[摘要] 11月22日，位于篁庄考场地段的JD2013-23、24号两地块正式拍卖出让。最终，广东方直集团有限公司以每亩484万元、总价6.54亿元的价格竞得JD2013-23号地块，折合楼面地价2547元/平方米。
11月22日，位于篁庄考场地段的JD2013-23、24号两地块正式拍卖出让。最终，广东方直集团有限公司以每亩484万元、总价6.54亿元的价格竞得JD2013-23号地块，折合楼面地价2547元/平方米。JD2013-24号地只有广州雅腾房地产开发有限公司一家报名竞买，举牌一次应价1.94亿元，没能达到地块的出让底价2.29亿元，流拍。
土地是楼市的“面粉”，其出让价格直接影响商品房这一“面包”的价格。本报就篁庄考场地段两商住地出让的成交与流拍，请来业内人士分析未来楼市的走势，并整理了2009-2013年出让受到重点关注的地块信息，让读者可以综合地了解江门土地市场及楼市的变化。
方直集团首次进入江门市场
这次成交的JD2013-23号地块位于新篁路（暂命名）以北，天沙河、明镜路（暂命名）以南地段，土地面积为90096.4平方米，折合135亩，为商业住宅用地。其中，规划要求1.5≤容积率≤2.85，住宅建设总套数不少于1627套，其中套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于542套。商品房住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积，占住宅总建筑面积的比例不低于20%。该地块拍卖底价为5.52亿元，每次举牌加价不低于200万元。
该地块拍卖出让只有广东方直集团和广州雅腾房地产开发有限公司报名，而两者竞争相当激烈。从举牌叫价的节奏来看，方直集团显示出坚定的拿地决心。经过50多次的举牌叫价，方直集团最终以每亩484万元、总价6.54亿元的价格竞得23号地块。
方直集团成立于2004年，是一家较年轻的房地产企业，开发项目主要集中在广州和惠州，这次是该公司次进入江门市场。方直集团公司助理总经理吴智军也表示，从公司发展的战略角度考虑，他们很想进入江门市场，“篁庄这块地够靓，地理位置、周边的配套，包括未来的发展预期，都符合公司买地的要求。方直在珠三角布局的战屡是很坚定的，希望能在江门取得长期的发展。”吴智军说。
流拍地块底价约为462万元/亩
流拍的JD2013-24号地块位于新篁路（暂命名）以南，天沙河、明镜路（暂命名）以西地段，土地面积为33036.1平方米，为商业住宅用地，与JD2013-24号地块仅一路之隔。该地块规划要求1.5≤容积率≤2.56，住宅建设总套数不少于508套，其中套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于169套，商品房住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积占住宅总建筑面积的比例不低于20%。
该地块有效买家只有广州雅腾房地产开发有限公司一家，举牌一次应价1.94亿元，由于没能达到地块的出让底价，致使地块流拍。出让公告显示，JD2013-24号地起始价为18940万元。拍卖结束时，拍卖人员现场开封了JD2013-23、24号两地块的底价，其中JD2013-24号地的底价为2.29亿元，约合462万元/亩。
资料显示，广州雅腾房地产开发有限公司为雅居乐旗下子公司。篁庄地段在2013年进行规划咨询时，收到了雅居乐以及保利、越秀、万科、天英地产的规划方案。
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“面粉价”反映市场预期
业内人士认为，从成交地块的价格来看，2547元/平方米的楼面地价是该地段价值的真实反映，处于江门市区土地价格的偏高水平。“篁庄考场地段比大部分地段的地块更有价值，所以相对贵一些十分正常。”这名不透露具体姓名的业内人士说，484万元/亩的价格看起来很高，但这地块的容积率为2.85，相对较高，所以按楼面地价来分析更为准确。综合来说，成交地块的价格在土地市场一致火热的背景下，价格高一点也很正常。
华茵堡营销总监黄锦康认为，484万元/亩的价格已经刷新了滨江新区地价，意味着滨江新区的土地价值得到市场普遍认同。现场参与竞投的房企是在江门素未谋面的雅居乐集团旗下子公司和广东方直集团，意味着外来开发商也一致认同江门的市场，进入的欲望很强烈。
黄锦康认为，JD2013－23号地容积率为2.85，看上去比较高，其实该项目的规划条件还需要配建一万多平方米的计容公共建筑，因此净容积率没有那么高，综合算下来，所有楼面地价大约为2700元/平方米。2009年的地王星汇名庭的楼面地价仅为2240元/平方米，但目前星汇名庭的销售均价达到8500元/平方米。这说明了房子的价值不仅仅包含土地成本，还有区域优势、资源优势以及环境优势。在综合条件都非常优越的情况下，滨江新区的土地价格逐步走高，而且外来开发商都一致看好，意味着该区域的房产有着巨大的潜力。
地块流拍反而有利于楼市稳定
资深业内人士吴女士分析，流拍的地块面积小，只有49.6亩，没有发挥空间，估计这就是门槛。“规划要求建508套，起始价就接近2亿元，而508套房按每套80万元计算，卖完估计也就是4亿元左右，所以没有大钱赚。”另一位业内人士补充说，因为大家兴趣不大，导致报名参与竞买的房企只有一家，而一家企业由于没有竞争，所以不愿意多出钱拿地，只举牌叫价一次。由于没有达到地块出让设置的底价，导致流拍。“我想很多人都没有想到这小地块的底价要这么高。”
黄锦康则表示，认为“流拍”仅仅是竞投者没有熟悉拍卖说明而已，事后雅居乐方面也很后悔。2013年的楼市确实产生了较大的成交量，在刚需大量支撑市场的情况下，未来的走势会逐步走稳。
地块流拍会对周边楼盘产生影响吗？在篁庄考场地段，周边有月珑湾、华茵桂语、上城铂雍汇、保利大都会等楼盘。“虽然一块地流拍，但是市区最近成交的几块地价都比前期有了很大的提高，综合来说‘面粉’对‘面包’的刺激还是良性的。”业内人士说，一成交一流拍的出让结果，对周边楼盘可谓没有影响，未来楼市将趋于稳定。2013年以来，江门楼市的成交量节节攀升，月度成交价格同比涨幅接近20%，一度让人感觉楼市要“疯”了。篁庄考场地段这块小地块流拍，的确有助于江门楼市回归理性。
此外，多位业内人士对此前曾参与规划咨询的保利、万科等大型房企没有参与这次竞拍表示疑惑，并猜测这些房企可能有更好的选择。
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2009-2013年出让受到关注的地块信息
北环路南侧两地块
时间：2009年6月 总价：9.68亿元（当时总价“地王”）
楼面地价：2240元/平方米 容积率：1.5~2.3
2009年6月，北环路南侧总面积为187866平方米的两块商住地以总价9.68亿元被越秀地产竞得，一举成为江门当时的总价“地王”。两地块的容积率在1.5~2.3之间，建筑密度低于35%，楼面地价折合为2240元/平方米。在该地块兴建的星汇名庭，目前销售价格已经突破8000元/平方米。
会城城东茶山、虎山地块
时间：2009年7月 总价：3.78亿元
楼面地价：1140元/平方米 容积率：1.7~2.2
2009年7月，开发江门骏景湾的开发商以3.78亿元的价格，成功竞得会城城东茶山、虎山地段一地块。该地块面积为150656平方米，容积率为1.7~2.2，是会城自实行土地“招拍挂”以来成交金额的一单。在该地块兴建的新会骏景湾，正在销售最后一期产品，即将清盘，带精装销售均价逼近8000元/平方米。
新会碧桂园南侧地块
时间：2009年12月 总价：7.52亿元
楼面地价：2240元/平方米 容积率：1.5~2.3
2009年12月，继以底价拿下蓬江区240亩地块、江海区350亩地块后，碧桂园集团在江门地区再下大手笔，出价7.52亿元拿下了新会南新区面积为274亩的地块。该地块的成交价格的溢价率高达约52%，成交总价超越骏景湾地产在新会创下的3.78亿元总价，成为新会2009年的总价“地王”。该地块位于新会碧桂园三期南侧，后续开发的产品目前基本销售完毕。
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堤东德兴里纸箱厂地块
时间：2010年4月 总价：5040万元
楼面地价：3230元/平方米（当时单价“地王”） 容积率：≤2
2010年4月，市区堤东德兴里纸箱厂地段是一块仅为7803平方米的小地块，拍出了5040万元的高价，楼面地价折合约3230元/平方米，一举超过越秀地产2009年创下的2240元/平方米的楼面地价，成为当时单价“地王”。该地块挂牌起始价为2116万元，最终的土地溢价率为238%。在该地块兴建的雅堤公馆，洋房价格高达7000多元/平方米，目前所有产品基本销售完毕。
北环路北、丰乐路西、自来水厂南侧两小地块
时间：2010年11月 总价：5660万元
楼面地价：2724元/平方米 容积率：≤2
2010年11月，北环路北、丰乐路西、自来水厂南侧的面积为8004平方米和2386平方米的两小块地，均被江门市得实计算机外部设备有限公司竞得，其中编号为JD2010-51号8004平方米的地块拍出了5000万元的高价，折合楼面地价约3123元/平方米，几乎赶上了堤东德兴里纸箱厂3230元/平方米的楼面地价。编号为JD2010-50号2386平方米的地块则拍出660万元。
旗杆山南侧地块
时间：2010年12月 总价：1.44亿元
楼面地价：2568元/平方米 容积率：≤2.2
2010年12月，蓬江区里村旗杆山地段编号为JD2010-60号的地块公开拍卖出让，来自福建的李建安以1.44亿元成功竞得，折合楼面地价约2568元/平方米。该地块建设用地面积25487.6平方米，其中商业用地2545.5平方米，住宅用地22942.1平方米。该地块为目前正在推售二期产品的楼盘建泓·璟园。
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耙冲市场南侧地块
时间：2011年4月 总价：1.65亿元（承诺配建16200平方米保障房）
楼面地价：6116元/平方米（可售产品综合楼面地价） 容积率：1.5~2.0
2011年4月1日，我市首块要求配建保障房的地块成功出让，江门市龙骏置业有限公司以“1.65亿元地价+承诺配建16200平方米保障房”的报价竞得该地块。该地块位于蓬江区耙冲市场南侧地段，面积为25849.2平方米（约39亩），其中商业用地面积为5169平方米，住宅用地面积为20680.2平方米，1.5≤容积率≤2.0。由于需要配建16200平方米的保障房，该地块被认为是江门至今综合楼面地价的地块。2013年9月，在该地块开发的上城摩卡项目推出带精装小户型产品，受到市场热烈追捧，销售价格接近10000元/平方米，现已经销售一空，正在推售街铺。
会城都会村松山咀地块
时间：2011年3月 总价：11.6227亿元（当时总价“地王”）
楼面地价：2100元/平方米 容积率：1.3~2.0
2011年3月28日，新会区两幅相邻地块以总价11.6227亿元的价格成功出让，成为江门市区土地出让市场的总价“地王”。这两幅地块编号为XH2011-05、06，合计276690平方米，约合415亩，位于会城街都会村松山咀、蛇山、瓦瑶坑（土名）地段。编号为XH2011-05的地块面积为138369平方米，起始价56052万元；编号为XH2011-06的块块面积138321平方米，起始价60175万元。两块地被同一竞买者以底价竞得。该地块开发的房地产项目名为珑城半山，开发别墅和洋房产品，预计2014年元旦前后开放营销中心。
市游泳中心北侧地块
时间：2012年10月 总价：5400万元
楼面地价：2065元/平方米 容积率：≤2.5
2012年10月，经过15轮激烈竞价，我市游泳中心北、永盛新村西一块面积为10459.1平方米的小地块以5400万元成交，高出挂牌出让起始价2200万元，约合344.17万元/亩，折合楼面地价2065元/平方米。该地块位于汇景湾旁边，目前正在进行基坑开挖和打桩等工程。
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滨江新区启动区鹅蛋山地段地块
时间：2012年10月 总价：12.4亿元（实时总价“地王”）
楼面地价：925元/平方米 容积率：3.0（综合容积率）
2012年10月19日，保利地产以12.4亿元，拿下了位于滨江新区启动区鹅蛋山地段的5块地，总用地面积达44.2万平方米，可规划建设134万平方米的建筑。加上此前保利地产与我市签订的《江门市滨江体育中心特许经营项目特许权协议》，保利地产将在滨江新区投资百亿元建设集商场、甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、住宅等多种物业类型在内的航母级城市综合体，为平淡的江门地产界提供了丰富的想象空间。在该地块兴建的保利大都会已于9月底开盘，至今劲销6.8亿元。
五邑华侨广场北侧地块
时间：2013年1月 总价：3.5亿元
楼面地价：737元/平方米 容积率：3.0~4.5
2013年1月22日，万达集团以3.5亿元的价格，成功拿下了编号为江门市区JD2012-54号的地块的国有建设用地使用权，即五邑华侨广场北侧原规划为行政办公用地的地块。该地用途为商服用地，开发建设江门型的城市综合体，其中包括建筑高度不低于180米的标志性建筑“双子塔”。在该地块兴建的江门万达广场，今年已经开盘销售商铺和SOHO等产品，接下来将销售写字楼等产品。
里村大道与育德路交叉口西南侧地块
时间：2013年5月 总价：1.3275亿元（加配建4000平方米的保障房）
楼面地价：接近3300元/平方米（综合楼面地价） 容积率：1.0-2.2
2013年5月，我市出让蓬江区里村旗杆山地段一块32.4亩的商住用地，引来6家房企参与竞拍。该地块位于里村大道与育德路交叉口西南侧。经过79次的举牌竞拍，这块商住地最终被江建置业收入囊中，代价是1.3275亿元加配建4000平方米的保障房。业内人士认为，按2500元/平方米的建筑成本计算保障房，其综合楼面地价接近3300元/平方米。
胜利北路东侧、武警支队南侧地块
时间：2013年10月 总价：2060万元
楼面地价：2930元/平方米 容积率：1~2.2
2013年10月，位于蓬江区胜利北路东侧、武警支队南侧、东风大道西侧的商住用地，被江门市怡安置业投资有限公司以起始价2060万元竞得。虽然是起始价成交，但成交楼面价非常高——该地块的面积为3193.8平方米，折合楼面地价达2930元/平方米。
市供电局东侧地块
时间：2013年11月 总价：4.59亿元
楼面地价：3717元/平方米（商住用地新科单价“地王”） 容积率：1.0~4.1
2013年11月，位于市供电局东侧的北新区商住用地（编号JD2013-22）展开竞拍，最终由江门健威房地产置业有限公司以4.59亿元成功夺得，溢价率达157%。这次竞拍，3家公司举牌叫价200多次，创下江门土地拍卖史上举牌次数的纪录。该地块建设用地面积30047.1平方米，约合45亩，每亩出让价格突破1018万元，刷新了江门商住用地的每亩价格纪录；按容积率4.1计算，该地块折合楼面地价为3717元/平方米，一举超越2010年位于市区堤东德兴里纸箱厂地段创造的3230元/平方米商住用地出让单价“地王”纪录，荣膺江门商住用地的新科单价“地王”。
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