[摘要] “3·30”新政出台满月，江门楼市反应如何？记者走访发现，目前一手房交易蠢蠢欲动，潜在购房者准备出手，静候五一购房优惠，楼盘也正在酝酿调整销售策略；而二手房交易则供求一同爆发，成交量明显看涨，但价格未见大幅波动。
“3·30”新政出台满月，江门楼市反应如何？记者走访发现，目前一手房交易蠢蠢欲动，潜在购房者准备出手，静候五一购房优惠，楼盘也正在酝酿调整销售策略；而二手房交易则供求一同爆发，成交量明显看涨，但价格未见大幅波动。
“3·30”新政 降首付
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
免征税
财政部、国家税务总局联合发文：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
一手楼看房人数增多 楼盘酝酿涨价
“我们每平方米6000元的毛坯房均价，在北新区算是有很大优势了，加上政策带来的利好，更加刺激潜在的购房者。”日前，北新区一楼盘销售人员告诉记者，目前其所在楼盘房价尚算稳定， “3·30”新政出太后，前来看房的市民明显增加。该销售人员坦言：“现在楼市开始回暖升温，不排除稍后会涨价的可能。”
在蓬江老城区，某楼盘销售人员介绍，目前该楼盘的尾货所剩无几，在新政“东风”之下，甚至喊出一口价的特惠。“我们五一将推出楼王新品，毛坯均价大概每平方米7000元，前后价格波动不算太大。”销售人员表示。
江海区方面，某楼盘销售人员告诉记者：“新政之后，之前推出的一些优惠折扣都取消了，一些临湖的景观较好的单位已经小幅涨价，大概每平方米上升了二三百元。另外，逢周末的团购折扣已经取消，整套房下来，总价涨了几万。”
记者了解到，4月以来，该楼盘看房人数明显增加，在“3·30”新政出台后短短10天时间里即促成了一定的成交量。不过，有销售代表也坦言，新政给一手房市场带来的影响目前并未全面体现，至少还要等大半个月。与来看房的市民接触后，其发现大部分仍处于观望状态，部分人则在等待五一的优惠折扣。“我估计我们再涨价的可能性不大，毕竟目前整体库存还是比较大，而且市场还是以首套置业购房者为主，受新政影响并不太大。”
二手房成交明显增加 价格暂无波动
据东鹏地产工作人员反映，受楼市新政影响，江门二手房成交量有所增加。记者了解到，目前江门二手房价格暂未有大幅波动。“江门跟广州等一二线城市不一样。像广州，新政出来后，二手房价格一夜暴涨。但江门目前只有少部分二手房业主升价，大部分仍维持原来的价格水平。”
营业税“5改2”让一批二手房顺利出售。“我们手上的房源，特别是北新区的一些房源，不少是接近5年期，基本都超过2年，这样的房源目前尤为抢手。”东鹏地产销售顾问给记者算了笔账，以江门中心城区二手房为例，一套均价在每平方米4500元、面积130平方米、总价为58.5万元的房子，新政出台前，购房期满2年未满5年的需要缴交约3.27万元的营业税。“以往很多卖家都会把营业税转嫁到买方身上，新政实施后，为买家减轻了负担，省下几万元税费。不过，这也让部分不急于脱手的卖家准备涨价。”
房贷 操作细则未明 银行谨慎对待
银行相关房贷细则是否已经出台？这个问题近备受市民关注。近日，记者以购房者身份致电江门各大银行获悉，目前江门大部分银行均未明确公布操作细则，但大致方向已基本确定。
从记者了解的情况看，各银行对于房贷新政的信息把控非常严格，工作人员均未明确表示新政的具体操作办法，大多都表示将跟着政策走，“自身特色”目前仍未明朗。广发银行江门分行一工作人员表示：“我们认贷不认房。如果一套住房贷款未还清高可贷六成，利率相对同期同档次上浮10%。”建行、农行、招行的答案与广发银行类似。而中信银行工作人员则表示：“目前仍按旧政策执行，新政操作办法未落实，二套房现在高可贷四成。”兴业银行工作人员更表示暂时没有收到通知，对此不清楚。
在房贷利率问题上，今年3月1日降息后，5年以上商业贷款基准利率调整为5.9%，公积金贷款利率则调整为4%，二套房贷利率在此基础上统一上浮10%，且不能打折。“这是政府统一规定的标准，各银行都一样，我们目前没有太大的操作空间。”建行一工作人员告诉记者。
与二套房不同的是，在首套房利率上，银行具有较大的操作空间。在3月降低贷款基准利率后，各银行还推出各种利率折扣。广发银行表示，首套房利率要看贷款金额以及单价。简单来说，如果纯商贷45万元以上的，可打9.5折；纯商贷55万元以上的，可打9折。建行方面则表示：“如果是与我们有合作的楼盘，首套房利率高可打9折。”
工行方面也表示，纯商业贷款利率低可打9折；若是组合贷款，要视乎公积金缴存的银行，若是建行缴存，商业贷款部分利率打9.5折，若是工行缴存，则可做到9折。
综上所述，在“3·30新政”下，购房者添置二套房主要分两种情况，根据“认贷不认房”原则，如果购房者已还清首套房贷款，则二套房享受与一套房一样的政策，首付三成，利率按基准利率或打折后计算；如果购房者没有还清首套房贷，则要按二套房计算，首付四成，利率上浮10%，即1.1倍利率。
降准 可贷资金增加 利率或更优惠
4月19日傍晚，央行突然宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率。
记者了解到，这是自今年2月5日全面降准以来，央行年内的二度降准。同时也是继2008年11月以来，央行降准力度高达1个百分点。相对此前的普降0.5个百分点，本轮降准力度大幅增加。有业内人士表示，这将使银行的资金流动性大大增加，银行可贷额度也将随之提高。
记者观察到，不少购房者对“房贷利率会不会因降准而放宽”的问题尤为关注。记者日前走访得知，江门各银行对降准的反应并不太大，首套房贷利率仍然维持原来的打折标准，在二套房贷利率方面与之前的回答也保持一致。由此，降准对于江门房贷利率的影响还有待进一步考证。
有业内人士大胆预估，在今年利好政策频出的背景下，未来房贷政策有望进一步宽松，楼市也将快速回暖。本轮降准，首套房贷款利率会继续下调，一线城市9折以下利率或成为首套房贷款主流利率，二三线城市优惠利率将持续增加。多地悬而未决的二套房新政落地方案也将加速出台，二套房贷款利率更有望松动。
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