[摘要] 数据显示，自2015年初至9月末，房地产企业共发行公司债1950亿，其中公募1542亿，私募408亿。今年三季度，房企公开发行公司债分别为561亿、482亿和250亿，发行额占到全年的85%，相对其他行业而言，房地产公司债可谓异军突起。
今年来，伴随着新《公司债发行与交易管理办法》的出台，房地产公司债发行规模大幅放量。
数据显示，自2015年初至9月末，房地产企业共发行公司债1950亿，其中公募1542亿，私募408亿。今年三季度，房企公开发行公司债分别为561亿、482亿和250亿，发行额占到全年的85%，相对其他行业而言，房地产公司债可谓异军突起。
随着发债规模不断上升，近期有媒体和市场人士对房地产公司债规模、信用风险等提出了一些质疑，认为房企公司债存在"泡沫化"风险。
据报道，中原地产研究部统计数据显示，年内已经有超过60家上市房企抛出公司债发行计划，预期融资高达2500亿元以上，而在2014年全年只有15家房企融资成功，金额只有235亿。未来市场若下行，流动性差的公司偿债能力将会恶化；另外，公司债背后的高杠杆风险也不容忽视。
不过，中信建投在一份研报中指出，当前市场对房地产企业信用风险存在偏见，目前房地产新公司债远未达到泡沫化的阶段，未来预计仍将持续放量，市场应该以更开放的心态拥抱此轮房企发债所带来的融资新常态。
中信建投认为，房企公司债发行节奏渐行渐快，这一现象背后存在"天时"与"人和"两方面影响因素。
其中，"天时"主要体现在三季度以来的"资产配置荒"，市场间充裕流动性所带来的低利率进一步强化房企优化融资成本的动机，房企成为公司债扩围后的大受益者。
而"人和"主要体现在政策大幅松绑，新管理办法大幅拓宽了发行主体范围，尤其此前不符合公开发行条件的房企可通过私募债融资，同时审核效率显著提高，小公募主要的审核基本下放至交易所，审核周期快可缩短至约一个月。
另一个值得注意的现象，随着房地产市场进入白银时代，银行对房企放贷日趋谨慎，加上国家宏观调控的影响，直接融资在房企整体融资规模中的占比不断上升。
以恒大为例，在其整体融资规模中，银行贷款和信托融资的占比分别为57%和47%，而泰禾集团直接融资占比更是高达53%，超出银行融资6个百分点。
中信建投认为，直接融资占比提升有助于房企进行健康转型。从更大的范畴来讲，提升直接融资占比是大势所趋，为新公司债的发行带来广阔空间。
落实到房地产行业，新公司债意义在于：1、提振房地产投资意愿，为经济"稳增长"起到关键作用。2、促进行业健康转型。规模房企凭借资金优势扩大市场份额，而中小型房企平稳退出房地产市场，这种健康转型的格局无论对于经济还是行业而言无疑是有益的，相信也是管理层乐于见到的。
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