意料之中!单价1.2万,地王旁新盘赶在年末备案,老城机会何在?

刚刚，丁姐上住建局官网冲浪发现，地王板块的“宝藏盘”范罗岗花园已拿到预售证，公寓带装8000元/㎡，住宅毛坯1.25万/㎡！

实际上，项目从上半年就已经开始筹备开卖，备案价一出，想在老城置业人群又要坐不住了！

范罗岗花园位于象溪横路与常安路交界，这次获证的就是范罗岗花园的最后一期，也是唯一推售的单体楼。

范罗岗花园19幢商铺、公寓、洋房均获得预售证：

商铺共有6套，位于1层，备案价为24975.86元/㎡；

公寓共有16套，位于2层，带装修备案价为8000元/㎡；

洋房共有40套，位于3-11层，备案价为12458.59元/㎡，其中14套为回迁房。

按照洋房最小的55㎡面积计算，备案总价一套最低约60万。

地段够吸引！

设计很意外？

范罗岗花园是范罗冈社区较为新净的楼栋，周边都是成熟的居住氛围，市场、商铺比比皆是，人气足够旺！

根据今年招生政策显示，范罗岗花园对口范罗冈小学本部，而景贤初中招收对口学区生，包括范罗冈小学本部，妥妥的9年品牌教育。

虽说地段成熟，配套优质，但范罗岗花园产品却难以跟上时代主流。

取得预售的是范罗岗花园19幢，为1梯4-16户设计，出行不方便；若临时维修，对高层住户的影响较大。从户型图便可得知产品情况。

按照此前输出的户型图，公寓总货量16套，带装修出售，为1梯16户设计。

近期蓬江北新区公寓，更是推出了5999任选50㎡复式公寓，一个在生活配套成熟的旧城区，一个是年轻人聚集的北新区，如果是你会怎么选？

住宅方面，5-10层的住宅户型，主要有建面89.81㎡、110.78㎡、116.84㎡、126.23㎡三房户型，主打刚需刚改产品。11层面积则高达163-219㎡。

4个户型都有双阳台配置，建面89.81㎡户型方正，三房设计，配备一个卫生间，整体无功无过。

3-4层主要是小面积户型，将原来的5-10层的G/H户型二分为四，切割成建面约55㎡-66㎡的两房户型，设计是妥妥的出租屋“风格”。

上半年范罗岗花园销售中心表示今年即可交楼，但销售中心长期处于关门状态，预计明年才会入市，如果是你，会选择买这里吗？

范罗岗地段新盘少

努力跟上时代步伐

范罗岗社区早就是老江门人心中“地标”，随着城市发展变迁，这里也不免充斥着新旧交替的痕迹。

商业体一枝独秀，步行街亟待转型。如今的范罗岗地段生活氛围浓厚，地段内拥有着地王广场、常安街等商圈，人气永远是“满的”，一下楼就是商场，如地王广场每次经过都能感受到热闹二字，但人气也只属于地王广场而已。

不远处的范罗岗商业城、常安路步行街徒留“观望”的份儿，商场建设跟不上，步行街招商冷清，于是范罗岗地段商业正在上演了冰与火之歌。

好在一份江门长堤历史文化街区保护范围划定初稿出炉，让大家看到了未来范罗岗地段一带的商业希望。

根据规划，未来将建设4大广场，包括长堤广场、墟顶广场、蓬江广场、葵尾广场；还会有油塘会馆、侨都印象大剧场、山景酒店商业区等10大景点。

目前富有江门烟火气的步行商街改造已箭在弦上，范罗岗地段即将迎来新的商业生机。

交通拥挤，旧改方案上线。停车位缺少成为不少年轻一辈不敢轻易踏进老城的原因之一，范罗岗地段亦如是。

近年，范罗岗社区被列入蓬江区老旧小区改造项目（二期）名单中，环境正逐步改善。小区内规范停车位，肆意停车已逐步减少。

停车位依旧严峻，但随着规划建设改善，开车行走在老城也会更加方便。

教育资源丰富，名校光环慢慢失效。范罗岗地段独揽紫茶、范罗冈、景贤等江门品牌教学资源。

但在强调“资源均衡”的政策趋势下，范罗岗社区地段光环正在慢慢失效，不少品牌分校已经陆续插旗在新城区。

目前一套范罗岗旧楼约30-40万/套，由于楼龄超20年，买家贷款额度或会受限，同时受到增值税的影响，房子持有时间变长，转手的周期也会变长，影响流动性。

新楼更是缺乏，目前仅有范罗岗花园，但是其设计难以跟上时代步伐，开口1.2万/㎡的价格更是劝退了不少家长。

如果真的喜欢这个地段而又不急于上车，不妨等等纯新盘范罗岗和悦轩，拟规划建设2幢19层62.7米高的住宅楼，1座单层商业裙楼，配设3层地下车库。

丁姐有话说

享受旧城配套，怎么买？

从整个地段规划来看，新房买少见少，如果单纯只为了孩子读书，可以挑选个最低门槛上车户型或选择周边的“老破小”，旧楼挂牌价约30-40万/套。

如果是因为老城情怀，享受成熟的生活配套，由于老城区一手项目分布较广，不妨添加丁姐微信，为您量身订造一对一选房方案。