[摘要] 4月的楼市新政如一场大雨，让楼市瞬间冷静下来。新政之初，不少人认为这不过是场“雷阵雨”，雷声大，雨点小，来得猛，停得快。
4月的楼市新政如一场大雨，让楼市瞬间冷静下来。新政之初，不少人认为这不过是场“雷阵雨”，雷声大，雨点小，来得猛，停得快。
不过，三个月已经过去，这场“大雨”还没有停下来的迹象，新政的影响已毋庸置疑。在新政正在成为一种常态的时候，下半年的楼市将何去何从？面对前路不明的市场，作为房地产业内人士——管理机构、行业协会、营销人员已经作出了自己的专业判断。记者采访了数位江门房地产业内人士，看他们如何预测江门楼市……（刘志聪）
市住建局：步入艰难的全面调整阶段
市住建局在刚刚发布的江门市中心城区（蓬江、江海）房地产市场报告指出，2010年上半年，随着一系列来自中央的严厉政策的不断出台，江门的房地产市场上弥漫着比较浓厚的观望气氛。调控各利益相关方的角力贯穿始终并不断加剧，导致供应放慢，成交量节节下滑，而房价则进入一个快速上升的通道，一定程度上脱离了真实的购买力。
报告展望了下半年中心城区楼市，认为楼市可能步入一个艰难的全面调整阶段。政策力度持续减弱的可能性不大，相反一些长期性制度建设的不断推进会使当前的调控逐步走向深化；加上后市的潜在供应量比较庞大，只要调控政策执行到位，房价上涨的势头得到遏制并回归理性是大势所趋，只是时间的问题。江门楼市全面调整，需要一线城市的传导、龙头企业的带动、地域结构的转变等多方面因素共同推动。
黄德文：开发商应满足购房者愿望
江门市房地产行业协会会长黄德文表示，中央的房地产调控政策在上半年楼市起到很大作用。5月份的时候，政策的效果并不明显，但已经有效打击了部分人的投资投机行为。上半年，江门楼市量跌价升，与一线城市的量价齐跌不同，其中的原因可能是部分一线城市的投资投机者，逐渐转战二三线城市。“这些投资投机者，认为在一线城市投资的获利空间已经非常小，所以选择在珠三角一体化的情况下，到江门这样的宜居城市来投资。”
黄德文预计，下半年的楼市将会重返常态，交易量会逐渐攀升，时间应该在9－10月份。江门楼市持续了几个月的低迷交易，同时压迫了部分购房需求。“因为下半年新货要上市，将和市场累积的货量重叠在一起，如果开发商能在销售价格上作出让步，积累的购房需求与市场供应刚好对接，可能出现皆大欢喜的市场现象——开发商的房卖了出去，购房者也买到了房屋，价格变化达到了国家调控的目的。”
黄德文同时提醒开发商，“三旧”改造和保障性住房建设肯定会对房地产市场有较大影响，如货量增加、楼房地理位置更好、销售价格更有吸引力等，这些都会对现有楼盘造成压力。“新开的楼盘，要在刚性需求上做文章，尽量满足市民对合理房价的要求，不能总以为房价上去了就不能下来。只要开发商稍稍作出让步，得到满足的购房者便会带动市场人气，房地产市场又将活跃起来。”黄德文说，过去的几个月，江门的房价呈现稳而不降的状态，在9－10月若有一点点松动，人们便会出手购房。若价格上未能稍为满足购房者的愿望，博弈将延续至年底，或者更长。
汤建军：旧盘新货仍将是主角
对于上半年楼市，广州美吉地产营销总监汤建军认为应该按季度分开两个阶段。季度，因房源供应不足，造成价格上涨，新推楼盘或有新货补充的楼盘销售快速，比如畔海蓝湾、都市豪庭以及凤山水岸的新货等，均是一经推出便呈现售罄状态，有点类似最流行的“秒杀”。第二季度，新政推出，但4－5月的销售状态依然理想，比如中天国际和名仕华苑两个高端楼盘推出，成交量仍然畅旺。进入6月份，新政措施不断落实，购房者观望情绪出现，政策对楼市产生了实质性影响。归纳上半年江门楼市，整体呈现出供不应求、价格飚升、销售畅旺的状态，但新政下的6月，价升量跌的局面为下半年留下了滞涨、滞销的伏笔。
汤建军表示，下半年，江门新盘将以江海碧桂园为主角，但旧项目推新货依然是主角，总体供应量较上半年大。从板块方面来看，北新区供应将以金汇城市广场二期为主，有货供应的包括名仕华苑、中天国际、江门奥园、嘉悦名都、凤山水岸、怡福尚岭新筑等，整体供应量较为充足；江海区有碧桂园加入，加上天鹅湾等项目，将会成为一个热点；老城区有汇景湾、蓬江玉圭园、珠江帝景湾和益嘉园等项目，西区将成为下半年楼市热点；滨江启动区一直以别墅为主打，随着珠江御景山庄高层洋房的推出，预期周边的高层项目也会相应增加，未来将成为热点板块。别墅供应集中在滨江新区启动区，另外，凤飞云新一期在售中，碧桂园的联排和双拼别墅也将于下半年推出，位处滨江新区对面的潮莲钻石花园三期临江独立别墅也将推出，下半年的别墅市场也会成为热点，相对来说，独立别墅供应量比较少。
汤建军认为，从价格走势来看，大市会影响短期的成交量，但较难使江门的价格下降。首先，江门的楼价比周边城市低，其次是价格走势主要由供求关系来决定，从下半年市场来看，供应量有所增大，但由于近期滞销而累积了一批购房需求客户，只要下半年大市出现价格松动迹象，楼市就会回暖，江门房地产供求关系会趋于平衡。江门房价的下行空间不大，随着供应结构的变化，可能会呈现高端楼盘价更高，中低价位的楼盘价格也会相应提高，未来楼市价格区间会拉得更宽，选择面更广。
谭华驹：江门房价没有太大的下调空间
怡福地产策划总监谭华驹对今年上半年楼市发表了自己的看法。他说，去年12月份，国务院提出了4项抑制部分城市房价过快上涨的措施。政策的变动加大了市场的观望气氛，在包括元旦、春节在内的传统促销旺季，市场整体反映偏向平静。经过了3个月的政策消化期，以及被抑制了的刚性需求出现松动，市场整体购买信心逐步回升，在3月末4月初市场出现了短期的迸发，4月份出现了难得的楼市“小阳春”局面。4月份房地产新政的再次出台，把还没有来得及出手的客户重新推向了观望。在房地产市场不断传来抑制房价不断上涨声音的同时，江门的房地产市场并未受到太大的影响，相反在5月份，整体均价水平环比还有小幅度的提高。从整个江门的楼市来看，可以用一句话来形容上半年的走势，那就是“价微升，量微跌。”
谭华驹还分析了江门房价难以下跌的原因。他认为，目前北新区的地价水平已经上升到300万元/亩以上，市区其他的一些商业地块，拍卖或转让价格也基本上在200万元/亩以上，再加上建造成本、运营、营销成本，各项成本累积下来距离目前的江门房价均价水平并没有太大的差距。换句话而言，广州、深圳等一线城市有降价、跳水的资本，而江门房价就算想下调，实际上也并没有太大可下调的空间。另外，价格还受供求关系的影响。由于去年楼市成交活跃，部分项目的工程进度并未能及时跟上，今年上半年除了个别项目以外，大部分的项目供货量都不是特别多。整体而言，江门市楼供应还处在求略大于供的局面。
谭华驹对下半年供应的货量作了分析。他预计下半年的供应与上半年略有不同。从供货量来看，几个主力项目的供货量都会得到一定程度的补充，市场的整体货量会有一定的提升，客户可选择的空间和余地会更多；货量重点集中在北新区和老城区，江海区预计也有部分的货量得到补充，而且以一些高端产品为主。
价格方面，基于成本等因素以及江门的实际情况，客户所期待的价格出现结构性下调的可能性并不大，但是作为购房客户有两点是值得关注的。一是下半年上市的高素质新货价格，可能会是一个比较适中的水平。换言之，从价格上来看，虽然价格并未下跌，但是所提供的产品质素提高了，等于性价比得到了一个较大的提升；二是上半年剩余的一些尾货，以及在8－9月份个别项目可能会以促销优惠的方式处理一些尾货。这些优惠是不容忽视的，说不定市民在此期间会有意外的收获。下半年的整体价格水平将维持在4500-5500元/平方米的理性水平，用一句话来概括，就是“价稳质高；出手也无妨。”
从板块方面来看，老城区和北新的新货值得关注，按照目前的情况来看，存在再创单价新高的可能性；北新区房价趋向平稳；随着轻轨的开通，南新区存在新一轮价格涨价的可能。
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