[摘要] 近期，江门市住建局发布的《2014年江门市蓬江、江海区房地产市场分析报告》（下称《报告》）指出，江门主城区楼市供应量在经历了2010～2012年的稳定期后，2013年、2014年连续两年呈爆发式增长。
近期，江门市住建局发布的《2014年江门市蓬江、江海区房地产市场分析报告》（下称《报告》）指出，江门主城区楼市供应量在经历了2010～2012年的稳定期后，2013年、2014年连续两年呈爆发式增长。其中，2014年住宅供应增长尤为迅猛。截至2014年12月末，市场待售商品住宅共约14500套，同比增长57.6%。商品住宅库存消化周期为14个月左右，创历史高。
土地供应总量增加企业拿地意愿下降
2014年，江门主城区楼市开发投资增速趋缓，受市场调整影响，企业投资力度有所减缓。但由于项目的增多及投资惯性等因素，全年房地产完成开发投资额同比增长超两成。各季度呈现从快速增长到平稳增长的趋势，新开工面积高位回落，仍处于近年的较高水平，未来一至两年市场供应量仍将较为充足。竣工面积大幅增长，项目的建设速度明显加快。
据了解，蓬江江、江海区有效供应房地产用地共31块，用地面积合共103.86万平方米（约1558亩），同比增长73.1%；可建成计算容积率的建筑面积共约277.05万平方米，同比增长64.1%；成交总价44.50亿元，同比增长85.1%；折合楼面地价约为1606元/平方米，同比增长12.9%。
江门主城区商品房土地供应在2014年主要呈现三个特点：首先，总量同比增加七成，与2012年持平。近五年年均供应建筑面积196万平方米，明显高于年均批准预售面积（163万平方米）和年均成交面积（139万平方米）；其次从供应方式来看，三旧改造（协议出让）比例约占六成，已成为一个重要的土地供应来源；从区域来看，主要集中在北新区（35%）、江海区（33%）和滨江新区（21%）；从时间来看，年末推地较为集中。后是企业拿地意愿整体下降。
住宅供应增长迅猛 消化周期达14个月
《报告》指出，江门主城区楼市供应量在经历了2010～2012年的稳定期后，2013年、2014年连续两年呈爆发式增长。2014年住宅供应的增长尤为迅猛，商业类的供应比例则回归至较为合理的水平。
2014年，蓬江、江海区批准52个房地产开发企业预售商品房项目共53个，同比增加8个；其中新开盘项目23个，与前一年持平。据报告统计，截至2014年12月末，市场待售商品住宅共约14500套，同比增长57.6%。商品住宅库存消化周期为14个月左右，创历史高。
其中，一季度延续前几年的稳定，但二、三季度迅速拉长，四季度又有所回稳。年内两个供应高峰分别在8月和11月。下半年占全年供应总量的65%。全年月均供应1473套。滨江棠下区域和大面积户型的库存比例相对较高。同时商品房供应也存在区域不平衡，集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积比例之和高达74%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。江海区比例则下降至19%。
《报告》分析，未来2～3年内商品房潜在供应面积约494万平方米，同比下降3.9%。按近五年的年均成交面积（139万平方米）来计算，约可消化3.6年。
成交未现大幅下滑 量价均成功“企稳”
在各地成交量都出现不同程度下降的背景下，2014年江门主城区楼市的成交量则未出现大幅下滑，在历年中仍处于较高水平，仅次于2013年。房价方面，全年住宅均价同比微降，房价正从2009年～2011年的“单边上涨”过渡到2012年～2014年的“震荡滞涨”阶段。
2014年年初，两个相对热销的项目（海逸城邦、江海碧桂园）支撑着市场，虽降温明显但整体成交量未见大幅回落。3～5月的市场保持不温不火，成交稳中偏淡。6月个别标杆企业（保利大都会）对新货价格进行较大幅度调整，使市场的活跃度有所提升。受信贷政策调整、央行降息、供应量同步放大、价格稳定等因素影响，四季度市场信心恢复，成交量明显增大。
成交单价方面，2014年商品房“5字头”和“6字头”的比例接近，均约占三成；8000元/平方米以上的成交比例下降明显。
《报告》分析，2015年房地产市场的调整仍将继续，江门主城区楼市总体供大于求的局面短时间内难以改变，行业的发展仍存在较大的不确定性，政策刺激的可持续性也有待观察，房屋的投资属性进一步被削弱。但货币和金融政策会维持去年下半年以来的稳健偏宽松，分类调控、去行政化的政策基调延续。不动产登记制度的建立将为进一步深化改革奠定坚实的基础，预计一季度市场供求环比高位震荡回落的可能性较大。
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