[摘要] 市住建局从2015年7月开始公布江门全市的楼市数据。因此，我们的盘点便从7月份开始，以大江门的视野，深入盘点全市各区域的新增供应量、成交量、房价及二手房等方面的数据，以便各区域的市民理清楼市真实脉络，帮助置业决策。
市住建局从2015年7月开始公布江门全市的楼市数据。因此，我们的盘点便从7月份开始，以大江门的视野，深入盘点全市各区域的新增供应量、成交量、房价及二手房等方面的数据，以便各区域的市民理清楼市真实脉络，帮助置业决策。
7月大江门楼市数据首度公布
数据回顾：7月，全市共批准预售总面积为51.82万平方米，环比增长76.3%，同比下跌10.6%。1—7月累计批准预售面积308.26万平方米，其中住宅套数22687套。7月，全市共批准预售住宅套数3414套，环比增长24.6%，同比下跌26.7%。
截至7月底，全市商品房住宅合计待售46909套。
江门全市商品房成交49.13万平方米，环比微跌0.6%，同比大涨99.1%，其中住宅成交43.38万平方米，成交套数3863套，环比微跌2.5%，同比大涨97.7%。1－7月，全市已成交了23491套商品住宅，同比上涨了55.3%。
蓬江、江海成交均价为6600元/平方米，环比微跌1.3%，同比上涨5.4%。新会成交均价为6461元/平方米，环比下跌5.7%，同比上涨4.6%。鹤山、台山、开平、恩平的成交均价分别为5004元/平方米、4512元/平方米、4827元/平方米、3943元/平方米。
全市二手住宅合计成交2069套，环比上涨7.6%，同比上涨36.9%。
盘点：2015年8月，市住建局公布了2015年7月江门市房地产主要数据。和往月不同，这次数据除了蓬江、江海两区，还囊括了新会以及其他四个县级市的数据。这是市住建局首次公开大江门楼市数据，得到众多市民和业内人士的一致好评，更有助于房企投资开发和市民选择购房区域，推进大江门同城共融。
8月区域库存问题显现
恩平去库存压力大
数据回顾：市商品房批准预售面积共55.13万平方米，环比增加6.4%，同比减少10.3%；其中住宅4268套，环比增加25.0%，同比减少15.4%。据统计，1－8月商品房累计批准预售面积369.83万平方米，同比减少2.9%；住宅累计批准预售27480套，同比减少3.4%。
截至8月底，市场待售的商品住宅共约48084套。
全市商品房成交面积50.52万平方米，环比增长2.8%，同比增长59.6%。全市网签一手住宅3777套，环比下降2.2%，同比增长57.4%。据统计，1－8月全市累计网签一手住宅共27336套，同比增长6.3%。
恩平住宅成交均价突破上月的“3”字头，上涨至4079元/平方米，环比上涨3.4%。新会成交均价为6180元/平方米，环比上涨0.4%，同比上涨2.7%，相对较平稳。蓬江、江海区成交均价6467元/平方米，环比下降2.0%，同比增长2.2%；鹤山成交均价4886元/平方米，环比下降2.4%，同比增长1.6%；台山成交均价4308元/平方米，环比下降4.5%，同比下降7.1%；开平成交均价4706元/平方米，环比下降2.5%，同比增长6.3%。
8月，全市二手住宅合计成交2118套，环比上涨2.4%，同比上涨58.5%。
盘点：库存数据是2015各地楼市为关心的数据。2015年8月一手住宅成交套数略少于7月，但新批预售套数却远大于7月，致使库存量攀升，去库存任务再压担子。事实上，48084套的库存量，对于整个江门楼市来说，只是轻微的供过于求，但从各区域来看，问题就出来了。
8月末，蓬江、江海两区有13600套一手住宅待售，与上月库存量基本相同。开平库存量第二高，达到8909套；恩平第三高，库存量8406套，较上月增长了13.8%；新会、鹤山、台山库存量分别为6384、6063、4722套。用库存量除以区域的1－8月平均成交套数，各区域的库存可消化周期就出来了——从9个月至4年不等。这说明区域之间的楼市差异巨大——新会供求较紧张，而恩平供大于求问题严重，开平的库存压力有增无减。
9月新会房价首超蓬江、江海
数据回顾：9月，全市新批商品房预售面积共91.69万平方米，环比增长66.3%，同比增长0.8%，其中住宅8174套，环比增长66.9%，同比增长12%。据统计，1－9月商品房累计批准预售面积442.29万平方米，同比减少5.5%；住宅累计批准预售35742套，同比持平。
截至9月底，全市一手住宅合计库存50842套。
全市成交商品房面积46.02万平方米，环比下跌8.9%，其中住宅成交面积38.92万平方米，共3570套，环比下跌5.5%。据统计，1－9月全市累计网签一手住宅共30869套，同比增长55.3%。
9月，新会成交均价为6742元/平方米，环比增长9.1%，蓬江、江海成交均价6280元/平方米。鹤山、台山、开平、恩平9月的成交均价均为“4字头”，恩平成交均价仍为全市低，为4091元/平方米。
全市成交二手房面积26.55万平方米，环比增长5.9%，其中成交住宅面积22.9万平方米，环比增长7.8%，成交套数为2201套。
盘点：作为“金九银十”开端的9月，全市商品房批准预售面积和套数大幅增加，各区域批准预售住宅套数环比均有增长。
截至9月份，蓬江、江海两区一手住宅成交套数已达12592套，超过2014年全年成交的12469套（历年高）。从区域来看，除新会外，其余各区域9月的一手住宅成交套数环比均有所下降。新会9月成交848套，环比增长10.7%。蓬江、江海成交量环比连续第四个月小幅下降，但仍连续七个月同比正增长，成交1425套，环比微降1.5%，与2015年高的2016套的高点相比，已经累计下跌近30%。开平、恩平一手住宅成交套数下降明显，开平成交305套，环比下降32.1%；恩平成交199套，环比下降29.4%。
自全市楼市数据公布以来，新会的一手住宅成交均价首超蓬江、江海，成为五邑地区房价高的区域。
10月新增供应大幅下降环比下跌近7成
数据回顾：全市新批商品房预售面积共31.12万平方米，环比下跌67.5%，同比下跌15.2%，其中住宅2403套，环比下跌70.6%，同比下跌24.3%。据统计，1－10月商品房累计批准预售面积485.64万平方米，同比减少3.8%；住宅累批准预售38267套，同比跌1.6%。
截至10月底，全市一手住宅合计库存52075套。
全市成交商品房面积48.73万平方米，环比增长5.9%；一手住宅成交3929套，环比增长10.1%。据统计，1－10月全市累计网签一手住宅共34618套，同比增长48.4%。
蓬江、江海成交均价6488元/平方米，环比增长3.3%；新会成交均价6370元/平方米，环比下跌5.5%。鹤山、台山、开平、恩平10月的成交均价均为“4字头”，恩平成交均价仍为全市低，为4069元/平方米。
10月，全市成交二手房面积25.80万平方米，环比下降2.8%，其中成交住宅面积20.17万平方米，环比下降11.9%，成交套数为1964套。
盘点：10月各区域的新增供应住宅套数均呈现大幅下降，其中恩平的预售住宅为“零”批出。从区域来看，除新会外，其余各区域10月的一手住宅成交套数环比均有所增长。新会成交770套，环比下跌9.2%。蓬江、江海成交1452套，环比微涨1.9%，但与今年高的2016套高点相比，下跌近30%。鹤山成交425套，环比增长10.4%；台山成交672套，环比大幅增长64.7%；开平成交383套，环比增长25.6%；恩平成交227套，环比增长14.1%。
从区域来看，各地库存量环比均略有下降，下降幅度在1.4%至5.9%之间。向来作为五邑地区房价标杆的蓬江、江海，在10月重新成为高房价的区域。
数据回顾：全市新批商品房预售面积共33.36万平方米，环比增长7.3%，同比下跌52.7%，其中住宅2616套，环比上升8.9%，同比下跌49.4%。据统计，1－11月商品房累计批准预售面积510.46万平方米，同比减少10.9%；住宅累计批准预售40883套，同比下跌8.2%。
截至11月底，全市一手住宅合计库存50125套。
11月全市成交商品房57.89万平方米，环比增长18.6%，其中住宅51.61万平方米，环比增长24.7%；成交套数为4751套，环比增长20.9%。1—11月，全市共成交住宅39355套，同比大幅增长46.5%。
新会以6865元/平方米的成交均价超过蓬江、江海，再次登顶，环比增长7.8%。蓬江、江海均价为6539元/平方米，鹤山为5484元/平方米，台山为4479元/平方米，开平为4755元/平方米，恩平为4402元/平方米。
二手房方面，11月全市成交29.39万平方米，环比上涨13.9%，其中成交住宅23.9万平方米，环比上涨18.5%，成交套数2386套。
盘点：从区域来看，全市只有鹤山、台山的新批预售套数环比增长，且是大幅增长，成为拉动全市新增供应环比上涨的主力。数据显示，鹤山新批预售住宅609套，环比增长73%；台山新批预售住宅326套，环比增长79.1%。恩平已经连续两个月维持预售住宅为“零”。
新增供应量下跌遇到成交量上涨，11月底的江门楼市库存已在减少——库存住宅为50125套，环比下跌3.7%。各区域的库存量惊人一致地下降，并不像新增供应那样有涨有跌。
从区域来看，除台山外，其余各区域11月的一手住宅成交套数环比均有所增长。台山成交447套，环比下跌33.5%；蓬江、江海成交1597套，环比增长10%；新会成交942套，环比增长22.3%；鹤山成交851套，环比增长100.2%；开平成交474套，环比增长23.8%；恩平成交440套，环比增长93.8%。
11月房价环比仅有台山下跌。去库存、促健康仍是房地产政策的主基调，前期刺激政策的效应有减弱的迹象，但更多有针对性的政策呼之欲出。
12月新会房价第三次登顶商品房成交环比下跌
数据回顾：12月全市新批商品房预售面积共84.33万平方米，环比增长153.2%，同比增长9.5%，其中住宅6682套，环比增长155.4%，同比6.7%。据统计，1－12月商品房累计批准预售面积603.99万平方米，同比减少7.2%；住宅累批准预售47565套，同比下跌6.3%。
截至12月底，全市一手住宅合计库存51918套。
12月全市成交商品房56.31万平方米，环比下跌2.7%，其中住宅50.01万平方米，环比下跌3.1%；成交套数为4690套，环比下跌1.3%。1—12月，全市共成交住宅44032套，同比大幅增长42.8%。
蓬江、江海，新会，鹤山，台山，开平，恩平的成交均价分别为6308元/平方米、6441元/平方米，4943元/平方米，4786元/平方米，4808元/平方米，4087元/平方米。全年成交均价，蓬江、江海为6442元/平方米，新会为6336元/平方米，鹤山为4903元/平方米，台山为4520元/平方米，开平为4693元/平方米，恩平为4110元/平方米。
二手房方面，12月全市成交41.02万平方米，环比上涨39.6%，其中成交住宅22.69万平方米，环比下跌5.1%，成交套数2207套。
盘点：2015年的新增供应住宅套数略比成交套数多一些，一个为47565，一个为44032，说明去库存的路还要继续走。从成交量的同比来看，无论是成交面积还是成交套数，均有约40%的涨幅，数据可谓惊人。从一手住宅成交价格来看，三区的房价在6400元/平方米左右，而四市的房价则在4000-5000元/平方米的区间，全年只有新会、开平、恩平的房价同比上涨，新会房价在12月继续登顶，半年内实现3次登顶。值得注意的是，新会房价涨幅大且成交量几乎翻番；恩平涨幅小但库存可消化周期长，应注意风险。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
