[摘要] 核心提示：今年的江门楼市将会怎样发展？今年是不是置业的好时机？日前，记者走访了市房协、房企、房产代理公司的代表们，倾听了房地产业内人士对2015年江门楼市的剖析以及对2016年江门楼市的研判。业内人士的观点仅代表其个人观点，记者旨在实录，敬请读者品鉴。
核心提示：今年的江门楼市将会怎样发展？今年是不是置业的好时机？日前，记者走访了市房协、房企、房产代理公司的代表们，倾听了房地产业内人士对2015年江门楼市的剖析以及对2016年江门楼市的研判。业内人士的观点仅代表其个人观点，记者旨在实录，敬请读者品鉴。
江门市房地产行业协会会长叶泽权：
新增供应量将逐步减少 房价保持平稳
“2015年，江门楼市的成交量增长了约四成，但房价保持平稳。”江门市房地产行业协会会长叶泽权说，监测数据显示，由于2015年的房地产新开工面积有所减少，因此预计2016年的新增供应也将逐步减少，库存压力会有所下降。虽然经济发展遇到了前所未有的下行压力，但受楼市宽松政策和地价水平难以下降的影响，房价仍将保持平稳，难以下跌。
叶泽权分析认为，蓬江、江海在2015年的成交套数达17249套，应该是阶段性高点，今年的成交量将会下降。除了蓬江的滨江新区、双龙板块是重点供应区域外，今年江海的供应量也将明显上升，会有多个新项目和旧楼盘大量推货，竞争将加剧。
自2015年7月公布全市楼市数据以来，新会每月的房价均在6000元/平方米以上，其中有三次赶超蓬江、江海，成为房价高的区域。供不应求导致2015年新会的房价迅速攀升，全年同比增长6.6%，达6336元/平方米。由于供不应求，会城的一些楼盘甚至卖出了“9”字头的价格。这些数据反映出新会的库存消化周期约为9个月，处于轻微的供不应求状态，但事实上，会城的房子基本消化一空了，其库存量主要集中在镇区，包括司前、大泽、双水等。“可以说，会城只要有房子，基本都卖光了。如果以会城的库存来算消化周期的话，估计只有3个月左右的库存量，供求关系非常紧张。”叶泽权说，新会楼市供不应求的情况仍将在2016年持续，房价有进一步攀升的可能。新会镇级房地产的去库存化，要求政府不断提高医疗、教育等基本配套水平，把购房需求留在镇上，而不是集中式地流向会城。
库存消化周期长的是恩平，仅看数据会让人非常悲观，恩平的库存消化周期为4年，位于全市首位，的确可怕，但事实上，剔除恒大泉都等非恩平城区的项目库存后，恩平城区的库存消化周期与开平差不多，约为2年，所以说，恩平城区的房子的消化速度还算可以，房价也能保持平稳，预计这种情况将在2016年持续。2015年，恩平的房价为4110元/平方米，同比居然有0.3%的上涨，让人意外。
按照预测，台山、鹤山的库存消化周期约为18个月，蓬江、江海的库存消化周期约为14个月，略供大于求。
从整体而言，经历了2015年的成交天量后，2016年，江门楼市的成交量将下降，幅度在10%以上。
怡福地产策划总监陈美华：
上半年价升量跌 下半年价稳量升
“政策持续宽松，去库存速度加快。”这是怡福地产策划总监陈美华对2015年江门楼市的印象。她认为，2015年是近年少见的楼市“政策年”，中央频繁给楼市吃“定心丸”，楼市经历了5次降息、3次降准的洗礼，一系列“救市”政策给市场带来了诸多契机。
2015年，在政府部门和怡福地产等几大房地产开发商的努力下，农林双朗小学进驻双龙片区，大大改善了双龙片区教育资源紧张的局面，打破了北新和滨江区部分项目“一技独秀”拥有学位资源导致区域间房价不均衡的局面。虽然双龙片区目前的商业氛围还需时间培育，但该片区的潜力巨大，市场关注度正不断提升。在过去的5年间，从胜利北路到里村大道，再到现在的育德街以西，双龙板块迎来了大交通时代，区域内的项目陆续进入入住高峰，商业发展热度指日可待。
2015年，江门库存数据由亚健康状态转为健康状态，政府的决策部门功不可没。江门“房七条”为2015年的江门楼市打了一支强心针，适时有效地解决了我市的高库存问题，为楼市平稳发展找准了方向，提供了动力。2015年，蓬江、江海的库存量一直徘徊在14000套左右，如果没有各项政策的支持，估计2015年是创库存新高而不是销量新高。
年是艰难而有希望的一年。陈美华认为，江门市已连续两年土地成交量下跌，这将直接影响2016年的市场新增供应。未来两年将是江门房地产业的转型期，购买力格局将有所变化。一方面，鼓励农民进城的中低价刚需产品将会受到青睐；另一方面，中产刚需改善型产品将成为下一波房地产爆发的引擎，高品质项目将增加，甚至成为市场主流。在产品同质化和竞争压力加大的环境下，开发商将更加重视产品品质和以客户为中心。
“上半年价升量跌，下半年价稳量升。”这是陈美华对2016年江门楼市走势的预判。
她认为，2016年会令江门房价上升的因素有以下几个：精装待售房增加，像保利、锦富汇景湾、珑湖湾、奥园外滩、上城铂雍汇、骏景湾品峰等项目都会以全精装或部分精装的形式出售；高品质产品趋多；北新片区供应明显减少，大部分项目进入尾期，会导致滨江新区及双龙板块的产品更吃香。
另外，陈美华认为，成交量将集中在全年的中后期，一季度仍是楼市的休养期。
推荐阅读：
裕隆基地产总经理杨东卉：
江门三区或呈“春夏冬”的市场现象
裕隆基地产总经理杨东卉认为，2015年，江门各区域一手住宅的成交均价涨跌不一，新会、开平、恩平同比上涨，其它区域下跌，但整体稳中有升，预计今年的房价仍将稳中有升。
从供求关系来看，新会将是好做的区域，而恩平难。
杨东卉表示，大家都认为2016年是困难的一年，江门三区的房地产市场或将呈现“春夏冬”的市场现象。
在公积金、放开二孩等利好政策的刺激下，拥有学位房优势且以去库存为主的双龙片区和滨江新区，其成交均价预计将稳中有升，蓬江区或将迎来生机勃勃的“春天”。
今年还将是江海区新盘推出多的一年。随着供应量的持续增多，下半年的江海区将由上半年的秋天进入竞争激烈的“冬天”。由于库存压力不断加剧，预计江海区2016年的成交均价将有一定的下滑，房地产开发商将以价换量。
2016年，新会区的供应量将大幅增加，但会城的库存不大，成交量估计会借2015年的势头持续火爆，成交价格将稳中有升。随着江门大道的开通，在公积金、首次购房补贴等利好政策的刺激下，会城的首次置业和改善型购房群体将成为消费主力，房地产市场依然会是热辣辣的“夏天”。
杨东卉认为，2016年，在经济下行压力巨大的情况下，政府肯定会支持房地产业。2016年，还会产生少部分的楼市投资需求，特别是一线城市，房价还会上涨，产生投资热。投资热会对周边有影响，例如深中通道和港珠澳大桥，已经让珠海和中山的楼市火了一把。江门楼市有承托力，特别是江门大道开通以后，有可能像中山那样出现一波投资热。产品方面，由于开发水平不同，楼房品质将会出现较大分化，面积适当的大户型会卖得更快，个性化且品质好的产品会卖得更好。另外，非普通住宅也可贷公积金政策的出台，将促进大户型产品去库存。此外，由于公积金二套房贷款的首付款比例也降低了，不排除部分持有公积金的市民加大投资房地产的力度，助力楼市去库存。
推荐阅读：
骏景湾地产执行董事冯永文：
蓬江区房价仍要涨 新会有虚火
“2015年由于政策好和多次降息降准，成交量增长是肯定的，但我也没有预料到能增长四成。”骏景湾地产执行董事冯永文说，2015年的政策是释放购房需求的，但并未能有效地创造需求。过去的楼市宽松政策鼓励买，也鼓励卖，但没有鼓励房地产投资开发。从2015年的数据可以看到，5—10月的成交量明显放大，但11—12月则回归平淡。
2016年，骏景湾地产在蓬江、鹤山、台山、开平都有项目会推出新品，所以他们特别关注以上地区的楼市情况。
冯永文表示，2015年6—8月，蓬江双龙板块受农林双朗小学项目启动的影响，购房需求大量释放，骏景湾品峰的成交量大幅增长。骏景湾品峰2015年的成交量位居蓬江区前五名。预计2016年，骏景湾品峰的成交量仍将在前列。房价方面，由于目前的库存消化周期在1年左右，供求关系平衡，因此房价上涨是正常的。预计今年5月份前，各大楼盘均不会涨价，因为过去的两三个月的销量并不算好，房企不敢打击市场信心，但5月之后，蓬江区的房价估计要比2015年涨5%—10%。
新会楼市有虚火，至少还要烧三年，所以新会购房者还要买三年的贵房。外来房企不敢轻易进入新会，但新会本地的开发商却已负重前行，所以近三年的供应量还会偏紧，房价仍会上涨。骏景湾地产曾在新会开发新会骏景湾，目前已有业主把四五年前6500元/平方米左右买的精装房，以超过9000元/平方米的价格放出，且已成交。
鹤山骏景湾将于春节开放营销中心，计划5月份开盘，但鹤山的市场非常严峻。鹤山号称达100万平方米的楼盘有新华城、十里方圆、鹤山碧桂园、凯旋城、鹤山保利、峻廷湾。鹤山城区只有10多万户籍人口，整个鹤山才30多万人，庞大的供应量压得市场喘不过气来，所以鹤山房价去年下跌6.6%是正常的。另外，佛山在2015年放开限购，致使众多佛山客户不再购买鹤山的房产，甚至有部分业主折价抛盘套现。
开平是鹤山的难兄难弟，库存量大。开平一直库存量大，所以市场已经习惯，房价波动较小。开平的楼盘数量多且分布分散，而鹤山是大盘多且集中，特点不一样。
目前是台山房地产市场快速发展的阶段，2016年，台山楼市将出现两极分化，品质好的楼盘会有更多人买，且房价会走高。台山骏景湾将以适中的价格，走快销路线，预计将供应800套住宅产品。
冯永文认为，2016年的土地市场将会复苏，数字会比2015年好看，而且房地产投资额会增长。
推荐阅读：
中原地产江门营销副总监莫志华：
政策托市 危机并存 房价下调
2015年江门楼市让中原地产江门营销副总监莫志华印象深刻的是：利好政策持续释放，市场回暖明显。
莫志华回顾2015年江门楼市时认为，江门“房七条”稳价促量去库存的措施，有效地刺激了需求入市。在国家的大政方针下，我市的公积金政策也多次适度放宽限制，再加上商业贷款门槛下调，有效地促进了我市去库存。
在区域板块方面，让人印象深刻的是胜利南板块和双龙板块。这两个板块在2015年的崛起为引人注目。胜利南路的楼盘，如星海湾、东汇城、凯旋堡等横空出世，再加上即将面世的汇嘉南湾，集聚效应明显，吸引着越来越多人的关注。胜利南板块与蓬江旧城区仅一桥之隔，交通方便，周边配套好，优势明显。双龙板块由于农林双朗小学的确定，也热度空前。
研判2016年的江门楼市，莫志华认为，政策将托起市场，但危机并存，而成交量会再创新高。虽然江门楼市近年库存压力递增，但相对众多三四线城市而言，去库存周期并不算长，整体供求关系还是比较均衡的。在此背景下，随着中央不断放话支持去库存，本地购房者仿佛被打了一支强心针。在此基础上，房贷新政的落地则让众多潜在的需求转化成了真正的购买力。无论是商业贷款还是公积金贷款，五次降息，首付门槛两度下调，多管齐下的房贷利好政策，对提升购房客户的购买力、促进需求入市起到了较大的促进作用。这种趋势将在2016年得到延续。
2015年，江门市作为三线城市中的一员，整体表现却不逊色于部分二线城市，成交量涨幅已然跑赢一些二线大市。面对环境的利好，大部分开发商明智地选择稳价跑量，市场整体库存压力得到缓和，后市信心也将进一步巩固提升，莫志华因此预测，2016年，江门楼市的成交量会再创新高。
房价方面，由于2015年的市场需求放量，今年众多大项目的销售已接近尾声，高价格的新盘有限，因此预计房价将有一定程度的回调。不过，由于土地供应大幅减少，后市楼盘的开发量也将逐步减少，后期供应趋紧又会使房价逐步拉升。
此外，莫志华还预测说，由于北新片区几个“成交大户”已基本售罄，因此今年该片区的整体业绩将有所下滑。双龙片区的几个项目由于水平参差不齐，因此市场整体竞争力有限。滨江新区大盘较多，存货充足，配套日渐完善，受部分北新片区购房需求北移，以及保利大都会、奥园外滩、岭江一品、锦富汇景湾、方直珑湖湾等楼盘推出大量新货的影响，该片区的业绩将稳步上升。甘化片区有碧桂园和越秀联合打造的大盘进场，因此业绩也将明显上涨。江海区大约有10个楼盘会大量推新货，不过其推货的节点应该会错开，不会造成扎堆推货的现象。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
