益丞、摩根国际，未来综合体将在北新区扎堆，如何保证健康发展？对此，杜美珍表示，从传统的益华到汇悦城再到万达广场，江门有很多类似的综合体，“这些商业地产对整个江门的市场发展来说都是好的，但各个综合体需要形成差异化竞争，如果大家都趋于同一种热态去做的话，不利于整个市场的发展。”杜美珍说，以正在建设中的摩根国际为例，在商业方面没有百货那样的业态，而是以写字楼、酒店式公寓为主，“它的公寓还分酒店式公寓和LOFT公寓，酒店式公寓采用酒店管理的模式，而LOFT公寓则是江门 可以做到两层的公寓，这在江门算是很 的。它类似滨港一号，但是滨港一号属于纯商业，而LOFT公寓是宜商宜居的，跟SOHO有点类似。”杜美珍表示，摩根国际自我定位清晰，避免同质化竞争，就是走差异化竞争的一个很好的例子。
天鹅湾营销经理李松杰：
预计明年一季度楼市量升价稳
回顾2014年江门地产，李松杰指出，上半年量价齐跌，第三季度各大开发商大力促销，成交量有所回升，市场呈现出量升价跌的现象。随着“9·30”新政、降息等利好消息的出台，第四季度成交量大涨，市场上促销的力度也有所放缓，价格趋于稳定。
那么明年楼市情况如何呢？“预测明年 季度仍然会延续今年第四季度的销售状况，成交量持续放大；但因为库存依旧高企的现实，成交量、成交价明年虽有小幅波动，但会趋于平缓。”李松杰说。
去库存仍是营销主题
有统计称今年四季度江门不少楼盘楼价回涨，李松杰对此并不认同：“我认为第四季度楼价没怎么涨，只是相比第三季度市场上促销的力度减弱了。”他解释，由于2013年下半年，尤其是第四季度的高成交量，提前透支了部分购房需求，加上高库存影响下购房者观望情绪加重，2014年上半年成交量下降了约20%，五一之后市场上出现了各种促销活动，成交量止跌回升，但是没能维持多久。在高库存，高销售压力下，各大楼盘纷纷在第三季度推出大力度的促销活动，成交量上去了，成交价格明显加落，降幅达10%。
此外，国庆前夕“9·30”新政的出台，给市场注入一支强心针，10月成交量环比增加30%以上，成交量的上升，市场上的促销力度也开始减弱，成交价格小幅回升，反映在市场上就是楼市“”了。“目前市场上的存货量还是比较高的，‘去库存’仍然是接下来一段时间房地产营销的主题。”李松杰说。
短期内房价涨幅不大
不少房产商指出江门冰点已过，是不是错过了购房的 时机呢？李松杰认为：“购房时机要分开两方面来讲，从大的方面来说，目前市场上存在着各种利好的政策、消息，楼市开始复苏，成交量也开始有所上升，但市场整体的库存量仍然居高不下。在销售压力下，各大开发商会继续保持促销力度，因此短时间内，房价应该不会有太大的涨幅。另外从小的方面来说，具体到对每一位购房者而言，影响购房的因素除了价格之外，还有诸如地段、交通、配套等各种因人而异的因素。”李松杰表示，只要是买来自住的，只要找到上述各方面都比较合适的就可以出手，都是购房的 时机。
至于上月央行降息带来的连锁反应，李松杰称：“降息 直观的体现就是购房者月供款减少，购房压力下降，但这不是 重要的，我认为降息对楼市的影响主要还是体现在增强购房者的信心。”
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