[摘要] 最近，对于房地产“崩盘论”的讨论持续高热。那么，恩平房地产的情况如何，存在所谓的崩盘危机吗？近日，记者走访了恩平市多个房地产老总和资深业内人士，分析恩平楼市未来走向。
最近，对于房地产“崩盘论”的讨论持续高热。那么，恩平房地产的情况如何，存在所谓的崩盘危机吗？近日，记者走访了恩平市多个房地产老总和资深业内人士，分析恩平楼市未来走向。
【观点一】
恩平楼市走势良好，不可能崩盘
恩平楼市会崩盘吗？至少恩平的众多房地产开发商们并不这么认为。据记者调查了解，目前恩平全市已经进场施工的楼盘接近60个，其中恩平城区约37个。这些楼盘的投资方，绝大多数是外地投资者。也就是说，来自各地的开发商正“扎堆”到恩平投资开发房地产。很显然，这些意气风发的投资商是不相信“崩盘论”的，因为没有一个商人会往即将崩盘的地区投资。从记者了解的情况来看，这些开发商之所以选择恩平，最主要的原因是看中了恩平经济的巨大发展潜力。
位于恩平市G325国道旁的“华侨城”便是一个正在建的房地产项目。该项目负责人周小姐认为，恩平经济正处于一个上升期，发展潜力巨大。随着省产业转移工业园区的不断发展壮大，越来越多的外来务工人员将涌向恩平；此外，西部高铁在恩平设立站点等一系列利好消息也将在很大程度上助推恩平经济发展驶入快车道。恩平市经济将迎来新一轮的发展，也必然会带动该市房地产业的蓬勃发展。“华侨城”项目的落地建设，就是要搭上恩平经济发展这趟顺风车。
恩平市浩华房地产开发有限公司总经理张彩霞也认同这一观点。“毋庸置疑，房地产业和当地的经济是紧密相连的。恩平经济还有非常大的发展空间，因此房地产的发展前景也是一片光明。”张彩霞说。她认为，虽然近几年国家相继出台了多项房价调控政策，部分地区的楼市也出现了不小的波动，但对恩平的影响并不会太大，因为恩平目前的房价还处于一个比较合理的水平。
张彩霞的信心不仅来自于对恩平未来经济发展的乐观预判，更因为该公司旗下的楼盘——凯旋花园取得的业绩。凯旋花园位于恩平锦江新城325国道商贸物流区，主打QQ复式特色小户型。2012年初，凯旋花园首轮销售便收获了不错的业绩，全年销售总量接近400套。2013，凯旋花园继续了不错的走势，销售情况比2012年还有小幅上涨。张彩霞信心满满地表示，今年的销售业绩不会比去年差。“首先，恩平整个的经济发展形势不错。其次，经过这两年的发展，我们楼盘已经积累了不错的口碑。整个区域在成熟，我们的社区建设也在成熟，所以我们很有信心。”张彩霞说。她透露，今年凯旋花园的计划开发量将达到10万平方米。要知道，从2011年至2013年，凯旋花园3年加的开发建设面积也仅有7万平方米，这意味着该楼盘今年的开发量将超过近三年来的总和。
【观点二】
“刚需”成为购房主力军
“通观这几年来我们楼盘买房的人，接近8成的购房者都是按揭买房，这说明刚需的买房还是占了绝大多数的。”张彩霞说。据介绍，凯旋花园主推40平米左右的QQ复式，目前的均价也只有约3500元每平米，整套房买下来，只需要十多万元。“这样的户型非常划算，所以我们的房子很好卖。今后，随着我们的社区配套日趋完善，幼儿园、游泳池等的建成，将为住户提供更好的居住环境。我相信会吸引更多的市民前来购房。”
无独有偶，上文提到的在建的华侨城项目瞄准的也是刚需客户，主推中小户型。据了解，华侨城占地33394.6万平方米，总建筑面积约127461.3万平方米，客户群主要定位为普通工薪阶层，70%的户型为90平方米的中小户型。
“2009年，恩平华侨回乡买房出现了一个高潮，如今这部分的购买力已经消耗的差不多了，未来的消费主力将在刚需购房者身上。”恩平市金茂置业发展有限公司董事长兼总经理何耀良说。他告诉记者，根据他的了解，目前恩平在售的楼盘里，小户型的楼盘明显要比大户型的楼盘销售情况好，这也从侧面验证了这一趋势。
【观点三】
恩平楼价不会降
何耀良认为，由于各地房地产商扎堆到恩平发展，目前恩平楼市已经供大于求，逐渐从卖方市场向买方市场转变。
他告诉记者，目前恩平楼盘的成交量非常有限，一手房的存量高达22万平方米。从去年11月开始至今，恩平购房者的观望气氛很浓。主要原因有两个，一是委内瑞拉局势不稳，回流到恩平的资金大大减少；二是日前引起热议的“崩盘论”影响了人们对市场的判断。加上“羊群效应”的影响，造成大多数有购房需求的市民持币观望。他估计这样的观望气氛还将持续一段时间。在这样的形势下，开发商之间的竞争将愈发激烈，“大鱼吃小鱼”，有实力的房地产商稳得住，实力不足的将被挤出市场。恩平房地产将迎来新一轮的“洗牌”。
“市场将逐渐进行分化，性价比高的楼盘，依旧可以出货。高端的楼盘比较麻烦，总体的销售不会太多。”何耀良说。他预计今年恩平楼市的总体销售业绩会和去年持平，甚至可能会有小幅度的下降。
何耀良认为，随着生活水平的上升，恩平的楼价肯定会升的。短期内可能会有阶段性的促销，但降价基本上是不可能的，更不会发生所谓的崩盘。因为目前恩平的房价还处于一个比较合理的水平线上。
“恩平现在的楼盘均价保持4000元左右，利润空间其实已经非常小了。因为土建成本、建设成本、税金和金融成本都在不断地提高，根本没有办法降价。”他给记者算了一笔帐：目前土建的成本大约为每平方米1600元；规划、设计约200到300元。水电管道、电梯等约400元；绿化100元；税金13.4%，按照4000元的均价算，需要500至600元。把这些数字加起来，每平米的成本已经接近3000元，这还没有计算买地、销售、宣传等的成本。因此，他认为，4000元的价格已经是一个非常合理的价钱。
对于恩平房地产未来的发展，何耀良还是很有信心的。他认为，目前恩平房地产的发展还是比较健康的，只要定位准确，提高性价比，肯定会有好的销售业绩。但可以预期的是，随着房地产商的大量进驻恩平，恩平房产业势必迎来一场“大浪淘沙”的竞争。“结果如何，就全看房地产商自己的本事了。”
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