在楼市调控的大背景下，换房成本提升，减少购房支出以及满足日后的住房需求成为楼市买家必须考虑的两个问题，一步到位的置业心态开始从改善型的高端市场蔓延至首次刚需置业市场。
记者调查发现，90多平方米的“小三房”产品成为目前的刚需置业户型，多数首次购房者只要有能力，都要“咬咬牙多买一间房”；部分符合“单独二孩”政策、考虑多要一个孩子的首次置业家庭，甚至把一步到位的目标提升到“小四房”。首次置业者购房面积的增大，在近郊楼市中表现得尤其明显，部分性价比较高、有地铁接驳的刚需楼盘，90-120平方的户型成为刚需购房者青睐的产品。
首次置业倾向“小三房”
不得不说，现在的换房成本比以前高了。即使不受限购限制，但二套房首付提高，对普通买家的“杀伤力”远远大于有钱人。
合富置业的统计显示，近半年来，90-120平方和120-144平方两类型物业的购房个案中，按揭购房的比例分别高达76%和60%；而购买200平方米以上高端产品的购房个案中，只有35%的买家选择按揭贷款、500万元以上豪宅的购房个案中，买家对房贷的依赖程度，按揭购房仅占26%。可见，普通购房者换购二套房，除了要挨贵买楼外，可能还要挨贵付按揭。
正是如此，不少首次置业者趁着还有首付三成的资格，选择“咬咬牙多买一间房”，一步到位购买“小三房”或者“小四房”，以免未来几年再度换房的烦恼。从市场数据来看，目前广州的套均成交面积约为110平方米。按照市场实时热门销的单位面积来看，90-120平方的中等实用户型，尤其是90平方米左右的“小三房”更是“香饽饽”，一直是供不应求。
“单独二孩”刺激户型变大
不少业内人士表示，“单独二孩”政策放开后，两个孩子的家庭会逐渐增多，将会刺激楼市需求，市民对“小三房”或者“小四房”的需求预计也会增多，90-120平方的“小三房”、“小四房”有望成为楼市中的“新刚需产品”。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，“单独二孩”政策放开后，加上现在二套房首付比例越来越高，未来两三年，一步到位置业的买家会越来越多，开发商会在户型配比上作一些调整，原来部分面向刚需买家的两房产品将会被更多“小三房”取代，同时，开发商也会加重三房和四房单位的配比。合富房地产经济研究院院长龙斌认为，“单独二孩”政策放开后，买家对房型的需求会出现明显改变，开发商也会顺应市场作出调整，以前三口之家住两房、三房就够了，以后四口之家可能更多会选择三房、四房单位，开发商在以后的产品设计上，将会增加三房、四房的比重。记者发现，近期不少刚需楼盘也开始大做“小三房”、“小四房”的文章。
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近郊刚需盘 适合一步到位
10年前还能在海珠区、天河区买到房子的刚需买家，如今已经很难再挤进中心城区。正是如此，近几年，刚需置业郊区化成为明显的趋势。
近几年，沿着地铁轨道的快速铺开，在交通比较便捷的近郊板块，出现不少性价比较高的刚需楼盘，这些刚需楼盘成为刚需买家的热门选择。在这些刚需楼盘中，一步到位的资金预算让越来越多的首次置业者选择往外走，在近郊板块买三房、四房的价钱，有可能只相当于在中心区购买一房或者两房。
正是这样的置业潮流，发展商开始转变开发思路，目前不少刚需楼盘都会在教育、商业等方面提前做足配套，尽量满足首次购房者的居住生活需求，如今，打“9年无忧教育”、“家门口的天河城”等大配套招牌的近郊刚需楼盘越来越多。
对于选择“往外走”的首次置业买家来说，选择范围进一步增大。目前近郊市场的中等户型供应量充足、价格平稳，可以说是丰俭由人。近百万的总价预算基本可以购买一套三房单位，60多万在花都区便能买到一套“小三房”，对于预算不多的首次置业者来说，是不错的选择。
专家观点 刚需买家越等越涨越买不起
从长线来看，中国房地产市场价格总体趋涨，阶段性的回落不足以改变这个趋势。很多刚需买家越等越涨越买不起，如不追求短期利益，现阶段还是可以出手的，目前货量较多，特别是中小户型产品，选择面较广。建议选择市中心区的小户型或者交通方便的近郊楼盘。
刚需买三房、小四房比例上升
“单独二孩”政策放开后，面积稍微大一些、房型多一些的产品会增加。现在的楼市以两房或“小三房”为消费主流，成交比例超过三成。但户均人口增加后，这类房子的空间显得不足，预计在政策放松后的两三年内，楼市的刚需成交热点会逐渐转变为90-120平方的三房或“小四房”单位。
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