[摘要] 10月蓬江江海成交刷新记录，各区楼盘眼花缭乱，年末购房，如何选择成为一个难题！11月购房不易，理性置业， 江门房天下从满足真实的市场居住需求角度出发，分析楼市状况，哪些板块是购房的主力版块，目前市场上的项目又是怎样一个现状？为此，房天下兵分多路，为购房者还原板块真实现状。
房天下讯 10月蓬江江海成交刷新记录，各区楼盘眼花缭乱，年末购房，如何选择成为一个难题！11月购房不易，理性置业， 江门房天下从满足真实的市场居住需求角度出发，分析楼市状况，哪些板块是购房的主力版块，目前市场上的项目又是怎样一个现状？为此，房天下兵分多路，为购房者还原板块真实现状。
自从江门城市向北拓开始，北新区以及滨江区就成为了市民的焦点，曾经繁华的蓬城区，现在出现多的关键词是“情怀”，作为江门老城区，除了记忆，她还剩下什么？
关键词——改造
从2015年开始，老城区开始了一系列的改造，启动33墟街发展建设工作，并确定了滨江新城、珠西智谷和33墟街“三足鼎立”的发展格局。当你走在老城区，旧民房与电梯洋房交错并列在，都在提醒着我们这个勾起江门人情怀记忆的区域正在经历着改造。在改造的过程中，甘化、良化、龙湾路段则成为近年改造的“新宠”。
甘化：近日，甘化片区第三块商住地挂牌出让，甘化片区改造再次成为话题。2015年甘化厂连续两个地块商住地成功出让，也意味着甘化片区改造正式拉开帷幕。甘化片区前两幅商住用地分别被碧桂园和越秀拿下，两者联手开发成如今的碧桂园越秀西江御府，成为该区在售的新盘。该盘销售稳定，均价7968元/平方米，年内两次登上单月网签销售排行榜榜首位置。此外，据数据显示，该区有海伦堡林荫彼岸次新房，业主放售价6000-8000元/平不等，周边甘化新村等楼梯楼，放售价4000-6000元/平方米。
据媒体报道，在甘化厂尚未改造之前，片区缺乏新房供应，而从开始，吸引了当地居民改善置业以及部分曾经“街坊”回流置业。
良化：从甘化厂驾车沿经白石大道，近2公里的路即可开到江门良化地段，走进江门良化地段，近年来江门蓬城新盘的聚集地。
2010年白石村改造，江门良化地段改造正式启幕；2013-2015良化北街片区列为蓬江区三大住房重点区域之一，但改造进程相对缓慢，仅有寥寥新盘进驻该地段，包括滨港御城、尚城美居等盘，已进入销售尾声，皆是现房出售，现以写字楼、商铺等作为主打产品。2016年良化地段修改方案，改造地段范围包括北至白石大道、迎宾中路东至甘棠路，南至江门河以及天沙河中轴线，西至丰乐路。而在2016年，良化地段附近也陆续有新盘上市，包括2016年纯新盘上城嘉泰，在建的新英世贸广场，以及周边的玻璃厂改造项目等。
从良化地段的住宅项目分部来看，迎宾大道中成为了主要的楼盘要道，该路段一头连接着丰乐路，一头连通着港口二路，作为新旧城区的交界路段，成为了良化地段的主要“明星路段”。现该路段楼盘主要在售一手住宅有上城嘉泰，带装修均价为10000元/平以及半山豪庭毛坯7800-8600元/平不等；二手楼梯房则维持在5000元/平的幅度上下浮动。
龙湾路段：江门龙湾路段主要得益于江门大道的建设以及多项城建利好，成为近年置业热点，合璟华富地产总经理黄锦康曾表示，未来江门大道全线贯通，加上深茂轻轨龙湾站的开通，未来将是西区发展的蓄势期。
据悉，该地段现主要在售一手房楼盘包括恒鑫浅山小镇以及御龙国际，毛坯均价在6500-6800元/平，带装修价格均价7800元/平；就二手住宅而言，汇景湾则成为该地段楼龄较短电梯房，价格也在7000-8000元/平之间。
关键词——房企
相比起前两年，不论是外来房企抑或是本土房企都将滨江新区以及北新区作为他们的主要“落脚点”，不少房企甚至在新区连续建设几个项目，然而从今年开始，房企们的目光已经从新区转移至蓬城区。或是因为蓬城区的生活方便，或是因为蓬城区的教育资源丰富，或者 因为对蓬城区的一份情感，但无论怎样，随着更多的房企入驻，也为蓬城区带来了新的生机。
外来房企强强联手——碧桂园集团早在10年前就已经落户江门，却以杜阮片区以及江海区等作为主阵地，从未涉及蓬城区，而在2015年碧桂园拿下甘化厂地块，正式入驻蓬城区，随后越秀地产再次拿下甘化厂地块，外加恒鑫地产的恒鑫浅山小镇项目，外来房企也开始将目光转移蓬城区。
本土房企继续深耕——2016年4月，蓬城区通过协议方式成交4宗三旧改造用地，其中江门胜坚集团拿下胜利路与天宁路交叉口东侧地块（紫莱石子潭）以及胜利路与天宁路交叉口东侧地块（胜利路160）两宗地块，建成胜坚紫悦；此外海逸地产也将改造原江门市电池厂、原人民机械厂建成新项目。据业内人士透露，怡福地产亦有意改造良化地段玻璃厂，建成新的房地产项目。
关键词——房价
据房天下数据监控显示，总的来看，1-10月江门蓬城区共成交2043套住宅，价格主要维持在“5”字头的范围；从单月来看，1-9月网签成交均价较为稳定，而10月份则出现了较大的涨幅。
小结
当我们把目光都望向滨江新区等新兴区域时，何不回头看看我们的老城区，已经开始逐步向新城靠拢，改造翻新，蜕变成全新的面貌，而且房价稳定， 有丰富的教育资源，亦不失为购房的选择之一。
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