[摘要] 市住建局较早前发布了《蓬江、江海区2014年房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。该《报告》指出，2014年蓬江、江海区开发投资增速趋缓，新开工面积高位回落，竣工面积大幅增长；土地供应总量明显增加，“三旧”改造用地比例增大，企业拿地意愿下降；商品住宅供应量明显增加，主要集中下半年，而且区域结构不平衡
市住建局较早前发布了《蓬江、江海区2014年房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。该《报告》指出，2014年蓬江、江海区开发投资增速趋缓，新开工面积高位回落，竣工面积大幅增长；土地供应总量明显增加，“三旧”改造用地比例增大，企业拿地意愿下降；商品住宅供应量明显增加，主要集中下半年，而且区域结构不平衡，库存量持续攀升；商品房成交量价齐稳，四季度成交量明显放大；二手房成交较为平淡。
A 新开工面积同比大幅下降22.5%
2014年，受市场调整影响，企业投资力度有所减缓。房地产开发投资合计127.97亿元，其中住宅为69.06亿元，同比分别上涨22.6%和28.1%。《报告》分析认为，各季度房地产开发投资数据呈现从快速增长到平稳增长的趋势。
《报告》数据显示，2014年新开工面积高位回落至321.36万平方米，同比大幅下降22.5%，其中住宅新开工面积212万平方米，同比仍增长2.1%，仍处于近年的较高水平，显示未来一至两年房地产市场供应量仍将较为充足。据了解，2014年竣工面积大幅增长78.3%，达245.98万平方米；施工面积突破千万平方米，达1065.07平方米。
B 土地供应总量同比增长超七成
2014年，蓬江、江海区有效供应房地产用地共31块，用地面积合计103.86万平方米（约1558亩），同比增长73.1%；可建成计算容积率的建筑面积共约277.05万平方米，同比增长64.1%；成交总价44.50亿元，同比增长85.1%；折合楼面地价约为1606元/平方米，同比增长12.9%。
《报告》分析认为，2014年的商品房土地供应总量同比增长超七成，与2012年持平。近5年年均供应建筑面积196万平方米，明显高于年均批准预售面积（163万平方米）和年均成交面积（139万平方米）。从供应方式来看，“三旧”改造（协议出让）的土地供应比例约占供应总量的六成，已成为一个重要的土地供应来源。从区域来看，成交土地主要集中在北新区（35%）、江海区（33%）和滨江新区（21%）。从时间来看，2014年末（12月）推地较为集中。整体来看，2014年房企拿地意愿下降。
C 53个项目获批预售
2014年，蓬江、江海区批准52个房地产开发企业预售商品房项目共53个，比2013年增加8个，其中新开盘项目23个，与2013年持平。2014年，商品房批准预售总面积232.72万平方米，同比下降4.9%，其中住宅面积为195.54，同比大幅增长37.5%，套数为17679，同比增长36.7%。
从供应数据发现，2014年的商品房供应总量同比小幅回落，但住宅明显增加。供应量在经历了2010-2012三年的稳定期后，2013、2014年连续两年呈爆发式增长。2014年住宅供应量的增长尤为迅猛，商业类的供应比例则回归至较为合理的水平。大幅增长的住宅供应量致使2014年住宅市场竞争激烈，加上市场调整要求，多个楼盘纷纷调整价格，促进成交。保利大都会便是楼盘降价销售的“急行军”。
从供应的时段来看，主要集中在下半年。一季度供应比较平淡，只有2203套，占全年的12%；二季度起大幅增加，达4126套，占全年的23%；三、四季度供应量集中释放，分别为5751套和5599套，分别占全年的33%和32%。以月份供应量来看，2014年的两个供应高峰分别是8月和11月。全年月均供应1473套。
供应区域不平衡也是2014年蓬江、江海房地产市场的特点。供应集中在北新区和滨江新区，两个区域供应面积比例之和高达74%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。江海区比例则下降至19%。而作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应力度相对不足，应引起重视。
住宅的供应户型结构继续趋向中小户型。数据显示，2014年新增供应中，120平方米以下的户型比例超过七成，再次刷新比重；大户型（144平方米以上）的比例则继续下滑至只有一成。2011至2014年，144平方米以上户型的比例分别为26%、19%、12%和10%，而120~144平方米的户型占比在18%－19%之间。
D 全年成交量同比微降 二手楼市场平淡
2014年，蓬江、江海商品房成交面积为166.51万平方米，同比下跌3.2%；成交金额为118.44亿元，与2013年一样站在百亿元线上，同比下跌4.3%。一手住宅的成交套数再次创新高，达到了12469套，同比增长6.9%；累计网签面积为134.15万平方米，与2013年基本持平。这些住宅的销售总额为89.28亿元，同比略跌2.2%。2013年，蓬江、江海一手住宅的成交均价为6502元/平方米，与2013年基本持平。商业地产方面，2014年共成交18.81万平方米，同比增长下跌9.5%。
《报告》认为，2014年商品房成交主要有以下几个特点：
全年成交量同比微降，成功“维稳”。在各地成交量都出现不同程度的下降的背景下，蓬江、江海本地市场2014年的成交量并未出现大幅下滑，在历年中仍处于较高水平，仅次于2013年，大大减轻了市场出现“硬着陆”的风险。
前三季度成交量相对平稳，第四季度明显增大。2014年初，两个相对热销的项目（海逸城邦、江海碧桂园）支撑着市场，虽降温明显但整体成交量未见大幅回落。春节期间，市场有所放缓。3至5月，市场保持不温不火，成交稳中偏淡。6月，个别标杆企业（保利大都会）对新货价格进行较大幅度的调整，使市场的活跃度有所提升。新项目的普遍低开和在售项目保持较大的促销力度，使得第三季度购房者入市意愿有所增强。受信贷政策调整、央行降息、供应量同步放大、价格稳定等因素影响，第四季度市场信心恢复，成交量明显增大。
房价正从2009-2011年的“单边上涨”过渡到2012至2014年的“震荡滞涨”的阶段。2014年住宅均价同比微降0.4%。从各月住宅均价来看，季度止涨，二季度开始调整，三季度加速下行，四季度有所回稳。季度整体价格保持相对平稳，主要以结构性变化为主。第二季度起部分新入市的项目出现低开，拉开了调整的序幕。均价同比仍有上涨，但涨速逐月减缓。7月开始出现同比下降，在售项目的价格普遍都有不同程度的调整。第三季度末迅速下探至全年的低，形成阶段性底部。四季度同比跌幅收窄，价格回稳。
从成交区域来看，北新区的成交比例占近四成，滨江棠下增加至两成，但两个区域成交比例均低于同期供应比例（44%和30%）。城区的和杜阮的比例下降明显。住宅成交继续向中等偏小户型集中。受供应影响，90-120平方米面积段的成交比例进一步上升至超过一半（51%），大户型（144平方米以上）的比例继续下降至不足一成（8%）。
从购房者分析，我市户籍购房者比例上升，购房套数比例比2013年增加了4%，达到68%，其中在江海区购房的套数比例为50%（意味着外地户籍购房者占比也达50%），在蓬江区购房的套数比例为76%。
二手房方面，受2013年同期的高基数和商品房项目的价格促销带来的冲击等因素影响，2014年存量房市场成交较为平淡，成交面积同比减少三成，在近年中处于中等稍低的位置。各月成交量未见较大起伏。
E 潜在供应量 可供消化3.6年
截至2014年12月末，市场待售商品住宅共约14500套，同比增长57.6%。商品住宅库存消化周期为14个月左右，创历史高。市场库存量在2014年季度延续前几年的稳定，但二、三季度迅速拉升，四季度又有所回稳。滨江棠下区域和大面积户型的库存比例相对较高。未来2-3年内商品房潜在供应面积约494万平方米，同比下降3.9%。按近5年的年均成交面积（139万平方米）来计算，约可消化3.6年。
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