[摘要] “下半年还会延续上半年的行情，优惠促销持续。虽然房价短期上行有巨大压力，但房价长期向上的趋势没有改变，置业者要把握好当下的置业时机。”华茵堡地产营销总监黄锦康大胆预测：根据江门的情况，房价必涨，三年内江门房子均价将达9000元/平方米。
“下半年还会延续上半年的行情，优惠促销持续。虽然房价短期上行有巨大压力，但房价长期向上的趋势没有改变，置业者要把握好当下的置业时机。”华茵堡地产营销总监黄锦康大胆预测：根据江门的情况，房价必涨，三年内江门房子均价将达9000元/平方米。
A 上半年：优惠促销满天飞
黄锦康认为，上半年江门（蓬江、江海）楼市的供求关系在“恶化”。2014年1-5月份，新建住宅供应量71.74万平方米，比去年增加63.8%，总共5140套，比2013年同期增加45.9%。今年前5个月新建住宅成交42.6万平方米，较去年同期减少19.9%，累计网签3969套，同比也下降13.5%。从数据看，2014年上半年的住宅市场可以总结为，供应量大幅增加，成交量有所减少，观望情绪延续，价格承接能力不足。供应量和成交量的背离进一步加大，反映出来的就是待售新建住宅超过一万套。这是江门楼市库存量的新高，对市场有极大的考验。
“开发商的销售思路因为楼市的改变而改变。”黄锦康说，走过2013年牛市的开发商，目前的资金充裕，开发速度普遍求稳。新开盘的项目对销售策略及节点安排就有所改变。上半年新开盘的几个项目有着几个共同点：一是蓄客时间比以往延长；二是暖场活动频繁；三是开盘气势减弱。
黄锦康表示，因为置业者观望情绪的加重，楼盘优惠促销的思路几乎充斥着上半年楼市。从2014年初开始，江门有多个项目以送家电、送厨具卫浴、送家具等年度优惠方式开始促销，综合优惠额度约2%。新春伊始，滨江新区某项目打出6180元/平方米起之后，众多项目开始围绕“6”字头大做文章。直到6月初，某央企项目以“5”字头促销，一时成为坊间热点话题。当然，由于刚性成本的制约，各项目的优惠都基于刚性成本为前提，所以往往是搞噱头的多，真正降价的少。
B 下半年：基本面不变，将延续上半年行情
黄锦康说，江门房地产下半年的走势受到几个因素的影响：一是政府政策，这里指救市方案；二是银行对房贷支持的力度；三是土地成交结果。半年趋势是一个短期趋势，目前的基本面依然持续，预测下半年会延续上半年的行情。
政府政策方面。江门的楼市限制政策往往在开发商的回款环节上。如果这个环节有所缓解，开发商的资金压力就会得到极大的释放，比如预告登记的快速办理或豁免，这个环节打通了，开发商从网签到回笼房款的时间会缩短很多。另外一个是预售款监管，目前江门的做法是将房屋销售款的总额扣留10%在第三方监管账户。这个做法一来制约了开发商利用资金进行滚动开发，二来增加开发商的支付及兑付压力，倒逼房价下行。目前国内已有16个城市放开限购，相信下半年地方政府推出房地产刺激政策的动作会较多。
银行政策方面。目前银行的普遍做法是首套房贷利率上浮5-20%，二套上浮10-30%。这是银行以利率市场化为幌子自发制定的利率政策，目前银监局的文件依然是8折利率。对于银行的利率政策，市场可以想象很多理由，比如去年的成交量太大，现在利用“价格”控制销量（工作量），或者理性风险评估，而实际情况就是资金的逐利性导致资金往其他渠道流动。这是一个中长期的信号——房价中长期持续上涨的信号。目前市场的资金利用率非常高，资金的价格也高，通胀隐患巨大，固定资产（房地产）的大幅一触即发。
土地成交结果将对楼市产生影响。土地成交结果是一个微观的数据，市场往往以之判断楼市走势，一是从土地竞拍热情看市场信心；二是从土地成交价格看楼面价水平，进而看房价，因为以土地资源为依托的房地产只要地价足够坚挺，价格就足够刚性。现实中往往不是这样，甲公司获得地块也许很昂贵，乙公司却很优惠。因为成本的差异导致售价的差异，差额部分对高地价企业来说是成本，对低地价企业来说就是超额利润。假如高地价企业希望获得同等利润，往往被市场认为“泡沫”论之；另一方面，地价差额又可以成为廉价获取土地的公司进行破坏性优惠促销的筹码，这样无疑增加是市场的信息不对称，影响价格承接能力。
C 房价究竟是涨还是跌？
黄锦康大胆预测：根据江门的情况，房价必涨，三年内江门楼市均价可达9000元/平方米。
房地产从2013年4月开始，国务院就没有出过任何指导意见，任凭其自由发展。在银行上浮利率、李嘉诚卖项目等个别事件的轮番博弈之后，房价的缺口终于被撕开。对于全中国的老百姓包括政府来说，其实都不是好事。房价下跌，老百姓资产缩水，社会财富效应下降，购房者观望导致成交量萎缩，包括房产在内的社会消费下降、政府财税收入减少、政府财力不足、社会整体公共福利水平下降……这是一个微观向宏观发展的恶性循环。市场有自发性调节的功能，就是我们说的趋吉避凶。
房产是可以任何时候投资的，主要原因有四点：一是土地资源的依赖性和稀缺性，价格曲线长期向上；二是兼具使用价值和资产价值双重属性，使用价值支撑价格，资产价值推高价格；三是通货膨胀永恒存在，使得任何固定资产均具有保值功能；四是房子是“全民财富”，房价不仅仅是开发商，也不仅是银行、政府的事，几乎是全民的事。房产、土地是中国家庭的资产，几乎是全民拥有的（别忘了乡下还有房子）。全民拥有的财产遵循等价交换原则，进入流通领域，于是房产的自然增长除了基于货币通货膨胀的自然增值，也具备了基于资产本身自然增值的内生因素。从这个理论出发，投资者就要警惕货币学里的“劣币驱逐良币”原理。简单说：有些房产是不适宜投资的。
黄锦康总结说：“房产适合任何时候投资，但是要注意产品的选择，不能贪图便宜。也要注意时机，现在就是绝好时机。”
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