[摘要] 江顺大桥、江门大道即将通车，江门东部融合提质有了快速通道；“台开快速路”的紧张建设，让江门西部发展的动脉更为顺畅；滨江新区与棠下镇合署办公等一系列改革红利将逐步显现；珠西智谷、浪潮大数据、阿里巴巴·江门产业带等大项目的进驻，让江门发展的心脏强烈跳动……本地一系列的利好，让库存稍高的江门楼市找到了有力
江顺大桥、江门大道即将通车，江门东部融合提质有了快速通道；“台开快速路”的紧张建设，让江门西部发展的动脉更为顺畅；滨江新区与棠下镇合署办公等一系列改革红利将逐步显现；珠西智谷、浪潮大数据、阿里巴巴·江门产业带等大项目的进驻，让江门发展的心脏强烈跳动……本地一系列的利好，让库存稍高的江门楼市找到了有力支撑。同时，外围的利好更让江门楼市欢呼雀跃——从2014年9月30日的“认贷不认房”开始，国家松绑楼市政策，至今经历了公积金政策调整、利率打折、降息、降准等利好，市民购房信心迅速恢复，去库存速度加快。
为此，本报近期采访了多位江门楼市的资深人士，请他们为当前江门楼市发展状况进行解读，并为未来的楼市进行分析。他们认为大交通、大项目的发展，撑起了江门楼市发展的骨架，激发更多、更大的需求，未来区域楼市将协同发展。
A 蓬江区、江海区楼市后续成交量将增长
市住建局公布的数据显示，蓬江区、江海区一季度累计批准预售面积45.89万平方米，同比增长79.6%；住宅累计批准预售3954套，同比增长79.5%。成交量方面，季度一手住宅累计网签面积32.54万平方米，同比增长27.2%；累计网签2938套，同比增长27.0%。价格方面，蓬江区、江海区一季度一手住宅网签均价为6127元/平方米，同比下降9.5%。数据显示，去年历经调整的蓬江区、江海区楼市价格，目前仍处于相对低位。目前6000元/平方米的价格水平，与历史高位的7000元/平方米的价格水平，有约15%的降幅。
对此，元子地产谭华驹分析认为，季度的量升价跌，是持续的高库存引致的，供大于求引导着市场价格的走向，房价在多重利好下仍无法快速回升。从全年进程来看，季度的房价走势已经算是稳定了，个中原因应该是新年期间各项目的促销力度较大，成交的大部分都是促销的单位，因此价格稍低而已。去年同期的房价正好处在高位，因此会有“同比”下跌10%的数据出现。
谭华驹表示，近期楼市政策放松，限贷、限购、二套首付调整、公积金政策放开、两次降准、一次降息，可谓利好政策轮番来袭。这些政策其实只是坚定地重复告诉我们一件事：政府对于刚需型和改善型的自住需求，是坚定地支持和鼓励的。在这样的大原则的情况下，房价格继续下挫的可能性机会是不存在的。江门楼市未来的趋势将会从季度的量升价跌，到第二季度的价稳量升，再到第三季度的价升量升，经过一定的上升渠道，第四季度的价格可能会相对价稳量跌。
怡福地产陈美华认为，由季度蓬江区、江海区一手住宅成交量可知，前两月成交量较远地偏离2014年1040套/月的水平，除了季节性淡季影响，也有市场的因素。3月成交量环比大幅增长，与春节后诸多利好让市场信心明显提振有关。“3·30楼市新政”的出台促进更多改善型购买力入市，改变目前刚需为主的需求结构。根据监测，目前100平方米以下刚需客户成交占比近六成，120~150平方米的改善型买家占比不到三成，但随着二套房首付四成政策的实施，将促进目前市场大面积单位的消化，改变相对滞销的局面。总的来说，季度的成交价稳量升，多重利好政策的进一步定调，楼市复苏加快，新常态下各项目仍以去库存为主，预计4—5月份住宅成交会明显增量，价格反而是稳中微涨的趋势。
B 大交通建设及改革促使区域楼市融合
3月，中国中铁等有关单位召开江门大道施工生产动员大会，为全面融入2015年江门市交通建设大会战，中国中铁决定自3月1日至6月30日开展大干120天劳动竞赛，并制定了这120天内的进度目标——确保江顺大桥及配套道路工程6月30日通车，江门大道南线工程完成施工准备及部分主体工程，为第三、第四季度掀起施工高潮打下坚实的基础，完成产值12.87亿元，确保江门大道蓬江段主道12月31日通车。另外，台山至开平快速路及龙山支线工程，目前正在火热施工当中。
而几乎同一时间，“东部一体，整合提质”迎来大动作——市委市政府公布滨江新区管理体制调整的重大决定，滨江新区党工委、滨江新区管委会和棠下镇党政机构合署办公，实行一个机构、两块牌子管理，并撤销江沙示范园区(大部分位于棠下镇)管理委员会、江沙示范园区建设协调小组，其职能并入滨江新区(棠下镇)党工委、管委会。
对于江门市的交通大会战及行政体制改革，奥园地产江门营销总监陈志炎认为，近几年，江门大力发展交通基础设施建设，包括江顺大桥今年6月通车，江门大道年底通车，广中江珠速，台开快速路等等，大大提升江门各区市间以及与外界的联系速度。江门大道的通车，就好比佛山一环，将大大缩短鹤山市、滨江新区、蓬江区、新会区的来往时间，有利于经济的快速发展，以及资源的互动利用。各区市人民可以更便捷地交流、工作、读书、医疗、购物等等，更加有利于各区市人民来中心区尤其是滨江新区买房。
广州美智地产总经理汤建军认为，由于日后交通的便利性，拉近了五邑地区各个城市或镇区的距离，县市及镇区的消费将更趋于江门市区，蓬江区更突显了中心城区的优势，这将对蓬江区的发展具有加速作用。滨江新区的后发优势将更明显，包括开发中的滨江新区，大量的新房供应，需要乡镇县市及外区的购买力，才能平衡供求关系。这也符合目前农村城市化的发展进程。与此同时，乡镇进入的人群也将拉动江门中心城区的商业消费。
C 新会区楼市“香饽饽”
鹤山市房价空间 大于台山市和恩平市
在谈及各区域间的楼市时，多位房地产业内人士认为，新会区楼市供求关系持续紧张，是目前经营状况好的区域。
谭华驹表示，三区四市当中，因为台山市、恩平市的市场供应量非常庞大，购买力还没有被完全激发，且供求关系向供方转移，预计今年的价格难以有所突破，相反，市场的热度和开发商的去库存的压力会激发新一轮的价格战。鹤山市市场前期较依赖佛山南海区的外来购房力量的支撑，限贷、限外后，遭遇了较困难的局面，目前“认贷不认房”的政策的实行，重新激发了佛山南海区、顺德区等地的外来购房者的热情，再加上未来江顺大桥的开通，以及江门大道的建成，将大大便利了这部分的购房者。谭华驹看好鹤山市的房价上涨的空间，因为鹤山市的空间会大于台山市、恩平市两地。另外，新会区的大转变是随着众多地块的拍卖和开发，以及大大小小的“三旧”改造地块的正式启动，将会从前几年的“无房可买”到大小项目遍地开花，市场从供不应求的时期，转入供应量充足、选择多样化的时期。
汤建军则表示，就目前而言，新会区的房地产发展与需求是较平衡而健康的。首先，新会区前期供应量少，近两三年的供应量有所加，但供求关系基本平衡；其次，新会目前重点发展区域是圭峰山片区，该区域离市中心较近，但环境优美，为城市发展预留了发展空间，后发优势明显；其三，镇区或工业区潜在大量购买需求。就江门整体而言，因为交通便利之后，将吸纳周边相对发达的如佛山、中山等城市消费及投资，对整体楼市发展起提升作用。
黄锦康也表示，三区四市中，新会区的市场是一枝独秀的。无论从人口数量，城镇化趋势，购房意愿，还是产品研发难度，开发成本，还有购房者支付能力，开发商利润率等等指标，新会区几乎完胜所有区域。
多位房地产人士表示，就江门而言，任何房地产的业态都是有很好的发展机会的。大城市的经验为江门提供了很好很全面的教材。江门的地产商一定要懂得学习、借鉴，不能闭门造车。毕竟一座成功的城市，都是由房地产缔造出来的，这是行业发展的机会，生生不息、滚滚向前。而行业竞争会永远存在，而且越演越烈，强者恒强，弱者消亡，这是不能否认的事实，但不代表江门就不能造就成功的地产企业，不代表江门不能出现的地产项目。
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