[摘要] ：“如果没有把顶楼楼面的使用权写到合同里，我也不会买高这一层。”购买了滨江新城某楼盘的慕先生，怎么也没有想到美好的想法“到头一场空”。近期，记者收到蓬江区多个楼盘业主和开发商就合同产生的纠纷报料，既有附加条款的纠纷，也有延期交房的纠纷，或者延期未交房款的纠纷。
核心提示：“如果没有把顶楼楼面的使用权写到合同里，我也不会买高这一层。”购买了滨江新城某楼盘的慕先生，怎么也没有想到美好的想法“到头一场空”。近期，记者收到蓬江区多个楼盘业主和开发商就合同产生纠纷报料，既有附加条款纠纷，也有延期交房纠纷，或者延期未交房款纠纷。为此，记者就这些纠纷问题咨询了广东国晖（江门）律师事务所李建中，通过案例为读者解惑释疑。
A 写到合同里的条款也可以是无效的
慕先生向记者出示购房合同显示：该商品房所在楼宇的屋面使用权归根据规划设计可以进入该屋面并正常使用的顶层房屋的业主使用。
“可能开发商想把顶楼的快点卖掉，就答应把房子楼顶使用权归我。我原来也不相信销售人员的话的，不过，后来签合同的时候，开发商也愿意签，我才买了顶楼。”慕先生说，现在收楼了，物业公司说不能让他单独用顶楼楼面。慕先生找开发商理论，得到的结果是“你能使用顶楼楼面，但不能影响其他业主使用”。就慕先生的说法，记者找到了该楼盘的开发商进行核对，的确如慕先生所说的一样。
那么，慕先生与开发商签定的以上合同条款，属于包含但不限于条款，还是属于排它性条款，是不是该屋面只能由慕先生使用？另外，该条款是否违反物权法，如果违反，这份合同可以判定无效而退房吗？对此，李建中律师认为，该条款约定不明确，一般理解为是排他性条款，即只由“顶层房屋”业主使用，但根据物权法以及高人民法院官员审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，屋面即屋顶属于共有部分，依法应由相关业主（一般认为是该幢建筑物的业主）共同使用，包括但不限于顶层房屋业主使用，而且该使用要合理，不能独占使用。
李建中律师表示，该条款损害了该幢建筑物其他业主对屋面共同使用权，根据合同法的规定是无效的，但由于该条款并不是合同中约定的购房人可以解除合同退房的条件之一，也不具备购房人单方解除合同退房法定条件，所以购房人不能以此为理由解除合同退房。
B 遇到延期交房要这样做
张先生购买了位于潮连的某楼盘房屋，合同约定于2015年12月31日交房，但张先生直至目前仍未收到收楼通知。记者联系上张先生购买房屋的楼盘有关负责人，该负责人表示今年5月底能拿到住建部门的备案表，即将有条件进行交楼。
在这样的情况下，购房者如何追讨违约金？该合同条款明确违约金按已缴房款的每日万分之二进行计算。如果该楼盘在5月26日拿到住建部门的备案，然后在6月1日交房，已缴房款总价60万元的业主，可以追讨多少钱的违约金？
李建中律师建议，购房者遇到这种情况，首先要了解开发商是否存在楼盘烂尾的可能，以及开发商的偿债能力，预防开发商届时无力支付违约金。违约金以60万元为基数，从2016年1月1日起按每日万分之二计算到交房前一天即2016年5月31日止，即为：600000×0.0002×152=18240元。
与张先生同样遇到延期交房问题的还有另一个楼盘业主杨先生。杨先生说，合同约定于2015年8月30日交房，但楼盘直到今年2月2日才拿到住建部门的备案。该楼盘业主于4月30日收房，并向开发商追讨违约金，按约定的每日万分之一计算。开发商答应以物业管理费抵顶，但业主不同意，要求拿现金。“开发商就跟我们业主耗时间，有些业主已经去法院起诉进行追讨了。我想双方按合同办事就算了，懒得去起诉了。”杨先生说，起诉的业主已经拿到了违约金，若在一定期限内还未拿到开发商的违约金，他也会去法院进行起诉。杨先生心中有一个疑问，就是开发商以等额物业管理费赔付，是否合理合法；购房者要求获得现金赔付，是否合理，违约金是按开发商取得备案日期还是业主具体收房日期？杨先生的购房款为160万元，将获得多少违约金？
李建中认为，根据广东省物业管理条例规定，业主应付的物业服务费应当交给物业服务公司，并不是开发商。根据合同法的规定，如果物业服务公司将到期应收物业服务费转让给开发商并通知业主的，则可以由开发商代替物业服务公司行使单方抵销权，而实际上物业服务费一般是按月支付，起码不会一次付清，但开发商应付的违约金应当一次付清，因此，双方互负的债务没有同时到期，业主又不愿意提前支付物业服务费，所以开发商单方以等额物业服务费赔付违约金的做法不合理，更不合法。购房者要求获得现金（货币）赔付是合理的。交房的违约截止时间不是以开发商取得备案的日期为准，而是以业主的具体收楼日期为准，但如果是业主的原因拖延收楼的，则以开发商通知收楼的日期为准。具体违约金为1600000×0.0001×244=39040元。
C 未缴全房款也要付违约金
蓬江区某楼盘发现一批业主按照合同超期至少半年未缴全房款，便下发通知催缴，并提出收取违约金的要求。对此，这批业主其中之一的李小姐认为很冤枉，未能完全缴款是因为银行办理贷款未办下来的原因，不是自己的原因。
对此，李建中律师认为，根据合同法规定合同双方当事人地位平等，双方的权利义务应当公平原则，以及合同条款约定，双方承担对等违约责任的前提即日数应当相等。购房者未能按合同约定期内缴全房款的，而且不是不可力抗因素的，应该按约定向开发支付违约金。
资深房地产人士陈先生认为，购房者未缴全房款，情况正如开发商延期交房。业主有权向延期交房的开发商追讨违约金，开发商也有权向未缴全房款的业主追讨违约金。
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