[摘要] 2013和2014年，蓬江、江海一手住宅网签均价均在6500元/平方米左右。业内人士认为，“3·30楼市新政”利好楼市，目前市场正在兑现利好，预计4月成交量将有较大幅度的增长。房价方面，随着部分高端项目的成交占比提升，4月房价预计走高。
过了春节淡季，3月蓬江、江海楼市的一手住宅网签套数再度突破千套，达1073套。这是市住建局刚刚披露的楼市数据。1073套的成交量相比2月份的810套，多了263套。虽然成交量有所上升，但房价仍然处于低位，3月一手住宅网签均价为6045元/平方米，环比同比均下跌。2013和2014年，蓬江、江海一手住宅网签均价均在6500元/平方米左右。业内人士认为，“3·30楼市新政”利好楼市，目前市场正在兑现利好，预计4月成交量将有较大幅度的增长。房价方面，随着部分高端项目的成交占比提升，4月房价预计走高。
新增供应量减少，或于4月底集中爆发
数据显示，3月蓬江、江海商品房批准预售项目3个，其中全新项目1个。这3个项目共获批准预售面积5.83万平方，环比减少70.3%，同比减少35.4%，其中住宅面积5.73万平方，共482套，为今年单月少，套数环比减少74.1%，同比减少41.2%。蓬江、江海今年1、2月份的新增供应套数分别为1606和1866套，短期的供应量增加，致使一手住宅库存量在2月底刷新至15900套的历史高位。市住建局的数据显示，3月底蓬江、江海市场待售的一手住宅共约15400套，环比减少3.1%，同比增长69.2%。
据统计，今年1~3月商品房累计批准预售面积45.89万平方，同比增长79.6%；住宅累计批准预售3954套，同比增长79.5%。季度的供应同比大幅增加，显示着市场并没有因为淡季而放缓新产品入市的脚步。
业内人士认为，众多楼盘持续申请预售，主要原因是房企均意识到，蓬江、江海楼市供大于求的局面，在短期内是难以改变的，等供求平稳或者供不应求的市场机会甚小，进而选择主动出击。预计4月份的新增供应量会有较大幅度增长，原因是“3.·30楼市新政”的利好，而且4月是迎接“五一”小长假楼市的重要节点。
季度成交量同比大幅增长
3月蓬江、江海新建商品房网签面积13.68万平方，其中住宅面积11.77万平方，环比增长28.4%，同比增长27.4%；一手住宅网签套数1073套，环比增长32.5%，同比增长33.0%。
据统计，1-3月一手住宅累计网签面积32.54万平方米，同比增长27.2%；累计网签2938套，同比增长27.0%。
业内人士认为，季度成交量同比大幅增长，原因是去年同期成交量相对偏低。去年季度，蓬江、江海一手住宅网签2314套共25.58万平方米。
二手住宅方面，3月成交面积4.24万平方米，环比增长9.8%，同比减少0.7%；成交套数408套，环比增长3.6%，同比减少13.9%。1-3月二手住宅累计成交面积12.56万平方米，同比增长11.5%；累计成交1266套，同比增长5.7%。
房价降至6000元/平方米，未来或上涨
3月，蓬江、江海一手住宅网签均价6045元/平方米，环比下降4.0%，同比下降12.8%。1-3月，蓬江、江海一手住宅网签均价6127元/平方米，同比下降9.5%。蓬江、江海去年全年的一手住宅网签均价为6502元/平方米，其中，去年12月份均价下滑至6428元/平方米，今年1月份则进一步下跌至6077元/平方米，但在2月又意外地升至6294元/平方米。
季度住宅网签均价同比下降近10%，显示着去年历经调整的蓬江、江海楼市价格目前仍处于相对低位。目前6000元/平方米的价格水平，与历史高位的7000元/平方米的价格水平，有约15%的降幅。
业内人士认为，在利好消息的推动下，目前已经调整到位的楼市价格将有很大机会上调，看好房的市民可以尽快出手，不用等待像“五一”这样的重大营销节点。
全媒体营销楼盘成单月销售
根据媒体监测，在3月的蓬江、江海住宅销售面积排行榜中，方直珑湖湾月成交9138.65平方米，夺得销售，其后是摩根国际和凤山水岸。
2015年初，本报与方直珑湖湾达成深度合作协议，借助本报全媒体资源进行营销。
方直珑湖湾有关营销负责人表示，成交量的明显提升，既得益于产品的品质基础，又有赖于与《江门日报》全媒体营销的助力。相信在4月，随着“五一”楼市旺季的提前到来，方直珑湖湾有望承接3月的旺销势头，再创辉煌。方直珑湖湾先后于3月15日举办“三月优雅女人月”艺术插花DIY及大众凌渡新车发布试驾会；3月22日举办“亲子烘焙创意DIY”及丰田皇冠新车上市发布会；3月27~28日，举办“地球一”环保公益活动等三场大型团购活动。活动在吸引人气的同时，极大地促进了楼盘的销售。
新政之下，去库存仍是房企重要的事情
诸多利好提振楼市信心
2015年季度正好横跨农历春节，春节前后的成交出现了明显区别。春节前，由于2014年各项目不同节点的促销冲量，蓬江、江海楼市购买力透支明显，成交出现疲态。由1-3月蓬江、江海一手住宅成交量可知，前两月成交量较远地偏离2014年1040套/月的水平，除了季节性淡季影响，也有市场的因素。3月成交量环比大幅增长，与春节后诸多利好让市场信心明显提振有关。
市场吹回暖凤，但项目竞争依然激烈。3月份成交较活跃的方直珑湖湾、摩根国际、凤山水岸誉城、保利大都会等项目均实现了的成交量，且价格平稳，但行业仍不敌供应量大，产品同质化的挑战。初步统计，2015年内新增供应约15000套，加之2014年库存的约15000套产品，市场供应需两年多才能消化完。产品同质化短期内也难以解决，区域竞争仍将持续。
“3·30楼市新政”的出台将促进更多改善型购买力入市，改变目前刚需为主的需求结构。根据监测，目前100平方米以下刚需客户成交占比近六成，120~150平方米的改善型买家占比不到三成，但随着二套房首付四成政策的实施，将促进目前市场大面积单位的消化，改变相对滞销的局面。
总的来说，季度的成交价稳量升，多重利好政策的进一步定调，楼市复苏加快，新常态下各项目仍以去库存为主，预计4至5月份住宅成交会明显增量，价格反而是稳中微涨的趋势。
去库存仍是重要的事情
库存多，供应量大，这是整个中国楼市都面临的困境，蓬江、江海楼市也存在这个问题，因此，去库存仍然是房企现阶段重要的事情。不过，在所有三四线城市中，江门楼市仍算是比较健康、平稳、理性的。在库存高企的市场情况下，具有较强竞争力的楼盘是可以脱颖而出，获得预期。
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