[摘要] 2017城区库存降至“低谷”，去化周期直降至3个月，宛如过山车；为增加土地供应，房企不惜豪掷千金，土拍上演连场好戏。“有货即是王道”，已然成为了近期江门楼市的主题，房天下独家策划《开拓者》，从土地供应，新房供应以及业内看房等多方面，为你寻找楼市“新源”！
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房天下讯 2017城区库存降至“低谷”，去化周期直降至3个月，宛如过山车；为增加土地供应，房企不惜豪掷千金，土拍上演连场好戏。“有货即是王道”，已然成为了近期江门楼市的主题，房天下策划《开拓者》，从土地供应，新房供应以及业内看房等多方面，为你寻找楼市“新源”！房天下连线广东中原地产营销副总监莫志华，谈谈他的看法。
房天下：住建部4月初发布一则关于用地供应管理和调控有关的工作通知。明确表示，土地供应在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。请问您是怎么看待江门的土地供应呢？对于近段时间的高价地频频出现，您又是怎么看待呢？
莫总：今年三四线城市政策行政干预影响短期供需数据，但难改市场热度和房价上行趋势，预计江门今年房价将继续稳步上行。
开发商买地信心在持续恢复，缺地、争地成为今年江门楼市的关键词，今年开发商的主要任务是拿地，没地代表将要退出市场。江门今年的供地较少，市区的存量土地不多，优质地块更是越来越少，推地节奏及数量逐年减缓、减少。今年江门卖地预计非常紧张，从官方公布的供应计划而言，大地块少，40亩以上的地块不多，预计稍有规模的都是开发商热门竞争的选择。大品牌开发商云集江门，外来开发商今年拿地任务很重，大部分本土开发商近期也开始‘缺地’，苦于无地在手，各大开发商拿地欲望强烈，地价上涨是必然的。
由于改征增值税后，由于较多旧的地块之前没有取得多少进项税，房地产企业税收负担会较高，高成本地块必然造成楼价的上升。另外企业信心恢复，地块供应趋紧房价拉升，各楼盘也会随着市场需求及超高成本拿地的变化而做出价格调整这是合理的。虽然在调控背景下，广东各个城市的土地市场依然火爆，去化周期较短也为楼市火热提供底气。江门也不例外，随着高成本地块的改善性项目逐渐增加，市场会推出更多的豪宅型项目。
广东中原地产营销副总监莫志华
房天下：据数据显示，江门江门库存量仅剩3个月，供应非常紧缺，从上年年末开始，不少房企、市民均反映“没货卖”，将出现较为明显的供不应求局面，您认为造成这种局面的原因在哪里？您认为这种供不应求的局面还会持续多久？未来房价会有怎样的波动？
莫总：作为三线城市的江门商品住宅去化周期只有3个月，这个是暂时供应量严重不足的现象。一般待售套数的去化周期只有1-3月属于供应较为紧张阶段，而作为一线城市广州住宅去化周期有5、6个月也说供不应求了。3月份以来，陆续30多个城市密集出台了楼市调控政策，在4月6日，住建部、国土资源部发布《调控通知》，要求以稳定市场预期，重视利用用地供应、限价、金融等方式促进市场参与各方回归理性。
在3月蓬江&江海住宅网签2042套，环比上涨41%，达到8,236元/平方米，同比上涨27%.在3月江门城区共有10盘推新，推货房源共1161套，但并未能缓解其“紧缺”局面。4月江门城区共有10个楼盘推新：蓬江有6个，江海有4个，其中不少是在一季度供应相对较为“沉寂”的楼盘。
但下半年随着多个新旧项目大量推出新货，加上住建部、国土资源部发布《调控通知》政策力度较大，地方推出市场更多地块，这种短期市场需求不足的情况在下半年会有所改变。预计7月之后多个楼盘在建工程推出市场后，市场热度会有所降温，楼价逐渐企稳。江门市场近期供需关系紧张，地价和楼价上行带来的部分恐慌或追涨入市。在限购机制开启后，由于土地供应回暖，成交火热地价屡创新高，预计短期内将保持楼价上行态势不变！
房天下：4月份，江门出台新建住房的限购限贷政策，加上新房供应不足，您认为会不会造成更多的需求涌进二手房市场？
莫总：在江门新政出台后，由于政策对买家的购买条件设限，新房供应量较少，同时首付的提高使承受不了，新拍地块超高价成交，引起买家对楼市未来高价推出心理紧张。但由于本来多个区域严重缺货，新货补充不足，短期内成交量也将减少，近期房价将保持稳定或涨幅收窄。
由于新政中二手房没有设限，加上新房库存量只有3个月，导致价格并没有明显松动，近期降价很难的。江门二手房存量也是持续下降，主要原因是二手房的需求队伍非常巨大，只要市场继续被中长期看好，那些持币待购新房的消费者和投资者都会随时进入这个市场，从而在事实上形成强劲的市场支撑力量。
目前的一手房价格已经处于一个相对偏高的平台上运行，相当一部分需求客户难以承受目前的价位，以致这部分需求客户有所观望。由于新政出台后，政策对买家的购买条件设限，必然导致买家及投资客纷纷涌进二手房市场，造成需求比例失衡，二手房价格在短期内涨幅会加大。新建住房价格高涨及限购限贷政策肯定导致二手房潜在需求巨大，二手房价格上涨使持币待购的大量买家随时都会进入交易市场。
房天下：可以说说项目在未来的供应计划吗？
莫总：江海区中环广场旁的名门壹号，计划在5月左右将推出9栋、10栋，约200套单位，近来也是备受瞩目的，吸引近期不少买家前来了解项目情况。
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