[摘要] 5月6日下午，市住建局就建立房地产市场平稳健康发展长效机制召开座谈会，并提出“七措施”推动我市房地产市场稳价促量去库存。“七措施”消息一出，瞬间刷爆地产人士微信朋友圈，并被业内人士称为江门“房七条”。
5月6日下午，市住建局就建立房地产市场平稳健康发展长效机制召开座谈会，并提出“七措施”推动我市房地产市场稳价促量去库存。“七措施”消息一出，瞬间刷爆地产人士微信朋友圈，并被业内人士称为江门“房七条”。
“房七条”提出后的周末，市民在看房时十分关心公积金的贷款政策，众多地产人士对“房七条”发表了个人见解。众多市民及业内人士均表示，“房七条”有利于江门楼市稳价促量去库存。
A “房七条”多管齐下稳楼市
5月6日下午，市住建局组织召开座谈会，召集了市国土、规划、发改、银监、公积金、房协等部门以及10多家主力房企的相关负责人参加，旨在进一步建立我市房地产市场平稳健康发展的长效机制，使房地产业持续服务我市经济，为经济发展提供健康、强大的增长动力。
市住建局提出的“稳价促量去库存”七条措施，包括了降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制、推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度、将新建商品房价格认证制度改为价格备案制度等。市国土、规划、发改、银监、公积金等部门负责人在会上表示，将着力推动“房七条”的落实。与会的10多家房企代表对“房七条”表示欢迎，认为放宽五邑华侨的购房限制，有利于境外人士在我市置业投资。
市住建局座谈会后的两天（5月8日），我市召开住房公积金管理委员会第十八次会议，审议通过了《江门市提取住房公积金支付房租实施细则》、《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的请示》等事项。会议审议决定，降低住房公积金贷款首付款比例，购买首套普通住房，低首付款比例为20%；购买第二套普通住房，低首付款比例为30%。提高市区住房公积金高贷款额度，单个职工申请住房公积金贷款高额度从25万元提高到30万元，两个或以上职工共同申请住房公积金贷款高额度从50万元提高到60万元。放宽提取住房公积金支付房租条件，职工在我市连续足额缴存住房公积金满3个月、家庭成员在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取本人及配偶的住房公积金支付房租。
据了解，该会议审议通过的事项，旨在推进我市同城共融发展战略，贯彻落实我市“经九条”和有关文件精神，释放公积金能量，减轻市民购房负担，方便市民异地还贷，稳定住房消费。会议审议通过的事项从5月11日开始执行。
B “房七条”出台一周，市场表现平稳
怡福地产策划总监陈美华表示，“房七条”是江门房地产市场近几年来出台较有针对性的“组合拳”政策，各部门联合推动，着眼点明确。“房七条”刚提出，市场各方对相关政策调整非常关注。怡福地产旗下的凤山水岸誉城和尚岭新筑，近一周的到访量及成交较平稳，销售同事都忙于电话通知客户解释新政的具体情况，部分买了房准备办理按揭的业主咨询较多，更有销售同事电话通知前期想购房而没满足购买条件的境外人士。记者走访北新区和滨江新区部分楼盘发现，“房七条”刚提出的周末，看房人流量与4月份周末人流量相当，并没有出现“房七条”引爆楼市的现象，市民购房表现理性。
陈美华透露，怡福地产江门在售的两个项目，1-4月份的销售态势良好，她反而担心6-8月市场的购买承接力不足。“稳价保量去库存”也是目前公司的销售基调，而“房七条”的真正落地，再加上6月下旬举办“房博会”的有效推动，怡福地产将适度加快施工进度，丰富产品供应，强化项目品质感，在良好的市场环境下，以更具竞争力的产品赢得市场更高的份额。
奥园外滩在上周末推出全新组团“悦江山”产品，并以“7”字头销售95~140平方米江景豪装四房。奥园地产江门片区营销总监陈志炎表示，“房七条”出台，让很多二次置业客户到楼盘咨询，客户在看房的过程经常提到公积金降首付比例的问题。奥园外滩打算在近段时间将更好产品以更优惠的价格供客户选择，在达到“稳价保量去库存”的目的。
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★业内解读
怡福地产策划总监陈美华：“量价齐涨”并非“房七条”引起
“房七条”中，“降低住房公积金个人住房贷款首付比例”、“提高公积金个人贷款额度”、“五邑地区住房公积金可跨区自动转账还贷”的新政策对房地产市场“稳价促量”的影响尤为突出。目前江门市场在售库存中，“大面积洋房消化相对缓慢”的现象普遍存在，虽然3·30政策对市场有所刺激作用，但近几个月刚需产品仍占成交的65%以上，对大面积改善型的触动还不是很明显，部分项目去库存压力较大。新政策当中，公积金二套贷款首付低由五成降至三成，额度提高到30万元，一方面降低购房成本和减轻购买压力，更有效“稳价促量”；另一方面在实际销售中，购房者利用公积金消费降低大面积洋房购买成本的情况比较普遍，新政对改善型产品去库存的推动帮助较大。市场对金融政策的走向一直至为敏感，还有“推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度”等金融政策的支持，即推动房地产长效健康发展，也是市场迎来全面回暖、供求关系渐趋平衡的重要转折。
江门“房七条”提出刚一周，根据内部监测，蓬江、江海住宅网签成交522套，与前一周的439套增加83套，按面积增量计算，与前一周环比增加26%，均价为6573元/平方米，环比上周的6371元/平方米涨3.2%，但这不能直接说明就是“房七条”引起的“量价齐涨”，更大因素是“五一”小长假大量成交集中在后一周（即5月4-10日）网签而已。“房七条”出台对成交的放量促进将比较明显，但对价格的拉升仍欠支撑点。
截至4月底，江门市场待售的商品住宅共约16100套，环比增长4.5%，同比增长62.6%。按目前市场1200套/月的去化速度，销售期达14个月，这决定了市场短期内价格会有波动，但改变不了市场“稳价走量”的主调。市场由“价稳量增”再到“量增价涨”仍需要较强的购买力基础和供求关系优势的支持，也就是说“大幅涨价”的机会不大。目前也不排除个别项目销售压力不大，出现“尾盘涨价惜售”的情况。“稳价促量去库存”是未来一段时间市场发展主调，“房七条”对行业有序健康发展的影响力在后续将逐步体现。
奥园地产江门片区营销总监陈志炎：住宅成交量将稳步上升
如果我从消费者层面来考虑的话：江门“房七条”的、三、五条是对房地产市场影响大的。首先，降低住房公积金贷款首付款比例，这条新政恰恰再一次释放一大批刚需客户及改善客户置业。其次江门市打算6月底前实现五邑地区住房公积金将可跨区域自动转账还贷，也就是说将大大吸引一批其他市的客户过来江门市区投资置业。政府加快城市基础配套设施的建设计划和落实，切实地解决了针对客户关注的配套问题带来的购房问题，也能促进成交。
如果我从开发商层面来考虑的话：“房七条”的一、二、四、六、七对市场影响大。首先释放住房公积金能量，极大程度放宽公积金在房地产市场可使用的限制，刺激了市场上中层或中下层客户的买房欲望，扩宽了江门刚需客户的客户面，对市场上小面积产品去库存带来了利好。其次放宽了放宽五邑华侨的购房限制，真正意义上扩充了江门庞大的华侨群体购买力。第四条的价格认证制度的更改，加快了我们开发商价格备案的手续。搭建好“互联网+”购房平台，对我们开发商销售有非常好的销售促进作用。成立房地产市场数据分析和研究中心对我们开发商对市场的判断有更好帮助作用
“房七条”落地后会有利于各房地产商出货，住宅成交量将继续稳步上升。目前整个楼市大环境向好，客户入市的信心增强，看房热情高涨，房价也会伴随微升。由于市场上库存量仍较高企，货存约1.6万套，按照上个月消化速度未含预售货量就要消化14个月，加上各房地产商之间的同质化产品竞争激烈，所以未来市场情况还是比较严峻的。去库存仍是房地产商2015年营销的主基调。
元子地产总经理谭华驹：盲目大幅涨价是不理智的
江门“房七条”当中，条的利好有两方面，首先是有公积金的购房者的首付压力得到有效的减轻；二是公积金贷款额度的放宽，这样使很多原先公积金贷款额度不够，需要用商业贷款来补充的客户，可以全部用公积金来“买单”。
第二条是放宽五邑华侨的购房限制，江门市区华侨购房的占比不大，但是对于开平、台山、恩平这三个市来讲，华侨回乡购房占了总体销售量较大的比重。原先华侨只允许有一套物业的规定的确让很多有心在家乡置业、投资的华侨同胞们为难，也实际给开平、台山、恩平的房地产市场开发造成一定的影响，市场的购买力无法得到有效释放。本次政策的放开对于上述三个区域是重大的利好，预计将大大缓解了台山、恩平等地目前较大的库存压力。
第四条将新建商品房价格认证制度改为实行新建商品房价格备案制度，即把原先的“控价、限价”改成了“备案”，个人觉得这是一个重大的变化，十八届三中全会的其中一项精神，就是呼吁取消过多的行政干预，让资源配置在市场中起决定性作用。不认证，不代表着房价会上涨，相反，能涨也更能跌，把定价权交给市场、交给房地产开发企业自身，是对于房地产市场负责任的态度和好的办法。
今年的一系列利好政策，随着本次“房七条”的出台以及本轮“央妈”的降息，达到了上半年的高潮。市场的购买信心，客户的购买欲望，都经过了半年的酝酿，在五六月份将达到今年的高潮，展望即将到来的6月份的房博会，可能又是一场购房盛宴。
但是，市场利好不代表着房价一定会大幅上涨，因为目前市场的库存压力还是处于历史高位，季度的经济数据的下滑，经济的继续下行，还是切切实实影响这市场的购买力。“房七条”的精髓，在于减轻购房者的压力，合理满足正常的购买需求和释放正常的购买力。市场目前的高库存对于各房企而言，都存在着相当的压力，把握市场复苏的好时机，尽可能消化库存也是各房企的任务，“稳价促量去库存”是佳的策略。任何夸大市场的利好，盲目大幅度涨价的行为都是不理智的行为，错过了本轮的销货好时机，后悔的还将是房企自身。因此，我预测第二季度的销量会得到大幅度的提升，价格也会比前期有小幅度的上涨，但是大幅度涨价的可能性并不大。因为今年部分项目还陆续有新货补充，市场的高库存的状况预计将延续到第三季度。
江门“房七条”中，对楼市有影响的应该是公积金降低首付、提高贷款额度和放开境外人士购买等措施。这些措施能有效释放购买需求。从裕隆基地产代理的地段比较市中心的翠林新苑、瑞丽畔项目看，购房客户基本是目前在老城区住着步梯楼，而且上了一定年龄的改善型客户。他们只看不买因为首期款不够，“房七条”一出，翠林新苑在周末几天的成交量就达到上个月一半的成交量，瑞丽畔的诚意金登记数量3天突破50多个。另外，“房七条”将加快投资市场的回暖速度，投资项目德阳楼这几天的来访客户说明了投资市场的回暖程度。
对于“房七条”是否会促进房价上涨，我相信这个刺激暂时不会让房价大幅上涨，原因是江门市的存货量比较大，开发商的压力也不小，他们暂时会以追求成交量为主要目的。个人认为，房价会稳中上升，今年整体房价上涨幅度不大，但成交量仍会放大。需要买房的客户，还是早点出手会划算很多。
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