[摘要] 2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，政府着力加强供给侧结构性改革，推动去库存工作，江门楼市成交频频传出捷报。2016年下半年江门房地产市场会否持续上半年的“火爆”态势？ 2016年年中江门楼市白皮书，独家专访业内专家，预测下半年江门楼市路往何处？
2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，政府着力加强供给侧结构性改革，推动去库存工作，江门楼市成交频频传出捷报。2016年下半年江门房地产市场会否持续上半年的“火爆”态势？ 2016年年中江门楼市白皮书，专访业内专家，预测下半年江门楼市路往何处？本次广东中原地产营销副总监莫志华。谈谈他对楼市的看法。
房天下：据房天下数据监控中心显示，江门2016年上半年住宅网签套数为10787套，同2015年上半年相比增长了30%，库存降至历史低位，对于这一火爆形势，请问您是如何看待上半年江门楼市的发展？
莫总：今年以来，政策利好的促进，江门楼市成交畅旺。1、2月传统淡季成交量相对上年年底有所回调，但相对往年1、2月份的淡季业绩而言均有较大涨幅。3月份开始，各类利好楼市的政策陆续落地江门，首次置业首付二成、“豪宅”也能公积金贷款、房贷利率打折等，各种利好的落地，楼市成交出现暴涨，3-5月份市场均比较活跃，而直至6月份，楼市仍没有降温的势头，6月楼市成交依然居于高位，造就了上半年江门楼市高烧不断的情况。无论从开盘去化水平还是项目业绩的指标看，市场整体回暖明显，而由于供应量控制理想，库存压力下降明显。
广东中原地产营销副总监莫志华
随着各种利好政策的落地，在楼市成交氛围持续向好的情况之下，各个楼盘推货均有不错的销售表现，其中5、6月总体开盘去化率平均水平重回50%以上。与此同时，上半年一手住宅供求比为 0.68，库存去化期降至7个月，上半年明显的供不应求局面，导致之前积累的高库存压力得到极大的缓解，市场的后续信心得到明显的增强。
房天下：2016年上半年江门住宅商品房去化效果理想，您认为下半年是否会延续其成交的旺势？
莫总：下半年市场整体持续回温，江海片区将是下半年市场热点区域，市场将迎来激烈竞争！
2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。而江门城区成交量依然比较集中在北新区和滨江新区两大片区，而江海区由于上半年以来不断有新盘加盟，货量渐趋充足，片区竞争也在持续加码，其中外海板块新盘新货多，成交增长幅度也比较迅猛，预计下半年竞争会越来越激烈，将是市场热点板块；北新区在售楼盘虽多，由于多个畅销盘已收官，片区宝座被动摇；滨棠片区在售楼盘仍多，后续仍不缺货。预计下半年开发商推货脚步并不会停止，不少畅销盘仍会纷纷推货。
房天下：在住宅成交火爆的背景下，江门非住宅商品房（包括公寓以及商业产品）去化压力依旧巨大，对此您又是如何看待呢？
莫总：预计城区商铺供求相对量价稳步回升，写字楼成交量回升，公寓市场成交量价回落。
商铺：2016年上半年，城区商铺总供应量4.74万平方米，总成交量3.36万平方米，供求比141%。成交均价方面，上半年商铺成交均价14741元/平方米，同比降17%。今年下半年西江御府、星海湾、北环路、格林春天、外海板块等项目将会新推商铺，预计成交量价稳步回升，因此整体库存压力有所缓和。
写字楼：上半年总去化1.83万平方米，同比升 24%，主要由于今年一俭商业大厦新推出写字楼产品。由于市场对写字楼产品的接受程度较低，上半年城区写字楼成交均价仅 8,586元/平方米，同比下滑1%。下半年，江门城区写字楼新增供应大减，预计成交量上升，但各个写字楼项目促销清货阶段价格会下滑，新增供应有限，库存压力得到缓和。
公寓：2016年上半年公寓成交 421套，3.4万㎡，同比下降23%，成交均价 6689元/㎡，同比下降9%，成交量价齐跌。由于今年公寓产品有限，加上康城广场和摩根国际这些新项目去化速度较快，预计因供应减少，公寓市场下半年加快去化力度成交会再次回落，成交量价齐跌，库存压力持续缓和。
房天下：7月，江门新科地王诞生，成为近期江门楼市一大热事，引起业内轰动，请问您又是怎么看待江门的土地市场？
莫总：房企购地依然谨慎，土地市场成交回落，但降幅有所缩窄。今年上半年标杆房企国内购地量价齐升。而2016年江门市中心两区年度计划供应商住用地总建面积 132.42万㎡，比去年计划供应量增加130%，其中商服用地计划供应为5.53万㎡。从江门中心城区的20幅房地产用地供应来看，共有15幅地块属于“三旧改造”，合计500.71亩，占比55.9%。特别是位于滨江新区的两地块（潮连大桥脚旁地段、棠下镇新昌村1号地块）附近已经聚集了不少新盘，地块潜力被业内看好。
新科地王的诞生，一来体现出滨江新区作为江门市未来核心地带的价值潜力。二来反映出江门市的房地产整体层次正在不断提高。随着江门市刚需型、改善性的项目逐渐增加，市场正呼唤着更多的豪宅型项目诞生。其中老城区的地块已经稀缺且环境落后，作为城市未来核心的滨江新区必须承载这个重任。
2016年上半年江门市商住用地供应量下降，上半年商住用地供应仅占年度计划4成，商住用地市场供应量减少，致宅地成交量下降。随着市场回暖，企业信心恢复，结合实际供应情况看，后续土地供应量将明显增加。商服用地市场成交量有所上升、中心两区较为稀缺，楼面地价呈向上趋势，预计未来各个板块将诞生更多的地王。
房天下：请问您是怎么看待江门各区的发展呢？
莫总：双龙片区有江门大道贯通鹤山、新会与其他镇区，交通区位优势明显，且众多项目齐聚与此，未来将迅速形成成熟商圈。双龙片区内岭南印象园项目表现出色，上半年成交总面积5.35万㎡，总金额3.08亿元，但成交均价5字头。而居住环境、教育配套水平上不如北新区与滨江新区优越，但双龙片区通达老城区、北新区、滨江新区皆方便，是适合首次置业与迁入型购房者的片区。双龙片区的几个项目由于水平参差不齐，因此市场整体竞争力有限。
滨江新区是政府城市建设发展的重点区域，江门名校范罗冈小学、市汽车总站、体育中心等。随着滨江新区建设步伐加快，生活配套的逐渐完成，将越来越多的业主迁入新居。而区域内的配套也在不断完善，其中，范罗冈小学已在去年开始招生，体育中心在今年5月份封顶，此外，不少楼盘也开始引入超市等配套，直接带旺滨江新区的发展。因此更多的资本愿意投放到滨江新区中，使得该区域的楼市将日渐繁荣，并将会形成往高端走的趋势。
滨江新区大盘较多，存货充足：保利大都会、锦富汇景湾、月珑湾、方直珑湖湾、华茵桂语、岭江一品、上城铂雍汇等楼盘推出大量新货的影响，随着新科地王的诞生，该片区的业绩价格将日益上升。
江海区坐拥中山、江门三区客户群的青睐，各项目产品定位全面，刚需型、改善性、豪宅型项目在江海区都能得到足够的关注，而江门大道的落成后必将带动更多外地投资客户、外来务工者的对江海区楼市的关注，江海区将逐渐形成独立的城区优势，与蓬江区的楼市同步上升。
江海区由于上半年以来不断有新盘加盟，货量渐趋充足，片区竞争也在持续加码。下半年，江海区的外海板块将是市场热点板块。该板块内在售楼盘众多，竞争将愈发激烈，加上龙溪新城、海逸星宸近期相继入市，为板块增添“新鲜血液”，且开盘以来产品均得到市场认可，项目销售理想。预计江海区下半年竞争会越来越激烈，将是市场热点板块。
随着近年新会区城市化进程的不断推进，江会路片区、南新片区及经济开发区的建设速度也逐渐加快，必然会吸引大量人口聚集，从而产生对公共服务设施及住房的需求，加上新会区的楼盘项目比较少，但需求量大，从而导致新会房价一直处于高位且相对稳定并且销售火爆。
项目少、乡镇向城市发展：新会楼市主要由于会城镇项目少且乡镇向市区发展造成，大批的乡镇市民到新会市置业，预计下半年新会楼市将更加火爆。新会明星地块（新会会城街道梅江村对面海、红花围），这地块处新会未来，估计房价有机会突破9字头
从地块推出分布来看，江门宅地供应量主要集中在新会、蓬江，分别占 31%、28%。随着新会宅地在下半年计划供应量的增加，项目数量新增加大，供求市场将会有一定改善。
房天下：后可以为我们分享一下项目在下半年的销售节点吗？未来的推货节奏是怎么安排的？
莫总：市场整体持续回温，江海片区将是下半年市场热点区域。位于城央江畔优质地块的星海湾华庭在7-12月份将会相继推出中心大园林景观的组团，户型产品创新使用率高等独有特色。星海湾每次开盘都出现时光盘，而且每推新货买后的都立即。而在别墅豪宅方面，位于江海路的格林春天豪庭作为上年度销冠项目，背靠8千亩白水带森林氧吧，欧洲风情小镇的别墅大城，也是一个不错的一步到位换房选择哦。
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