[摘要] 张总监连续几个月来睡得都不怎么好。身为某楼盘的营销总监，眼看着开盘的日期临近，但是前期积累的意向客户数量却还远远不能令人满意。面对下半年近十个亿的销售任务，这位总监经常要就下一步的营销方案和活动细节，跟销售团队开会开到凌晨。
张总监连续几个月来睡得都不怎么好。身为某楼盘的营销总监，眼看着开盘的日期临近，但是前期积累的意向客户数量却还远远不能令人满意。面对下半年近十个亿的销售任务，这位总监经常要就下一步的营销方案和活动细节，跟销售团队开会开到凌晨。
这样的境遇在大连楼盘的营销总监中绝非个例。根据国内专业地产机构戴德梁行提供的数据显示，受一系列调控政策的持续影响，上半年我市市内四区及旅顺口区、高新区、金州新区的商品住宅成交量总体同比去年下降26.8%，环比去年下半年下降37%。一边背负着沉重的销售任务，另一边面对的却是购房者的集体谨慎待购，开发商不得不更加绷紧神经，重新找寻对策。
因此，如何撬动这些刚性需求，就成为不少期待破局的开发商眼下的首要课题。然而，守株待兔等待刚需主动释放在当前的市场环境下显然并不现实。这也迫使开发商不得不更加主动地强化自己的营销。因此，对于很多开发商而言，接下来的日子正变得愈发忙碌。
以老带新 内部消化
最近，亿达的不少老业主都接到了亿达新项目的推广短信或回访电话，邀请其参与老业主联谊及“以老带新”的客户活动。作为深耕大连27年的本土领军企业，“亿达”这块金字招牌下已经聚集了一大批忠实的品牌拥护者。也正因如此，很多人才将亿达视为“以老带新”营销手法的范例。
今年，亿达旗下各分公司空前团结，客户资源做到了进一步的互通。凡在亿达前期项目购置过房产的客户，几乎全都接到了亿达新项目的邀约。以“亿达春田”为例，银杏园首期开盘300套几近售罄，据春田的销售人员介绍，约有1/3客户都是通过亿达老业主的推荐而来。成功的“内部消化”，已经成为亿达等市场占有率较高的品牌企业应对市场现状的一张。
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