[摘要] 2014年，是房地产业内人士认为“比任何一年都难做”的一年，然而这一年，蓬江、江海区楼市成交量却创下了新高，达12469套。这一年，因为市道艰难，有月份成交量腰斩，有楼盘出奇招营销，有楼盘 促销；举办房博会，助力楼市去库存；因为市道艰难， 房显得 坚挺。
2014年，是房地产业内人士认为“比任何一年都难做”的一年，然而这一年，蓬江、江海区楼市成交量却创下了新高，达12469套。这一年，因为市道艰难，有月份成交量腰斩，有楼盘出奇招营销，有楼盘 促销；举办房博会，助力楼市去库存；因为市道艰难， 房显得 坚挺。
随着央行放松房贷、降息以及本地公积金政策放宽等利好消息纷至沓来，楼市忽如一夜春风来，在寒冬遇到暖阳，在惊险中度过2014年。
事件回放：市住建局公布2014年2月楼市数据，蓬江、江海区一手住宅网签508套，创全年单月低，环比下降49.1%；房价持续走低，为6536元/平方米，环比下跌220元/平方米，跌幅为3.3%。
点评：2013年量价齐涨的楼市，终在2014年步入平静，而且静得让人害怕。2014年2月之前的连续三个月，蓬江、江海区合共有5000套住宅的扎堆供应，供求关系持续“宽松”，住宅销售竞争越演越烈。2月份是自2012年11月后，蓬江、江海楼市再次没有单月成交面积过万平方米、套数过百楼盘的月份。此前的各种热销神话不再。
2、高库存下竞争马年“盘”低价开盘
事件回放：3月23日，位于滨江新区的锦富汇景湾正式开盘，首批推出的80套产品被迅速抢购一空。作为江门楼市的马年“盘”，锦富汇景湾打出“2万抵5万再9.8折”的优惠，以低售价6180元/平方米的超高性价比，获得市场认同。
点评：锦富汇景湾6180元/平方米起的价格，与隔岸的保利大都会当时的房价相比，约相差1000元/平方米。对此，江门市房地产行业协会会长叶泽权表示，锦富汇景湾的开盘价格远低于预期。开盘售罄虽然让人意外，但也属于情理之中。锦富汇景湾的低开，显示出房企对马年楼市信心不足，采取以低价换资金的策略度过市场“寒冬”。随后，滨江新区多个楼盘在推出产品时，均采取“低开”的策略面对的共同问题——高库存下的激烈竞争。
3、银根持续收紧楼盘超“低首付”促销
事件回放：4月，滨江新区的月珑湾“首付10万元起”，外海翡翠华府“首付只需一成”……蓬江、江海区多个楼盘推出了超“低首付”的营销策略，吸引市民置业。超“低首付”相当于开发商为购房者“垫首付”，抑或说借钱给购房者满足银行贷款要求。
点评：受季节、银行信贷紧缩等诸多因素影响，商品住宅成交量在 季度出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘 潮后，多地房企先后推出了超“低首付”营销策略。超“低首付”营销策略在江门其实并不稀奇，天鹅湾早在2011年就曾利用超“低首付”营销策略撬动过成交量。2014年多个楼盘的“低首付”的营销策略，噱头大于实效，没有切实调整价格的营销策略在2014年成了“纸老虎”。
4、我市首次举办土地项目推介会
事件回放：2014年4月17日，我市首次举办的土地项目推介会圆满落幕。这次土地推介会的“主角”——16块共1137亩房地产用地，受到近百家房企代表的青睐。招商、恒大、敏捷、雅居乐等外来的“高富帅”房企，以及对此次推出的地块“知根知底”的本土房企，均对这16块土地产生浓厚兴趣。记者发现，与会的房企代表们，既有喜欢大面积地块的，也有钟情于小地块的；既有想参与“三旧”改造的，也有想拿 地块的；既有想做综合体项目的，也有想做纯商业项目的……正所谓“咸鱼白菜，各有所爱”。江门 医院北侧的甘化 “三旧”改造地块、北新区陈朗坑地段地块、环市二路原职院校区地块等，受到多家房企的青睐。
点评：这次土地推介会是我市在土地市场运营的一次创新尝试，先推介土地项目，同时听取房企对地块的出让意见，然后有计划地对地块进行挂牌出让。在强调“让市场在资源配置中起决定作用”的环境下， 主要调整土地营销策略，不失为与时俱进之举。
5、楼市调控保护首次置业者
事件回放：5月12日，人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，提出优先满足首次购房贷款需求、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等内容，被房地产业界简称为“央五条”。同样在5月，多地传出“放松限购令”、利率从上浮到打折等消息，利好当下并不理想的楼市。
点评：2014年以来，一些城市出现了居民购房贷款审批缓慢、银行迟迟不放款的现象；在一些地区，首套房贷已很少有利率优惠，且利率水平明显上浮，高于基准利率5个点以上，已成为十分普遍的现象，首套房贷优惠政策已是名存实亡。央行5月的喊话是有利于促进刚需房贷的，加上“放松限购令”、利率从上浮到打折等消息，显示 对楼市进行调控时，越来越注重保护首次买房的刚需一族。虽然央行5月喊话的效果并不明显，但信号却是利好楼市的，这犹如楼市在寒冬中看见了火光，虽然还没有得到温暖，但起码有了希望。
6、保利大都会“5”字头促销，引发 潮
事件回放：滨江新区各新盘的毛坯房价顽强地坚守着“6”字头，一直维持到5月30日。5月30日，滨江新区这片看似平静的“湖面”，被标杆楼盘保利大都会打出的“5”字头起广告打破了。6月14日，保利大都会首次在营销 外的金凯悦酒店国际宴会厅开盘，推出的248套产品几乎销售一空，折价后均价约为6300元/平方米。保利大都会前期销售的产品，均价在7000元/平方米上方。
点评：江门整个上半年的市场比较沉闷，需求很不活跃。市场上有些项目做一定幅度的价格调整来试探“水温”，但是似乎未能形成市场的聚焦。保利大都会用市场上可以接受的价格来实现市场的聚焦与兴奋。保利大都会 促销使得其他楼盘纷纷跟进，尚城美居、帕佳图尚品、奥园益丞国际广场、滨江御城等楼盘均大幅调整价格，以价换量，激活了市场。这是一个去泡沫化的过程，购房者能以合理的价格购买到心仪的房子，房企能短期回笼大量资金，市场能从亚健康走向健康。房价缺口打开，好事来了，“好市”也来了。
7、匿名楼盘广告引发楼盘奇招营销
事件回放：“谁敢开盘打7.5折，直降18万元？谁敢均价4600元？谁敢总价40万元起？答案只有一个，敬请关注。”2014年7月17日，一个匿名的楼盘广告出现在媒体封面上。该广告虽然只有简单的文字，却在江门引发了广泛的关注。
点评：匿名广告打出的价格，比消费者的实际心理底线还要低一些，所以在坊间引起热议是意料之中。因为这个价格已经一步到位击破消费者的心理底线。7月26日晚，匿名做广告的楼盘终于露出水面——位于潮连的益丞富隆居以均价4688元/平方米开盘，其推出的102套产品一夜售光，成为了江门楼市2014年以来 “夜光盘”。益丞富隆居以匿名广告的奇特营销手段引发其他楼盘仿效，随后有楼盘使用“投篮赢奔驰”等奇特的营销手段。激烈竞争的市场方显营销手段的高明，这让2014年江门楼市的营销活动异彩纷呈。
8、 房，从来没有这么火
事件回放：2014年5月，市直和蓬江、江海两区义务 阶段招生政策和方案公布， 的招生地段将根据辖区生源分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。地段划分将根据适龄学生人数、 分布、 规模、交通状况等因素，科学、合理地划分。 划分则根据初中 地段 来划定 。8月5日，蓬江区 局公布了蓬江区 城区义务 阶段 （指区直属 和环市街 ）招生地段，名校 房得到明确。
点评：招生地段虽然每年有变化，但变化的幅度不会太大。购买越 名校的房子，入读名校的机会就越大。2014年，因为入读 再也不能“走后门”，买房带名校 房便成了置业者考虑的重要因素，众多拥有名校 资源的楼盘持续热销，如越秀星汇名庭、保利大都会、海逸城邦和象溪微公馆等楼盘。
9、“认贷不认房”提振置业信心
事件回放：“十一”周前的后一个工作日—9月30日，央行、银监会对我国房贷政策作出调整，“认贷不认房”为楼市“送金”。通知指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。首套房贷政策要求，低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
点评：央行、银监会在国庆前出台房贷松绑政策，极大地激活江门楼市人气。2014国庆长假期间，各大楼盘到访客户数量、成交量均出现大幅增长。随后，江门多家银行执行“认贷不认房”的政策，江门楼市人气迅速增长，置业信心增强，第四季度每月的成交量均在千套以上。本报官方微信10月的调查显示，由于房贷松绑，约5成人预期江门房价上涨。
10、房博会助力楼市去库存
事件回放：10月25-27日在五邑华侨广场会展 举办的江门房地产博览会，共吸引约8万人次到场观展，意向成交约300套房，合计成交面积约3.3万平方米，成交金额约2.1亿元。
点评：市住房公积金管理委员会从10月25日开始执行调整了首套和第二套房的认定标准，并提高了第二套房的公积金贷款额；邮储银行针对房博会推出了首套房9.8折利率的优惠。12
事件回放：11月21日晚间，中国人民银行对外宣布非对称降息决定，同时宣布存款利率上浮区间由原来基准的1.1倍上调至1.2倍。自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。江门多个楼盘在降息后缩减优惠，但购房者并未急于因降息而入市。
点评：央行降息直接的影响是降低了购房者的购房成本，加上此前“9·30”房贷松绑及利率打折的政策，江门楼市企稳迹象明显。在政策不断回暖的背景下，蓬江、江海区楼市第四季度的成交套数不断创出年内新高。
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