[摘要] 2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。
4. 2016年下半年展望：城市分化格局下因城施策更加细化，住房制度改革持续推进
宏观政策更稳、微观政策更活。中央多次提出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来总体宏观政策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定。而当前一线城市成交相对放缓，多数二线及三四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。地方政策根据实际灵活调整以促进房地产市场平稳发展是政府施策考量重点。
对于多数二线及三四线等库存压力仍然较大的城市而言，未来将继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工采用先租后售等方式购房将是重点。
商办地产去化压力巨大，未来政策预期强烈。商办地产等去库存也是各地政策的着力点之一，特别是热点二线城市，在住宅成交火爆的背景下，去库存重点是非住宅商品房。我们认为，未来中央及地方出台相关政策鼓励商办等非住宅库存去化预期强烈，一方面在住宅供不应求、商办库存过高的城市，调整商住比例，将商办库存向住宅供应转化，另一方面，适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业新业态转型，在推动房地产转型促进市场多元化健康发展的同时，化解非住宅库存压力。
住房租赁市场迎来发展新阶段。住房租赁市场是我国住房市场的重要组成部分，也是购房市场的重要补充。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。住房租赁市场顶层设计出台，标志着未来租赁市场迎来发展的新阶段，未来相关立法将进一步完善。
城市群建设带动区域一体化发展。城市群的出现，是城市化进程的必然结果。自“十一五”以来，城市群就被作为推进我国新型城镇化的主体形态，也是当前经济发展的主要动力。《国家新型城镇化规划》出台后，已有长江中游、哈长、成渝、长三角等跨区域城市群规划获批，其中成渝城市群明确提出要打造国家中心城市，以成都、重庆为中心，强化核心城市辐射带动作用，培育发展中小城市将是西部发展的主要方向。而对于长江三角洲城市群则将其定位为城市群、更高水平的经济增长极，也将是国家参与国际竞争的主要平台。
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