[摘要] 江门市住建局日前披露的10月江门中心城区（蓬江、江海）楼市数据显示，一手住宅网签1293套，环比增长32.6%，同比下跌25.5%，创年内成交量新高；网签均价6311元/平方米，环比上涨3.2%，同比下降10.6%。分析人士认为，央行松绑房贷政策效果明显，有助于江门楼市去库存。
江门市住建局日前披露的10月江门中心城区（蓬江、江海）楼市数据显示，一手住宅网签1293套，环比增长32.6%，同比下跌25.5%，创年内成交量新高；网签均价6311元/平方米，环比上涨3.2%，同比下降10.6%。1-10月一手住宅网签均价为6523元/平方米，同比上涨1.5%。分析人士认为，央行松绑房贷政策效果明显，有助于江门楼市去库存。
重点楼盘销售监测数据显示，10月成交量位列前十的楼盘，多位于北新区（滨港御城、骏景湾品峰、星汇名庭、海逸城邦）。作为低调的“黑马”——滨港御城10月的成交量力压海逸城邦、保利大都会、江海碧桂园这三个月度的“常客”，从9月的第17位一跃至榜首，这从另一个方面体现出了现阶段房企以低价换量的决心和勇气。业内人士指出，前四名以外的项目库存去化速度未见加快，17个可比重点楼盘的成交均价环比“4上涨4持平9下降”。
前10月住宅供应量超去年全年
10月，江门中心城区共有9个项目获批预售，包括海逸城邦、财富海景、凯城一品、月珑湾、骏景湾品峰、保利大都会、江海碧桂园、凤山水岸、莱茵华庭等，其中财富海景为全新项目。9个项目共获批预售15.23万平方米，环比下降25.3%，同比增长20.0%，其中住宅面积为14.72万平方米，共1393套，套数环比下降25.2%，同比增长247.4%。
数据显示，江门中心城区8月批准住宅预售面积26.12万平方米，共2339套；9月批准住宅预售面积20.22万平方米，共1862套，套数环比下降20.4%；10月批准住宅预售套数环比继续下降，回落至2014年月均水平。
据统计，江门中心城区前10个月住宅供应总量已超去年全年，现处供应量高位。2014年1-10月商品房累计批准预售165.07万平方米，同比增长21.4%；住宅累计批准预售13472套，同比增长40.2%。江门中心城区2013年共批准44个房地产开发企业预（现）售商品房项目45个，批准住宅预（现）售面积142.18万平方米，共12932套。
分析人士指出，江门中心城区10月新增供应，主要集中于北新区（49%）、滨江新区（27%）和江海区（24%）。户型方面，面积90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上套数比例约为3：6：1。截至10月底，市场待售的商品住宅约有13500套，环比持平，同比增长70.9%。
房贷松绑助力成交量上行
10月江门中心城区商品房网签16.02万平方米，其中住宅网签13.96万平方米，环比增长40.3%，同比下降29.8%；一手住宅网签1293套，环比增长32.6%，同比下降25.5%。
分析人士认为10月江门楼市成交量环比大幅增加，虽低于去年同期，但却是年内新高。2013年9月中下旬，上城摩卡、保利大都会、奥园益丞国际广场等大供应量楼盘扎堆开盘，致使2013年10月一手住宅的网签套数高达1735套，仅保利大都会便网签了543套。
市场监测人士认为，10月江门楼市活跃度提升，限贷政策松绑效果比较明显。从区域方面看，北新区成交套数比例超过四成（42%），江海区和滨江新区板块分别占25%和20%。从成交户型方面看，中等偏大户型（120-144平方米）的成交比例增至20%。据统计，1-10月，江门中心城区一手住宅累计网签97.84万平方米，同比下降12.4%；累计网签9161套，同比下降4.5%。
二手房方面，江门中心城区10月成交二手住宅3.44万平方米，环比下降19.1%，同比下降26.2%；成交380套，环比下降16.8%，同比下降22.3%。1-10月二手住宅累计成交40.95万平方米，同比下降36.2%；累计成交4309套，同比下降33.7%。
分析人士认为，11月市场新增供应量仍将与成交量保持大致平衡，库存增速将趋缓。政策效力的持续会使市场的热度保持一定的惯性，11月的成交量稳中小幅回落的可能性较大。房价有望从趋势性下降逐步转为结构性波动，但整体平稳。单纯靠政策拉升成交量短期内虽有效，但也会透支未来需求。从长远来看，政府更应通过推动城镇化建设、打造具有竞争力的核心产业、增加就业人口、提高居民收入等方式，来夯实房地产业发展的基础。
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