[摘要] “有个包就说山,有个坑就说水,撒泡尿都说有温泉,你要一入住,所有的好事全都玩完……”这是黄宏小品中对期房的描述。事实上,多数消费者在购买新建商品房时,买到的仅仅是一张图纸,而不是产品。
“有个包就说山,有个坑就说水,撒泡尿都说有温泉,你要一入住,所有的好事全都玩完……”这是黄宏小品中对期房的描述。事实上,多数消费者在购买新建商品房时,买到的仅仅是一张图纸,而不是产品。
地产专家张百忍表示,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造条件。而消费者对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。
有专家感叹,这都是商品房预售制度惹的祸。“目前80%的房地产诉讼案件,都和商品房预售制度有关。”张百忍告诉记者,开发商卖期房,实质上卖的就是一种信誉。
青岛德衡律师事务所律师刘锡富指出,商品房预售合同是非即时交付合同,主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件,合同不能即时完全履行,仍需要一定时间,是一种远期交付合同。
风险分担制度尚不均衡
对于商品房预售合同,相关主管部门都会有一个官方推荐文本。刘锡富表示,官方推荐文本中对于买卖双方的权利义务的约定基本是平等的,但推荐文本之后都会有一个补充协议,在这个补充协议中,虽然作为买卖双方的约定认可,项目的法律顾问还是会充分考虑开发商的利益,尽量规避开发商的风险。
记者找来一本商品房预售合同文本,打印出来足足有四十页,如果购房者当场签字,根本来不及细看,即使拿回家,一般人也很难研究明白。
金融专家易宪容指出,我国的商品房预售制度并没有让制度相关的当事人一起分担预售过程中的风险,而是过多地让消费者与银行承担风险。商品房从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的消费者却要继续还银行的月供,开发商的所有风险都转移给了购房人。
基于此,易宪容呼吁,应当建立完备的风险分担机制,即风险应该由多个利益主体共同分担,包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。它应该包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、商品房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护消费者利益的救助机制等。
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