[摘要] 2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。
2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。而多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，新型城镇化、区域一体化等长效机制建设稳步推进，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。
1.1金融财税差异化调整，保障市场平稳运行
央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。4月，住房城乡建设部表示凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%，并阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。通过降首付、降准、调整公积金缴存比例，降低购房消费门槛。
财税政策积极调整，减税降费促进需求释放。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税。针对新房，首套90平米以上的房屋契税下调至1.5%，同时二套房契税全面下调；针对二手房，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的免征营业税。随着营改增的全面实施，营业税优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。
中央明确深入推进新型城镇化，因城施策有序消化房地产库存。年初开始中央出台多项文件强调推进新型城镇化，化解房地产库存。
表:中央强调去库存重要会议时间
资料来源：中指研究院综合整理
十三五规划深化住房制度改革，健全住房供应体系。3月17日，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，要求到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%。纲要对于房地产方面提出要求，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。
住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的四条措施；6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，住房租赁市场发展将迎来新阶段。意见提出未来五年发展目标，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
图：多种渠道发展租赁市场
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3.区域一体化、新型城镇化等长效机制加快完善
3.1成渝、长三角城市群规划获批，城市群发展不断加快
长三角城市群规划获批，定位城市群。6月3日《长江三角洲城市群发展规划》印发，随着长三角城市群规划获批，长江经济带三大城市群（长江中游、成渝、长三角）发展规划均已落地，将进一步推进长江经济带建设。
哈长、成渝城市群规划落地，中西部城市群发展加快。中央加大中西部地区发展，未来新的中心城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并形成经济增长新节点。而对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展和产品布局的重要考量。同时也要支持东部地区更好发挥对发展的支撑引领作用，此前《国务院关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》出台，强调要深化泛珠三角区域合作，促进珠江－西江经济带加快发展。
京津冀协同发展加快推进，通州城市副中心建设加鞭。今年上半年，《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》已正式印发，确定了互联互通、加快重大基础设施建设等九方面的重点任务，三地一盘棋推动京津冀协同发展。国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015～2020年）》，划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。
新区建设加快推进，新区不断扩容。6月14日，国务院发布关于同意设立江西赣江新区的批复，要把建设好江西赣江新区作为实施国家区域发展总体战略、推动长江经济带发展的重要举措，为促进江西经济社会发展和中部地区崛起发挥更大的作用。
3.2营改增细则落地并进入实施阶段，金融财税改革持续推进
房地产业“营改增”顺利推进。自两会政府工作报告提出5月1日全面营改增后，相关部委加快落实，3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增细则正式出台，对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。
金融改革稳步推进，发展多层次的资本市场，助力实体经济发展。两会期间，总理记者会上强调，“我们始终注意把握货币供应量的松紧适度，主要还是为了降低实体经济融资的成本”，“要坚定不移地发展多层次的资本市场，而且也可以通过市场化债转股的方式来逐步降低企业的杠杆率。”
3.3新型城镇化、土地改革等制度改革不断深入，长效机制建设加快完善
不动产登记加紧落实，督查时间表确定。1月20日，国土部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则已于1月1日起正式实施。其中，3月4日，江门市国土资源局官网发布《关于在江门市市区实施不动产统一登记》的公告。江门市市区（蓬江区、江海区、新会区）从2016年3月11日起实施不动产统一登记。不动产登记开始后，《集体土地使用证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等都由《不动产权证书》所取代。
城市规划蓝图明确，助力新型城镇化建设。2月21日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，明确了城市规划定位，提出了城市规划的总体目标和时间表。《意见》要求加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；打造方便快捷生活圈、城市公园原则上要免费向居民开放等多方面进行规划建议。针对保障房方面，提出到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。4月19日，财政部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》，此外，中央加大力度推广绿色建筑和装配式建筑，并明确力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。
热点城市耕地指标减少利于供应增长，用地控制目标仍严控。6月22日《土地利用总体规划纲要（2006—2020年）调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标作出调整，北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供给平抑房价”的信号。
农村土地确权登记制度加快推进，中央明确时间表。今年中央一号文件提出，到2020年基本完成土地等农村集体资源性资产确权登记颁证。4月14日，国土资源部发布《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，指出，深入推进农村土地制度改革试点，加快推进宅基地、集体建设用地使用权确权工作，完善宅基地用益物权的权能及实现形式，进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体分配权不变。
农村产权抵押贷款迈入快车道，抵质押物品种不断拓宽。农村土地确权登记的逐步推进，为农村产权抵押贷款打开新通道。
表：农村产权抵押贷款政策内容
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4. 2016年下半年展望：城市分化格局下因城施策更加细化，住房制度改革持续推进
宏观政策更稳、微观政策更活。中央多次提出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来总体宏观政策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定。而当前一线城市成交相对放缓，多数二线及三四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。地方政策根据实际灵活调整以促进房地产市场平稳发展是政府施策考量重点。
对于多数二线及三四线等库存压力仍然较大的城市而言，未来将继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工采用先租后售等方式购房将是重点。
商办地产去化压力巨大，未来政策预期强烈。商办地产等去库存也是各地政策的着力点之一，特别是热点二线城市，在住宅成交火爆的背景下，去库存重点是非住宅商品房。我们认为，未来中央及地方出台相关政策鼓励商办等非住宅库存去化预期强烈，一方面在住宅供不应求、商办库存过高的城市，调整商住比例，将商办库存向住宅供应转化，另一方面，适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业新业态转型，在推动房地产转型促进市场多元化健康发展的同时，化解非住宅库存压力。
住房租赁市场迎来发展新阶段。住房租赁市场是我国住房市场的重要组成部分，也是购房市场的重要补充。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。住房租赁市场顶层设计出台，标志着未来租赁市场迎来发展的新阶段，未来相关立法将进一步完善。
城市群建设带动区域一体化发展。城市群的出现，是城市化进程的必然结果。自“十一五”以来，城市群就被作为推进我国新型城镇化的主体形态，也是当前经济发展的主要动力。《国家新型城镇化规划》出台后，已有长江中游、哈长、成渝、长三角等跨区域城市群规划获批，其中成渝城市群明确提出要打造国家中心城市，以成都、重庆为中心，强化核心城市辐射带动作用，培育发展中小城市将是西部发展的主要方向。而对于长江三角洲城市群则将其定位为城市群、更高水平的经济增长极，也将是国家参与国际竞争的主要平台。
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