[摘要] 回顾一年，江门楼市试过“寒潮”、试过“回温”、试过“火爆”......对于2016年，江门楼市是惊大于喜？抑或依旧平淡如水？房天下与你独家连线华茵桂语营销中心总经理黄锦康，共话楼市发展。
回顾一年，江门楼市试过“寒潮”、试过“回温”、试过“火爆”......对于2016年，江门楼市是惊大于喜？抑或依旧平淡如水？房天下与你连线华茵桂语营销中心总经理黄锦康，共话楼市发展。
房天下：2015年江门中心城区住宅网签成交17813套，同比增幅达34.5%，请为我们简单分析一下成交火爆背后的原因？
黄总：2015年成交火爆背后原因，我认为有三个：
，从2015年的4月份开始，行政政策不断出台，释放了很多需求，促进成交火爆。
第三，江门的基础设施建设、路网升级对江门楼市起到带动作用。例如江门大道开通，在这种前景预期下对江门大道沿线周边楼盘有很重要的推动作用，直接受益的就是滨江版块和双龙版块，对成交有一个很明显的增长作用。
房天下：2015年江门中心城区住宅网签均价 6018元/平，同比下降 9.01%，对此您有什么看法？
黄总：2015年江门网签成交均价6018元/平，2014年网签成交均价为6614元/平，成交均价虽然差距较大，但需要从两方面看待这个数据：
一方面是网签的滞后性，网签数据的滞后可能占比权重的20%，也就是占比这个价格的权重。2014年的网签均价很多是2013年成交的，当时海逸城邦、莱茵华庭、保利大都会、华茵桂语等楼盘都集中在2013年年末集中推货，而且这些盘的价格普遍较高，拉高了2014年年头的整体房价；
另一方面，2015年价格下降，有一部分原因是江门区域成交结构发生了变化，整体均价较低的江海区推货多了，比如格林春天、星海湾、康城都是2015年推货的，2015年江海区的推货量远远高于2014年，拉低了整体价格的权重。2014年北新区大量推货，2015年江海区大量推货，导致两年的网签成交均价相差较大。
从项目自身的纵向价格走势来看，除去纯新盘，旧盘在2015年的价格是有稍微提升的：滨江新区以华茵桂语为例，2015年的销售均价对比2014年有5%的升幅；北新区特别是双龙板块，自农林小学确定落户后普遍有所上调，该区价格相比2014年价格有所上涨。
房天下：您认为2016年的江门楼市又会有什么变化？
黄总：对于2016年的楼市我是积极看好的，主要基于以下三点理由：
首先是基建和区域的因素，2016年江门路网会基本成型，将快速接轨珠三角的楼市：
，江门大道的开通。当年珠海大道开通之后，对周边的楼市如金湾、斗门一带楼价升幅起到较大帮助，远至中山的楼市都因靠近珠海大道而获益，这就是珠海大道的作用；佛山大道同样有这个作用。现在江门通过江门大道接入佛山地区，然后还有快速干线接入广州地区，效果不言而喻。
第二，深中通道的打通。现在珠三角提出“珠西战略”，着重发展珠三角西岸，珠江东岸就是深圳等地，珠江西岸就是中山、珠海、江门三地，而江门就是沟通中山和珠海的一个通道，江门大道的打通是直接连接珠海，城市间的融合和价值的融合就能体现出来。例如连通器效应（连通器原理），水往低处流，一碗水就会端平。东部的楼价是远远高于西部的楼价，然而常言道，十年河东，十年河西，广州深圳的昨天就是珠海佛山的今天，也是江门的明天，这是必然会出现的。
就江门本地来说，江门大道2016年6月份通车，通车后相当于开通了两条大道，个是在高架上面的快速干线，第二个是高架下面的西环路，开通后目前经常塞车的丰乐路、建设路就不会那么塞车，生活环境大大改善。
其次是政策影响，年末国家出台一系列政策也有利于2016年楼市发展。
，中央持续去库存政策，鼓励一种投资性的需求，对于激发投资意识有积极意义。从2008年到现在，8年过去，国家经济会议将房地产这个关键词再重新提出，2008年中央经济会议定调房地产行业是支柱产业，直接导致2009年商品住宅销售面积增长43.9%，商品住宅销售额增长80.0%（数据来源国家统计局），火爆形势延续至2010年。随后国家多次调控，2015年的高库存现象出现，年底之时，中央经济会议就提出了去库存，鼓励以租赁为目的的稳定回报的投资性需求，鼓励农民工进城购房、入户，还有鼓励个人及企业购买房来出粗及投资，也鼓励发展一些以租赁为主型业务的企业等等，在这前所未有的政策口径出现情况下，如同2009年的情况，2016年楼市会高。
加上过去投资性需求已经沉寂了三年，现在不断释放需求，恢复政策，直至2015年年底，政策链已经去到未调控之前，已经可以预见2016年的楼市情况。但能去到什么高度，仍未得知。
第二，鼓励农民工进城购房。虽然现在详细政策还没有出来，但是国家农民基数大，消费潜力大，具有一定的支付能力，对未来楼市发展有很强的可行性。
第三，就江门本地而言，2016年年初公积金新政出台释放需求：公积金贷款不再受限普通住房标准、二套首付降至两成，提高公积金贷款额度：激发了潜在需求；释放了大量的购买资金和购买能力；降低购买支付门褴。政策一下回到十年前，效果相当于蓄电站开闸放水。此前通过各种行政手段提高购房门槛的手段，不断地将水坝筑起来，现在突然将这个门褴降低，需求就会像水一样一涌而下。
后是国际环境的影响：
现在国内实体经济产能过剩，必然要找一个出口将产品卖去国外，所以人民币有贬值需求，人民币正处于一个贬值周期。而人民币贬值意味着国内会进入一个通货膨胀周期，股市、基金等金融产品不升的情况下，固定资产将进入一个的周期，消费者是买涨不买跌的，所以在2016年季度，会有明显的叠加效应出现。
房天下：在2016年项目的营销节点又会如何把控？请为我们讲解一下项目2016年的情况。
黄总：华茵桂语2016年将会完成整个项目的住宅部分，推出四万平的住宅产品；接下去会会推出三万平的商业产品。北环路和江门大道的通车将会放大华茵桂语的商业投资价值；
未来江门大道全线贯通，加上深茂轻轨龙湾站的开通，2016年将是西区发展的蓄势期。另外，位于江门大道龙湾段东侧的御龙国际，首推出4幢经典时尚户型，面积约99㎡三房带套间。
房天下：针对房天下的发展，说说你的看法以及对2016的一些期望呢？
黄总：房天下在江门众多的网络媒体里面属于成功、一家独大、占有份额高、浏览量大的一家，做得很成功，发展得很快，它的成长速度我用四个字形容——叹为观止。房天下在江门5年时间，对比年的营业额和2015年的营业额，将近十几倍的增长，这也是你们努力换来的结果。我欣赏的就是房天下的版面创新，令资讯更有条理性，更加适合读者的口味，增加读者的粘度，这是非常好的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
