[摘要] 近日，上海市市长杨雄在上海市政府记者招待会上表示，上海将保持原来的房地产市场调控目标和调控方向不变，同时进一步促进房地产市场平稳健康发展，防止市场出现大起大落，因此上海房地产市场的限购措施不会进行改变。至此，此前“限购放松”的传言不攻自破。
近日，上海市市长杨雄在上海市政府记者招待会上表示，上海将保持原来的房地产市场调控目标和调控方向不变，同时进一步促进房地产市场平稳健康发展，防止市场出现大起大落，因此上海房地产市场限购措施不会进行改变。至此，此前“限购放松”的传言不攻自破。
与此同时，限购措施的进一步执行也继续顺应了住宅市场将从高速增长转向中速增长发展、由提升增量到盘活存量、由放量开发到注重产城融合“新常态”。同策咨询研究部总监张宏伟表示，中国经济的放缓意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足问题还会表现出来，届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上政策利好，但是主旋律仍将是去库存。
而上海，由于年底翘尾行情因素出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经回归至合理区间范围值，在自贸区、大虹桥、迪斯尼、轨道交通等多项政策加速落实下，可以期盼2015年的上海商品住宅基本面出现实质性好转。
住宅市场新常态：增速换挡
表现一：量价小幅增长、供应微降
上海此前受银行信贷紧缩等因素影响，楼市一度陷入低迷，甚至单个月商品住宅成交量仅在60万平方米左右，市场去化周期高达17个月以上。而与市场成交形成反差的是，上海的楼市供应量却达到了近五年高位，偏弱的消化能力导致存销比的高企。直到“930”信贷松绑、普宅标准上调、利率下调等系列利好因素影响，市场才逐步活跃起来。
经历过2014年的跌宕起伏，2015年住宅市场将稳步适应“新常态”的模式。中指研究院发布报告表示，根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，在未来一段时期内降息、降准预期强烈以及货币政策在稳健中更注重适度调整的背景下，2015年上海房地产市场将呈现“销售量价小幅增长，供应微降”特点。分上下半年来看，下半年成交和供应量仍将高于上半年。此外，在限贷放松等利好政策的背景下，明年潜在需求依然较为旺盛，而新批上市面积增幅有限，因此上海房价上涨压力依然较大。
表现二：产品分化、改善型比例增持
中指研究院统计显示，2014年，上海成交主力面积段为90-120平方米首改类产品和90平米以下的首置产品。其中，90平方米以下首置产品及90-120平方米首改类产品占比均比2013年有所上升，上升比率分别为2.37%、3%。未来刚需仍是市场主力。
但另据高力国际高四季度数据显示，上海高端住宅项目（单价人民币4万元每平方米或以上）成交量环比及同比分别上升81.6%及25.4%至710214平方米，而上海豪宅项目（单价人民币5万元每平方米或以上）成交量环比及同比增幅分别达116%及52%至361053平方米。因高端住宅及豪宅项目投资价值稳定，且投资者对该市场内项目的资产增值依旧保有信心，两个市场均于第四季度录得销售量新高。随着2015年市场信心将开始回升，中高端项目将持续跑量，中高端住宅供求将有所上升，改善性需求也会因为政策层面鼓励、地价推动而加速入市，成为2015年上海楼市一支重要力量。
表现三：政策整体持紧、局部调整
中指研究院分析认为，中长期来看，不动产登记局成立、暂行条例的出台，将进一步促进长效机制的建立和完善，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，将会迎来一个更具理性和成熟市场，各种利好政策叠加也将推动市场预期逐渐转好。
但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在上海房价仍然上涨背景下，2015年上海全面取消限购的可能性依然不大，在长效机制建立之前，盲目取消限购会影响楼市平稳运行，但不排除局部调整可能性。此外，张宏伟认为，“930”新政超预期放宽限贷，加快了上海调整普通住宅标准步伐，促进改善市场需求升温。从2014年地价大幅上涨对于上海楼市推动方面来看，2015年楼市势必会进入量价齐升的通道，有可能在2015年的下半年会出现买涨不买跌行情。
权威说：
新常态下中国房地产市场新特征
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲
是增速换档，投资和销售的增速换档很明显。房地产前些年的开发投资以超20%的速度高速增长，到2012年增速降到了11.4%，2013年又增长到了19.4%，但是今年这个速度继续放缓。销售的速度也在换档。经济增速的放缓直接影响到了房地产市场，当然房地产市场也影响到整个宏观经济。但更重要的是内因在起作用，就是中国住宅总量规模、供求结构发生了本质上的变化。
第二是区域市场的明显分化。这几年经济发展不平衡，城市化速度也不一样，所以区域的市场明显分化，包括供求和存销比、住宅市场和土地出让价格以及房地产开发的主体都发生了变化。
第三是双轨供给的格局形成。一部分是通过市场来配置资源，配置住房资源，一部分是需要保障型的住房供给。高速增长的时代已经过去，但是住宅市场发展仍然有空间，但速度会放缓。同时，在这时要重视风险：一种是价格风险，还有一种是产能过剩风险，以及流动性及其带来的相关的系统性风险。要适应市场的变化，完善调控体系，保持房地产金融政策的稳定性。另外，还要完善保障制度，改善开发企业发展环境，着手建立长效机制，建立起一整套的房地产市场平稳发展体系。
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土地市场新常态：总体降温优质宅地仍被争抢
2014年,上海土地市场进入新常态。首先从总体成交来看，2014年上海土地市场的成交水平与2013年的火爆行情有着较大差距。其次在细分市场，优质宅地的价格和溢价率居高不下，总价和单价地王纪录都在2014年被刷新，与之相对应的则是部分位置较为偏远的商办类地块惨遭流拍。分化行情日益加剧成为土地市场的新常态。
表现一：市场转冷，商办地块成交滑坡
根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年沪上经营性用地的成交相比前一年出现了较为显著的滑坡，成交幅数由2013年的212幅，下滑至2014年的159幅，成交总建筑面积为1346万平方米，较2013年亦出现了25.69%的下跌。随着2014年房地产市场总体较前一年转冷，客观上也影响了开发商拿地的意愿和能力，从而导致了土地市场的整体萎缩。
值得关注的是，住宅类用地在2014年的成交量大体还是与前一年相仿，而商办类地块的成交下跌则十分严重，在市场不景气的情况下，住宅类用地由于其未来的盈利更有保障而保持了相对稳定。而商办类地块则由于其操作的复杂性、回笼资金较长等原因而不受到开发商的青睐，成交下跌幅度较大。
2014年，商办类用地和住宅类用地平均楼板价出现了迥异的走势。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，住宅类用地平均楼板价达到了12557元/平方米的历史高点，环比上涨31.94%；而商办类用地的平均楼板价则为7696元/平方米，环比大跌39.12%，基本回到了与2012年相近的水平。
表现二：优质宅地依旧引发房企争抢
优质宅地引发房企激烈争夺，成为了土地市场的新常态。2014年年末，上海10幅优质地块集中出让，包括5幅备受关注的前滩地块。格力地产以及三湘股份先后刷新单价高纪录。其中，格力地产发力以6.58万元的单价拍下了浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块。6.58万元/平方米的楼面价创造了上海单价高。紧随其后，该纪录再度被刷新。12月24日下午，三湘股份以18.61亿竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区z000801编制单元36-01地块，溢价率113.8%，楼板价66629元/平方米。
2014年的住宅类用地市场，不但产生了前滩的单价高，包括惠南、大宁、东外滩、张江等诸多板块的宅地都刷新了区域的单价纪录。土地价格普遍有所提高，其重要原因在于开发商或为了补充接近枯竭的在沪土地储备，或试图立足上海市场的目的，努力竞争一些区位较好的住宅类用地。
一位不愿具名的开发商表示，当前在公开市场上可以选择的宅地少之又少，作为一家新近进入上海的房企，对地块的要求只能放得很宽，并积极参与竞价。
权威说：
2015年中国房地产行业时过境已迁
世联行董事长 陈劲松
2015年的春天就要来了，虽然整体环境远未到荒漠化，中国房地产行业却从未有今天这样，对这个春天充满了疑问。不确定性，在此之前是对政策的判断，现在已是对行业现状和未来的担忧。
“三十年为一世而道更”。如果行业还如过去三十年的理念，只顾规模增长，不顾地域的复制，只盯着价格，所有的担心都没有化为对整体经济和城市人的生活多样性的满足，不在自己身上找原因，那么，2015年就是“时过境未迁”的一年，行业低迷的总体判断，应该就是基本定论了。
有些城市、地区房子只要好卖，地价上涨的速度一定比房价上涨更快； 难卖的地方，降价会有一点作用，但难卖不是价格问题，是生态问题；互联网当然会解决信息传递问题，但互联网要在解决内容方面的问题下功夫才行；行业士气不振不是一个小问题，这是行业能接地气、健康向上突破的前提。
行业的未来早已存在着，在什么地方呢？答案就是：“祥云已至”，金融环境和政策环境就像春天的祥云一样，已经来了。大地春来，我们迎来前所未有的就业人口，以及创业潮、互联网带来的财富创造和知识创造的高峰。
2015年房地产的故事，不在于总量增长，不在于一线城市如何创新高，房价将不再是大众热门的话题，老故事不会有新的精彩。新故事在于行业中组织和人的转变，只有这样，才能开创未来三十年。
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