[摘要] 恩平的房地产业真正起步是近五六年的事情，现在建设当中的楼盘约有40个，且有恒大泉都、锦江国际新城等大型房产项目落户。恩平房地产业当前的发展，无论是速度还是规模，都可谓超乎想象。
恩平房地产业真正起步是近5、6年的事情，现在建设当中的楼盘约有40个，且有恒大泉都、锦江国际新城等大型房产项目落户。恩平房地产业当前的发展，无论是速度还是规模，都可谓超乎想象。究竟恩平房地产发展有何特点？存在什么问题？发展趋势如何？政府今后将如何引导房地产业继续健康发展？
●2012年，恩平房地产项目新开工面积60.8万平方米，比2011年↑增长19.2%；开发投资额12.46亿，比2011年↑增长28.59%。
●2013年1-5月，新开工面积46.86万平，同比↑增长301.54%；开发投资额10.07亿，同比↑增长321.34%。
●2012年，恩平市房地产项目销售面积42.4万平，与2011年基本持平。
●2012年，恩平市房地产项目销售金额17.1亿，比2011年↑增长12%。
●2012年商品住宅的销售均价为每平3750元，比2011年↑增长8.4%，低于恩平市GDP增幅。
●2013年1-5月，商品房销售面积22.67万平，↑增长228%，销售金额10.41亿，↑增长230%。
从上述数据不难看出，在国家相继出台楼市宏观调控政策的背景下，恩平房地产业却呈现出建销两旺、逆市上扬的局面。
走势：预计下半年保持好势头
有业内人士分析认为，目前恩平房地产业发展发展势头良好，预计下半年恩平市房地产投资将保持上升势头，销售市场总体平稳。
虽然国家相继出台楼市宏观调控政策，但对恩平而言，影响不算大。今年1-5月，恩平房地产项目新开工面积比去年同期增长301.54%，可见开发商投资信心并没有受到打击。当前，无论是江南富湾、锦江国际新城、恒大泉都等新建房地产项目，还是锦绣香江、金湖城花园等已有房地产项目，都相继有了新的建设计划，在大型楼盘的强力带动下，预计恩平市房地产投资将继续保持上升势头。
另外，虽然“国五条”实施细则、二手房交易个税调整等楼市宏观调控政策实施，会对房地产交易市场造成一定的影响。但是，随着各地楼市调控细则相继出台、委内瑞拉国内政局和汇率逐步稳定，预计下半年恩平房地产销售市场趋向总体平稳，新房价格波动将相对较小。
影响
恩平市住建局分析认为，目前恩平房地产业发展主要存在四大利好因素和四大不利因素，这些因素正是决定恩平房地产业发展的重要原因。
●利好因素：开发商投资战略转移
随着旅游地产飞速发展，国内房地产行业排行前100名的企业中，有三分之二进入了旅游地产领域。恩平市由于地热资源丰富和山水环境优美，成为房地产企业投资的新热土，如恒大地产进驻该市建设恒大泉都项目。
市民居住理念转变
随着经济发展，城乡居民收入日益增加，对居住条件的要求不断提高，居住理念从过去追求建私房向入住高档商住小区转变。当前，恩平市改善性购房数约占销售总数的15%。因此，恩平市改善性购房需求，为房地产消费市场带来一定的积极影响。
城市经济发展带动
近年来，恩平市委、市政府积极发展城市经济，围绕“一中心、多片区、一山一江”的思路展开布局，建设宜居恩平。同时，恩平加大“三旧”改造力度，发展商业地产和城市综合体，搞活城市经济。恩平城市经济发展战略的实施，为房地产业发展提供了良好的机遇。
海外华侨热衷回乡置业
近几年，随着恩平人居环境不断改善，大批海外华侨回乡置业，尤其是旅居委内瑞拉的华侨回乡置业热情高涨。据悉，恩平商品房购买者中，旅委华侨占31%，商铺购买者中旅委华侨占56%，旅委华侨已成为恩平市房地产消费市场的主力，助推房地产业快速发展。
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●不利因素：受国家楼市调控政策影响
中央实施“国五条”等房地产调控政策，从限购、限贷、增加税负和住房信息联网等方面全面调控，特别是二手房交易个税调整，对二手房交易造成一定冲击，很大程度上打击了投资性购房行为。当前，各地根据“国五条”制定的实施细则已出台，虽然我省出台的细则并无明确提及征收20%的个税，但仍在一定程度上抑制二手房交易和投资性购房行为，政策调控的影响不容忽视。
商品房库存量增加
近年来，恩平市各大楼盘开工面积大幅增长，商品房库存量逐年增加。截至去年底，恩平商品房库存量达28万平方米，空置率为25%，在一定程度上影响投资者信心。
户型结构不够科学
虽然恩平人均收入持续增长，但居民总体收入水平仍偏低，中小户型房是众多群众的选择。以锦绣香江和中澳豪庭项目为例，90平方米以下的商品房户型分别占各自项目开发面积的38%和12%，均销售一空；而150平方米以上的大户型则少人问津，甚至滞销。同时，恩平的流动人口不多，外来人口置业的人数有限，较大程度地影响商品房销售。
土地资源紧缺 配套设施滞后
当前，恩平市中心城区土地资源有限，建设用地和开发投资成本较高，在一定程度上制约了房地产业发展。商业、医疗、教育、交通等基础设施建设滞后，如锦江新城商住区至今仍未有大型综合性市场及中、小学校和幼儿园等生活配套设施；如西门商住区主干道路仅一条，每逢上学、放学时间，交通十分拥堵，对房地产开发投资带来消极影响。
对策：六大对策促楼市健康发展
对于如何促进房地产业发展，恩平市住建局也提出了一些对策和建议。2010年以来，恩平市房地产业快速发展，给地方财政带来相当可观的收入，恩平市地方经济对房地产业依存度较高。因此，今后3年，要遵循科学调控、合理布局、发展重点、完善配套、强化物管的原则，促进房地产行业健康发展。
正确把握政策导向，实施科学调整。恩平将进一步加强对房地产政策和形势研究，正确把握政策导向，科学合理引导房地产业发展，化解楼市新政带来的消极影响，做到既能落实各项调控政策，抑制房地产价格过快上涨，又能稳定恩平经济大局。
加大保障性住房的建设力度。预计到今年年底，恩平市建成的廉租房、经适房和公租房共1522套。今后数年内，恩平将根据市场需求，每年建设150套左右的公共租赁住房，确保低收入人群住房问题得到妥善解决。同时，鼓励和引导房地产企业增加中小户型住房在项目建设中的比例，力争中小户型住房比例不低于30%。
密切关注海外华侨动态，及时应对。鉴于委内瑞拉国内政局不稳、货币贬值等因素影响，旅委华侨回乡置业的热情可能有所减退。要密切关注海外华侨动态，跟踪分析其投资置业意向，科学引导房地产企业及时作出应对，调整经营策略。
发展旅游地产项目，优化房地产业结构。加强服务，推进恒大泉都、山泉湾畔、万亩山湖、新帝都温泉等旅游综合体项目建设，使其成为恩平房地产业发展的新增长极。要切实推进旅游经济规划实施，不断完善旅游配套设施，提升旅游产业层次，吸引更多国内外高端消费群体到恩平旅游观光和投资置业，带动旅游地产业蓬勃发展。
深入实施城市经济战略，提升城市建设水平。结合城市经济发展战略，中心城区房地产业应在科学规划、合理布局的基础上，重点抓好医疗卫生、休闲娱乐、教育等生活配套设施建设，完善城市配套功能。同时，适度发展镇级房地产项目，引导具有房地产开发潜力的镇，推进适合当地消费水平的中小户型商品房建设，提升城乡居住环境。
健全管理机制，提升物业管理水平。以实施《恩平市住宅专项维修资金管理实施细则》为契机，规范住宅专项维修资金的管理，保障住宅公共设施设备的维修、更新和正常使用。
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