[摘要] 三中全会以来，对于房地产市场，政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系，不过，房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想，政策将在短期内难有较大的变化，这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察，但这也不是说政策将毫无作为。
如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”，那么，从2014年开始，这个市场和行业将有可能日趋理性。实时报告预测，基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设，2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米，而销售面积则达到12.4亿平方米，中国房地产从此进入了供过于求的阶段。不过，总量数据的逆转并不意味着房价将立马开启下行通道，房价涨幅将出现分化，诚如摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，而二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。
政策“潜伏期”
三中全会以来，对于房地产市场，政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系，不过，房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想，政策将在短期内难有较大的变化，这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察，但这也不是说政策将毫无作为。
众所 ，新的房地产市场政策框架可能将推出，长期政策更是包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应，尤其是保障房。但朱海斌称，在短期内，这些措施的影响将有限，楼市政策的调整仍以地方调整为主。就不同城市来看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调。
不仅如此，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。事实上，从去年年末各大城市争相出台调控政策以来，过去十年“一刀切”式的调控的确出现了改变，而中央层面上全局性的政策调控或许也难再现。
市场“层级化”
试想，一旦政策不再如以往那般频繁直接，市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗？所谓理性回归，或许正是这样一种良性循环。
“我从来不悲观地看待市场，但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好。”专家丁祖昱告诉记者，虽然性的调控政策依然没有，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。
不过，不同城市的市场分化也将更加明显。根据统计的过去一年土地数据分析，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅甚至可能为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。
就房价而言，报告还指出，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳；二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势；至于三线城市，由于部分城市面临去库存压力，未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
房企“需冷静”
综上所言，2014年基本面可能将较2013 年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是数的大幅衰退。值得注意的是，对于对房价仍有较强控制权的房企而言，市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。
历史已经无法告知未来，开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年。一方面，行业转型升级已成大势；另一方面，经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言：“这是的时代，这是最坏的时代。”
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2013年，江门楼市火热，市场成交活跃，成交量相比去年大幅上升。新的一年即将来临，承载着2013年的热浪，2014年注定也是江门房地产不平凡的一年。 2013年，江门本地开发商是如何评价和总结其取得的成绩？
2014年新的篇章已经拉开帷幕，购房者又将有怎样的期待？房天下策划“新春贺岁系列访谈”，聆听业内声音，体悟楼市走向，为房地产开发企业带去发声的平台，也为广大购房者带来新一年的期待。
【房天下】2013三中全会后，中央包括各地方都出台了地方新政调控楼市，整个大环境都比较紧张。回顾2013年江门房地产市场的发展，您会怎样概括江门楼市？展望2014，你如何看待江门房价走势？
【奥园地产陈志炎】在奥园集团进军江门的四年来，我对江门楼市的变化深有体会，2013年可以说是这四年来的一年，可以说是江门楼市的丰收年，无论是在销售量、价格方面，还是在供应量方面，各方面的数据都比较喜人。2013年江门房地产市场供应的类型也比较全面、丰富，有住宅、写字楼、公寓、休闲式独栋商业、街区商铺，业态比较丰富，无论是对使用型、投资型还是刚需型的客户，都有很好的选择。其实2013年不仅是江门楼市的丰收年，在地产市场来说也是丰收年，尤其是一线城市，跟2012年比较升幅应该是接近20%-30%。对于2014年江门楼市走势，我觉得由于江门楼市的供应量比较多，按照供求关系，2014年的房价估计不会升得太快，可能会在2013年的基础上持平一段时间，消化了一定的量之后，楼价会再升高一点，基本上房价是从前期平稳，后期再慢慢攀升，2014年房价的升幅应该是5%左右。如果2014年郊区盘增多的话，房价的升幅会被拉得更低。
【东华地产李松杰】从2007年“927”政策到2013年政府出台的各个政策，基本上都是在强调“稳”。而2014年江门楼市成交量，我认为会比较平稳并持续性增长，不会突然跨度太大。由于2014年江门房地产市场的供应量加大了，我认为2014年的成交价格的增长率会低于成交量的增长率。而针对江海区，市场供应将会是平稳甚至回落，主要原因是因为江海区很多有实力的楼盘已经进入尾盘， 新货量不多，2014年上半年可能会保持着2013年的热度，下半年可能会有所回落。
【怡福地产谭华驹】2014年江门楼市应该还是会跟2013年比较相似，全年会比较平稳，升幅应该会在6%到9%之间。但是2014年江门楼市的季节差异就会比较明显，目前看来，2013年第四季度的观望情绪比较浓，现在明显就比较淡了，可能回到2014年的4-5月，市场又将会慢慢热起来。 5月份之后，各个项目的推货量会比较多，5月份到7月份之间，整个市场的供应量会一下子回升，到时的促销、活动、竞争都会比较多、比较大的，如果想要买房的话，5月到7月这个时期选择会比较多一点。虽然5月到7月的市场会一下子旺起来，但是我认为成交量不一定会在这个时间出现高潮，高潮应该会出现在第三季度，成交高峰会集中的8、9月份。2014年下半年房产税浮出水面，对市场会带来无可避免的影响，因此二手市场将会在2014年下半年迎来一个高峰期。但是总体而言，2014年的成交量是会比2013年有所上升，但是会出现一个阶段性的井喷期，价钱方面还是会稳中有升。对于二手市场，如果市民手上有二手房准备出手，我建议还是尽早出手会好一点。
【越秀地产杨宇峰】2014年竞争将会更加白热化，一些不适合市场需求的项目可能会被偏远化，甚至可能会在销售上出现一定的困难，各个发展商应该会在竞争中不断进步，不断完善，为江门人带来一些更好的房地产住宅项目，江门房地产市场也将会达到一个新的高度。
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