[摘要] 2014年的楼市经历了一整年的动荡不安，终在后一季迎来了漂亮的反击，并使得2014年全年的成交量超越了2013年，再度创下新高。不过，在成交业绩喜人的情况下，库存达到14500套的夸张数据，房价比去年微跌0.4个百分点，今年的楼市情况仍然呈现出相对复杂的状况。
2014年的楼市经历了一整年的动荡不安，终在后一季迎来了漂亮的反击，并使得2014年全年的成交量超越了2013年，再度创下新高。不过，在成交业绩喜人的情况下，库存达到14500套的夸张数据，房价比去年微跌0.4个百分点，今年的楼市情况仍然呈现出相对复杂的状况。新年楼市究竟会有什么样的变化，房产大佬们怎么看今年的楼市，不过，需要提醒诸位，本期新年楼市大猜想尽管有一定的道理，但毕竟只是一个合理化的猜想，请不要把本文内容作为您今年买房的重要依据。
【猜想一】：今年房价会是怎样的走势？
华茵堡地产营销总监黄锦康：止跌回升。
2014年江门房价的微跌可能不仅仅是微跌，实际上不少楼盘都有差不多3%~5%的跌幅，所以明年房价是有止跌回升的空间的。
美吉地产经理汤建军：缓降企稳。2015年楼市仍处于供大于求状态，目前，房地产市场依然属于价格缓降阶段，2015年上半年还将延续价格缓降的态势，但预期上半年将陆续有政策及金融宽松支持，预期经过 及消化存量的过程，下半年楼市将会企稳，至于价格方面，在供应量高企的情况下，下半年价格将以平稳为主调。
【猜想二】：今年成交量会比去年更高吗？
黄锦康：会。
在我看来，住房成交量，趋势是逐年递增的，因为虽然已经买房的人越来越多，但是对住房的有效需求和潜在需求是不断更新的。另外，城市化水平的提高、产业转移等效应导致支撑房地产发展的人口也是逐年递增的，所以由人口增长带来的市场需求也是递增的。
汤建军：会。
在供应量偏大的情况下，开发商为回收资金，将会加大推货力量，2015年楼市的成交量依然保持高位，预期持平或超越2014年度。
【猜想三】：
今年会延续成交面积下降趋势吗？
黄锦康：不会。
户型越卖越小主要是因为政策对开发商建房的户型配比有要求，而不完全是因为市民想买小户型，毕竟江门人还是比较注重生活品质的。
汤建军：会。
购买主力人群决定了户型的需求，目前主力购买人群以20多至30多岁年轻人，刚需小户型依然是市场的主力需求产品，另外，政策调控抑制了部分二次置业改善型买家，随着金融政策的宽松，将大大增加该部分买家的购买力。也因此消费结构有所变化。
【猜想四】：今年库存能降下来吗？
黄锦康：能。
房地产的库存有两种形式的存在， 种是结构性库存，意思就是市场由于供过于求，暂时还没有卖出去，但是这类房子终是可以卖出去的，消化这类库存，需要时间。另外一种是产品性库存，这种库存是因为产品本身存在问题而积压下来的库存，可能是因为产品过时、户型不受欢迎、甚至产品有质量问题、不被社会认同，这种产品一般消费者是不会去买的，是不可能消化的。所以不能单纯看到还有14500套库存，真正的去库存周期只看结构性库存而不看产品性库存，所以我认为江门楼市那些结构性的库存能够被消化。
汤建军：不能。
从目前开工量来看，虽然市场不断消化库存，但新开工面积难以下降，2015年库存量还会保持高位。
【猜想五】：今年预售量会进一步上升吗？
黄锦康：不会。
2014年的新增楼盘可以说是比过去多的，但是总体上看价格没有卖上去。而开发商本身也是有一个共识，就是房子卖得慢一点，肯定会卖得更贵一点，会根据实际情况来改变推货节奏，所以2015年新增的预售量应该会有所下降，但也不会有大幅下降。
思考：四大问题影响今年楼市
从2014年的时机情况来看，目前影响房地产核心的四个问题分别是：供需结构不太合理；快速的城镇化和人口红利开始消减；实体经济比较低迷；国民普遍认为房地产的 价值减弱。
在供需结构问题上，江门楼市面临的问题又不一样。尽管目前江门房价并不高，但江门楼市的库存达到了约14500套，而连续两年成交过万也在很大程度上支取了大量的需求，所以究竟还有多少新需求来支撑2015年的江门楼市，确实是一个疑问。而在城镇化和人口红利方面，江门和其他珠三角城市类似，城市化水平已经比较高，缺乏足够的动力来推动进一步的城市化，加上江门外来人口少，本身又是侨乡，所以寄望新江门人来支撑江门楼市的进一步发展并不现实。
在实体经济方面，近期江门正在尝试引进一些大的项目，各方面的基础设施建设也在如火如荼地进行，当然，由于整体大环境的影响，目前还很难预期实体经济对江门楼市的输血能力有多强。后，在市场态度上，江门楼市长期以来更多以刚需和改善性需求为主，在国民普遍认为房产 价值减弱的情况下，能否挖掘出新的 需求，对2015年的江门楼市也有着一定的影响。
2015年这四个问题依然会存在不明朗的情况，变数虽多，但变化的幅度不大，所以2015年江门楼市大的可能是与2014年持平。从年度任务完成情况来看，各个房企的现金流和库存状况在经过2014年全年的调整和控制后， 2015年不太可能面临比2014年更严峻的状态。
预测：今年政策难有大变化
2014年后三个月的数据可以看出，上半年市场持续低迷之后已经出现了一定的销量拉升，价格在大幅度下拉后逐渐开始走稳，多个利好的政策释放给市场带来了短期的利好，只是短暂的销量拉升利好窗口很难持续下去。
在从政策层面来看，2015年有可能大的利空是不动产登记，但是由于不动产登记就已经在房地产业内传言已久，房企和市场对此都早有心理准备，其对房地产行业的负面效应已经被逐渐消化和减弱，不会造成 大的影响。
此外，就目前整体的经济状态以及相关调整政策来看，至少目前并没有更好的方式来调整房地产行业，所以2015年只要不出什么大问题，政策上大的可能就是保持目前的状态。
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