[摘要] 3月7日，主题为“诚信正能量，品质铸家园”的“3·15”主题地产论坛成功举办。市住建局和市房协有关负责人，以及骏景湾地产、汇景湾地产、帕佳图地产、越秀地产、奥园集团、美吉地产、中原地产等多位地产界精英齐聚一堂，围绕马年开局沉寂的江门楼市，对江门楼市未来的房价、成交量等整体走向，畅谈个人深刻的见解。
3月7日，主题为“诚信正能量，品质铸家园”的“3·15”主题地产论坛成功举办。市住建局和市房协有关负责人，以及骏景湾地产、汇景湾地产、帕佳图地产、越秀地产、奥园集团、美吉地产、中原地产等多位地产界精英齐聚一堂，围绕马年开局沉寂的江门楼市，对江门楼市未来的房价、成交量等整体走向，畅谈个人深刻的见解。
在江门万达广场、光博汇、保利大都会等几个超大型项目的拉动下，2013年江门中心城区（蓬江、江海）房地产业的开发投资额首度突破了百亿元，达到了104.4亿元，同比增长87.6%，其中住宅开发投资额为53.91亿元，同比增长33.9%；非住宅类增速更快，商业地产迅速发展。2013年，江门中心城区的新开工面积达414.72万平方米，几乎超过了2011年和2012年的总和，同比增长226.8%，其中住宅新开工面积为207万平方米，同比增长189.9%。这样的供应量注定今年楼市竞争将十分激烈。
在这样的市场环境下，各位地产精英将会在企业运营发展上作出怎样的动作？政府将如何携手企业共同保持市场的活跃度，让房地产行业健康发展？未来一年江门楼市的成交量、价格走势如何？对于这些问题，与会地产精英各有见解，现将他们的观点汇总，呈现给读者。
江门市房地产行业协会会长叶泽权
今年楼市将“稳”字当头
2014年的一二线、三四线楼市分化会更加厉害，专家和房企的观点分歧较大，因为开发成本还会上升一段时期，房价要降也很难，预计今年楼市将“稳”字当头，涨跌幅均不会超过5%。
2014年的市场不是很乐观，主要是因为供应量大，预计在季度会出现滞涨，价格还有可能会出现调整。这样的预测是基于2013年第三季度的需求消化量超过了预期，楼市需要一个“补强”的过程。2014年是江门楼市竞争加剧的一年，新楼盘多，小户型仍是主要产品，成交量估计不会超过2013年，但江门房地产运作模式一贯平稳，应该不会走调。对行业来说，今年的成交量比房价显得更为重要。
随着政府保障性住房的落实，将对买方的预期产生影响。房地产市场长效机制的探讨将在2014年增多，但房地产税不会那么快实现。房地产税要制订出来了，又要通过人大审议，起码要到2016年或2017年。制订、讨论、修改、审议、通过，都需要相当长的时间。
骏景湾地产执行董事冯永文
房子成本5000多元/平方米，房价没办法降下去
我感觉今年中心城区的特点就是板块分化明显。北新区有莱茵华庭、奥园益丞国际广场、越秀星汇名庭、海逸城邦等楼盘，滨江新区有保利大都会、锦富汇景湾、帕佳图世家等10多个楼盘，整个江门的楼市往北发展的趋势不变。北新区和滨江新区是市民置业的重点区域，房价也是市区最坚挺的区域。
除了北新区和滨江新区的板块。今年江门楼市的双龙板块将进一步走强，这一板块目前已有东风雅苑、凯茵豪庭、建泓景园、凤山水岸、骏景湾品峰等楼盘，加上近几年出让的几块地及“三旧”改造地，板块内有超过10个楼盘，竞争很大。从近几年市民的置业特点来看，目前分化是越来越明显。冯永文表示赞同今年房价以“稳”为主这观点。从拍卖地价的起拍楼面地价可以看出，有的是1800元/平方米，有的是2200元/平方米，说明政府已经把地价限在2000元/平方米这个幅度。拍地只能拍得比起拍价更高，再加上开发成本、税费、房地产利润这三项降不下去的指标，江门房子成本是5000多元/平方米，房价没办法降下去，不过不排除个别楼盘可能存货量较大，在价格上作出调整的可能。
冯永文希望媒体不要过分解读某些城市的个别楼盘的降价行为。今年杭州楼市的“马年降”经过媒体的解读，让市民的“跟风”、“唱空”情绪上升。其实，每个楼盘，每个公司的开发周期不同，像骏景湾品峰，30万平方米不分期地全部开发，但在开平的50万平方米项目则分了5期。也就是说，即使是同一家公司不同楼盘的开发周期都会不一样，所以推新货时期，价格稍降很正常。
汇景湾地产总经理王安泉
竞争推动行业进步购房者惠
马年伊始，锦富汇景湾可谓是江门楼市的“头一炮”。2月16日，锦富汇景湾开放，吸引数千市民挤爆销售中心。3月1日开始认筹，从这半个月的宣传情况来看，反应比较良好，目前认筹数量已接近200组，而首批产品只有200套左右。
因为今年供应量大，而且区域集中在滨江新区，楼盘之间的火药味比较浓。估计4月份前的市场供应量都不会特别大，但在5月份后，市场供应量会迅速增大，各大项目的新货都将在“五一”前后集中上市，预计6月份左右会形成市场供应量的小高潮。下半年，特别是8月份以后，相信整个楼市的供应量是相当巨大的。
因为大家都知道今年供应量大，所以都在产品上下工夫。同行们各出奇招，其实也能从中找出自己不足，对公司的运行方式有好处，例如在产品的户型方面，汇景湾地产就作出了调整，中小户型90平方米就有3房2厅，甚至110平方米都有4房3厅。说到底，楼市竞争激烈，受惠的是购房者，所以有置业需求的市民今年应该多去楼盘看看。资金链比较紧的公司会搞促销，可能是变相降价，地段好的楼盘价格就能站得稳一点。
越秀地产江中区域营销总监杨宇峰
江门楼市是健康的
据我们上市公司了解，年初一些大的房企制定的整年销售目标，均比去年有很大的上调幅度，基本上是在30%以上。因此，作为发展商来说，对整个市场肯定是看好的，如果不是看好，所有的发展商就不会把目标往上提那么大幅度。既然把目标提那么大幅度，量价齐升的情况就不一定存在，要走量，价格必须要有适当的优惠，这是正常的，但并不代表市场就变坏了。
今年一二线、三四线城市肯定会分化。越秀集团这几年打算逐步回归一二线城市，三四线城市的开发部分收起。但并不是所有三四线城市都这样，就拿江门和中山来对比，我觉得江门楼市是健康的，而且这个市场也是真真实实存在的。存货加上今年的新增供应，江门中心城区今年应该有2万套左右，而且基本集中在热点区域。从成交量来看，这个供应量并不算大得很离谱。再看中山，全年的供货量维持在6到8万套，但每个月的成交量不到十分之一，或者是二十分之一，那么它这个市场就非常危险，就算降了价也走不了量。
另外，我们在北环路上的几个楼盘，发展到现在十几个盘，价格在不断地往上攀升，不断地摸市场底线，看看它承受价格的标杆在哪里。去年下半年，其实我们对整个北环路这片区域的价量关系摸得比较清楚，知道高点在哪里，知道达成好的销量的价格在哪里。我认为，只要在价格上随行就市，有一定的价格空间或者让利，成交量很快就可以达成预期目标，所以说这个市场还是很健康的。
今年楼市的观望气氛比较浓。从去年10月到现在，越秀星汇名庭的到访的客户的确比较少。房地产是一个家庭一生的投资，所以市民都很慎重，容易受外围信息或者政策的影响，正是因为这样，今年上半年是买家入市的好时机。上半年发展商们都有默契不会把价格会往上调，当发展商都明白量会往上走的时候，下半年可能就是他们发力的时机，所以在大家观望的时候，这就是入市的好时机。现在北环路两边有十几个楼盘，对买家来说比较“幸福”，对江门本地发展商、中小发展商来说是一个好事，竞争刺激他们进步很多，对整个楼市来说也是好事，因为把整个江门的住宅市场和居住环境提升了一个台阶。
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