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楼市盘点之政策篇 江门楼市开启"暖风"模式

江门日报   2015-12-31 09:12

[摘要] 2015江门楼市盘点之政策篇:楼市开启“暖风”模式。3月30日下午16时58分,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。这份通知,被业内称为“3·30”楼市新政。

1、两次调整豪宅线,房价看涨

政策回顾:市住建局在1月29日、7月31日两次发布公告,调整江门市区普通住房标准。根据标准,2015年2月1日至2015年7月31日,成交价超8307元/平方米要交豪宅税。2015年8月1日至2016年1月31日,成交价超8427元/平方米要交豪宅税。

盘点:江门市区普通住房标准每半年调整一次,这是常规工作。从历史数据发现,江门市区18次调整豪宅线当中,价格仅有5次是下调的,其余13次调整均为上调。从今年普通住房标准中的价格条件来看,江门市区房价重拾涨势。

2、《不动产登记暂行条例》正式实施

政策回顾:3月,《不动产登记暂行条例》正式实施。不动产登记暂行条例出台明确统一了不动产登记的范围、机构、簿册、程序和信息管理等重要问题。《条例》包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记,这意味着不动产“多头登记”的时代终结。统一登记后,企业和群众等权利人不用再分别跑几个部门进行不动产登记。

盘点:不动产登记,很多人认为是未来开征房地产税的基础,利空楼市。从消息面来看,即使开征房地产税,影响的是拥有多套房的人,对于追求居住的刚需来说,反而是入市的时机。

3、“3·30”楼市新政引爆江门楼市

政策回顾:3月30日下午16时58分,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。这份通知,被业内称为“3·30”楼市新政。

“3·30”楼市新政规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,低首付30%。

“3·30”楼市新政还规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

盘点:2015年的房地产调控政策会放松,但3月30日的这项政策力度,远超市场预期,对已经显现疲态一年多的楼市而言,是一剂强心针。从结果来看,“3·30”楼市新政是引爆江门楼市活跃成交的楼市政策。“3·30”楼市新政降低首付和二手交易条件,提升置业者购买能力。这为江门楼市5、6月的天量成交埋下伏笔,也为下行的房价找到了强烈的支撑。

由于网签数据的滞后,4月蓬江、江海的网签套数只有1298套,5、6月的网签套数则有2016套和1859套。这2016套和1859套的成交量,位列蓬江、江海单月网签套数的首二位。房价方面,4月为6241元/平方米,环比增长3.2%;5月为6741元/平方米,环比大涨8%;6月为6686元/平方米,环比下降0.8%,但同比上涨1.0%。

另外,二手住房交易营业税“5改2”的变化,使得2年以上的二手住房交易费用大大下降。过去,由于营业税免征年限为5年,一般来说,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上。新政实施后,购房者能享受到真金白银的实惠。营业税“5改2”的变化,促使了大量二手住房入市,为成交量提高打下基础。

4、外地户籍职工贷公积金不需担保

政策回顾:4月1日,我市实行新修改的《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》,新《管理办法》与旧《管理办法》相比,大的变化是统一了非我市常住户口职工和我市常住户口职工的贷款申请条件,在江门缴存公积金的外地户口职工,申请贷款不再需要提供具有本市常住户口的自然人担保。另外,原来要求外地户口职工连续缴存公积金12个月才能申请公积金贷款的条款也修改为了只需连续缴存6个月。

盘点:在这个政策实施前,在我市缴存公积金的外地户籍职工,要找江门本地户籍的人担保,才能贷到公积金,否则只能申请商业贷款。由于是涉及金钱方面的担保,职工贷金积购房找人担保非常困难,致使部分职工只能申请商业贷款,进而增加购房成本。这一政策的实施,无形中降低了部分置业职工的贷款负担,有利于江门楼市去库存。

5、江门“房七条”提出“稳价促量去库存”主基调

政策回顾:5月6日,市住建局就建立房地产市场平稳健康发展长效机制召开座谈会,并提出7条措施推动我市房地产市场稳价促量去库存。这7条措施被业内称为江门“房七条”。“房七条”主要内容包括:继续释放住房公积金能量,降低住房公积金个人住房贷款首付款比例,提高住房公积金高贷款额度,放宽提取住房公积金用于租房的条件;放宽五邑华侨的购房限制;推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度;将新建商品房价格认证制度改为实行新建商品房价格备案制度;加快改善城市营商环境,增强企业投资和市民购房信心;搭建好“O2O”线上线下的“互联网+”购房平台;成立房地产市场数据分析和研究中心,全面、及时、准确地研究掌握我市房地产市场动态及变化趋势,引导市场平稳健康发展。

盘点:这是“3·30”楼市新政的地方加强版政策,就本地房地产发展遇到的实际问题作出针对性的政策调整。江门“房七条”的出台,以“稳价促量去库存”的七字方针,稳定了市场购买的信心,为去库存定下了基调。这从后续几个月的楼市持续热销提供了足够的动力。

6、全市实现跨区域自动还贷

政策回顾:从6月30日起,我市推出住房公积金跨区域提取还贷业务,在我市缴存住房公积金并跨区置业的职工,在指定银行办理个人住房贷款后,可委托银行定期提取住房公积金还贷(自动还贷)。

盘点:这是江门“房七条”政策的延续。市住房公积金管理中心此举旨在减轻购房职工的还贷压力,方便职工提取住房公积金归还个人住房贷款,推进同城共融。

7、我市调整住房公积金缴存额上限

政策回顾:市住房公积金管理中心《关于2015年度住房公积金缴存调整工作的通知》指出,我市将于7月1日起开展2015年度住房公积金缴存调整工作。根据《通知》,蓬江区、江海区、新会区单位和职工住房公积金月缴存额上限均为4449.83元,比去年的上限3940.91元增加508.92元。台山市、开平市、鹤山市、恩平市单位和职工住房公积金月缴存额上限均为4014元。另外,单位和职工住房公积金月缴存额下限均为67.5元。

盘点:缴存的公积金可以更多了,申请了公积金贷款的人职工就可以还更多的钱。公积金贷款的利息远低于商业贷款的利息,还得多也就省得多了。

8、央行连续降息降准,楼市受益

政策回顾:从2月5日至10月24日,央行5次降息,5次降准,其中两次是重合的,即2次同时“双降”。

盘点:金融政策的调整,虽然说是针对整体经济,但房地产作为经济的主要力量,也受到高度的关联。2015年的连续降息降准,前期的调整对楼市成交有极大的促进作用,提升了购买信心。随着降息降准的次数变多,政策调整对于楼市成交的影响越来越小。

9、房地产税法纳入立法规划

政策回顾:8月举行的十二届人大常委会立法规划公布,房地产税法正式列入其中。专家预计,房地产税法快有望在2017年获得通过,但不会立即实施。

盘点:房地产税纳入立法规划,可以看做是不动登记工作启动后的政策延伸。多年来,房地产税的话题一直悬在楼市的头顶,对于拥有多套房产和存量土地的人和企业来说,偏向利空。在目前房地产去库存的要求下,相信房地产税的立法和开征时间,将会延后。

10、佛山禅城取消“90/70”规定

政策回顾:8月,佛山市禅城区正式取消“90平方米以下住房占总量70%”规定(简称:“90/70”规定)。这是继湛江市去年取消“90/70”规定之后,广东又一个地区取消该规定。

盘点:由于之前受到“90/70”规定的限制,开发商的惯常做法是,将一套100多平方米的大户型规划设计成两套90平方米的小户型,中间筑一道薄墙变成两套,以应付相关部门的验收。业主买房后,再把中间的墙打掉。这种“双拼”户型的消防、水电都是两套系统,有的甚至还有两个厨房,造成了空间和资源的浪费。受“90/70”规定影响的江门房企和业主,希望我市也明确取消“90/70”规定,并允许房企未建未售以及业主已购的“一房两证”并证。对此,我市并未作出“90/70”规定的明确变更,更没有像湛江市那样允许并证。

11、新会实施购房补助政策

政策回顾:新会区从9月1日起执行《新会区2015年促进房地产市场平稳发展的有关措施(试行)》。本科及以上学历的普通高等学校毕业生在新会区购买住房高可享受150元/平方米的补助;在新会区就业满3年、属首次购房的非新会户籍人员高可获100元/平方米的补助;首次购房的新会区户籍居民在乡镇购买新建商品房可享受相应的补助。符合多项补助条件的购房人员只可享受其中一项,申请补助和购房时间为2015年9月1日至2016年8月31日,其中现售商品房以房产证登记时间为准,预售商品房以合同登记备案时间为准。

盘点:新会区是全市楼市供求关系相对紧张的区域,其率先实施购房补助的办法让人不可思议。

12、我市切实提高住房公积金使用效率

政策回顾:住建部、财政部与央行联合下发了《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,明确自10月8日起将实施多项举措,切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务,拓宽贷款资金筹集渠道,设区城市统筹使用资金,简化业务审批要件等。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。

盘点:我市的公积金政策是跟得上政策调整的潮流的,甚至一些政策走在前列,值得肯定和赞扬。市住房公积金管理中心在10月便开展研究将借款人月还款额与月收入比上限提高到60%的可行性。另外,我市正在研究出让未到期资产权、个人住房资产证券化等问题,将视情况适时推出。

13、“全面二孩”政策催生“二孩房”

政策回顾:中共十八届五中全会闭幕,会议决定全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策。12月21日上午,十二届人大常委会第十八次会议初次审议了《人口与计划生育法修正案(草案)》。草案提出,本修正案自2016年1月1日起施行,这意味着,独生子女政策将在新的一年正式宣告终结,强制避孕节育也将成为历史。

盘点:在此政策下,预计中国每年将新增300万至800万新生儿。瞬时,二孩概念充斥着股市、楼市。“全面二孩”政策来了,购房需求变了,“三房”、“四房”摇身一变成为刚需。业内人士认为,“全面二孩”政策将增加四房或“多一房”的有效购房需求,也会促使房企修改后续开发的户型。

14、公积金或可用于支付物业费

政策回顾:11月,国务院法制办就住建部起草的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》向社会公开征求意见。修订送审稿拟放宽提取条件,职工可提取住房公积金支付自住住房物业费。另外,无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员,都可以缴存住房公积金。

盘点:政策内容的变化将长期利好房地产业,有效提升楼市购买力,降低库存。另一方面,公积金可用于支付物业费,也是提高公积金使用率的直接方法,能促进楼市消费。

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