[摘要] 从6月1日起，我市将正式实施《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》，开展商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款。日前，市住房公积金管理中心就该政策中的热点问题接受了记者的专访。
C 商转公贷款有两种办理方式
记者：办理商转公贷款有哪几种方式？
市公积金中心：商转公贷款有两种办理方式，一种是先结清原商业贷款后发放公积金贷款（简称：先还后贷），另一种是以公积金贷款直接归还原商业贷款（简称：以贷还贷）。
记者：如何办理商转公贷款？
市公积金中心：采用先还后贷方式的，借款人经住房所在地公积金管理机构审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，配合受托银行办理原商业贷款抵押权注销及商转公贷款抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款。
采用以贷还贷方式的，原商业贷款银行与商转公业务办理银行必须一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格。借款人经公积金管理机构审批同意后，配合原商业贷款银行办理抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款，公积金贷款资金直接划至指定的还贷账户，归还原商业贷款部分或全部余额。
需要特别注意的是，办理商转公贷款的职工应先向商业银行确认是否允许提前归还商业贷款，商业银行允许提前归还商业贷款后，向公积金管理机构申请商转公贷款，公积金管理机构审批同意后，再到银行还清商业贷款，不能先还清商业贷款再申请商转公贷款。
记者：商转公贷款的两种方式有什么不同？
市公积金中心：先还后贷方式受理环节较少、适用范围较广，基本不受原贷款银行限制，但需借款人先以自筹资金还清原商业贷款，成本较高。
以贷还贷方式不需借款人全部还清原商业贷款，只需提前还清商业贷款本息余额和商转公贷款的差额部分，由于整个流程必须连续操作、同步衔接，需要借款人、商业贷款银行和公积金管理机构紧密合作，还涉及商业贷款银行的内部合规要求限制，受理环节较多，任何一方不配合都难以实施，因此以贷还贷方式仅适用于原商业贷款银行与商转公业务办理银行一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格的情况。
D 组合贷款不能办理商转公贷款
记者：组合贷款能否办理商转公贷款？
市公积金中心：组合贷款由公积金贷款和商业贷款组合而成，职工购房贷款时已经享受了公积金低息贷款优惠，所以商转公贷款仅限于纯商业性个人住房贷款转公积金贷款，组合贷款不能办理商转公贷款，即使其中公积金贷款部分已还清也不能办理。
记者：商转公贷款能否办理组合贷款？
市公积金中心：如果职工申请商转公贷款后形成组合贷款，借款人应先向原商业贷款银行提出提前还款申请，取得相关证明材料，再去受托银行确认能否发放商转公组合贷款。公积金组合贷款中商业贷款的审批按照银行信贷政策执行。
记者：期房能否办理商转公贷款？
市公积金中心：商转公贷款实质是归还原商业贷款后办理公积金贷款，借款人需要以所购住房作为抵押。由于住房所有权证办妥后才能办理抵押权登记手续，所以购买期房办理了商业贷款的职工，可在所购房屋转为现房后办理商转公贷款。
记者：商转公贷款业务是否收费？
市公积金中心：住房公积金管理机构对商转公贷款不收取任何费用。
E 打了折的商业贷款没有必要办理商转公贷款
记者：商转公贷款业务的审批时间有多长？
市公积金中心：职工申请商转公贷款时提供的资料齐全的，公积金管理机构会在10个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定。
记者：是否所有符合条件的商业贷款都适合转为公积金贷款？
市公积金中心：不是所有的商业贷款都适合转化为公积金贷款。如果职工在购房时享受了7折商业贷款优惠利率，按照当前基准利率计算，贷款年利率为4.9%×0.7＝3.43%，与目前的公积金首套房贷款年利率3.25%相比，两者相差不多。如果所购住房属于公积金贷款的第二套房，贷款年利率为3.575%，高于商业贷款首套利率，没必要申请商转公贷款。如果原商业贷款银行按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，商业贷款余额不多、剩余年限不长、计划近几年提前还清贷款或使用公积金贷款改善住房条件的职工，则应仔细计算前后的利息差，考虑商转公贷款会记录一次公积金贷款记录后，再确认商转公贷款是否划算。
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