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根据业界经验，当房地产形势整体低迷时，销售上的“二八现象”就会凸现。所谓“二八”现象就是20%的楼盘占据80%的市场销售份额，其它80%的楼盘只占20%的市场份额。在去年地产形势一直较好的情况下，江门楼市仍然出现“二八”现象，反映出江门房地产业的结构存在一定的问题。由于发展结构一年半载不会有根本性的转变，今年江门楼市仍然会出现“二八”现象。业界指出，“二八”现象长期存在，不仅是对整个行业发展是一种伤害，更是房价快速上涨的推手。
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现状：江门楼市确实存在“二八”现象
从2009年的楼市数据，我们可看到，蓬江、江海两区供应套数前十名的楼盘分别是蓬江玉圭园、江门海伦堡、凤山水岸、中天国际、天鹅湾、骏景湾、上城骏园、世纪城圣廷苑、益丽花园、嘉悦名都，这十个楼盘的总供应套数为3846套，占两区总供应套数的57.5%。
成交套数方面，在两区排前十名的楼盘分别是骏景湾、上城骏园、金汇城市广场、凤山水岸、珠江帝景湾、中天国际、天鹅湾、翠湖湾、天骄半岛、嘉盛华庭，这十个楼盘的总成交套数为4397套，占两区去年总成交套数的50.8%。
成交金额方面，在两区排前十名的楼盘分别是骏景湾、金汇城市广场、珠江帝景湾、上城骏园、凤山水岸、中天国际、天鹅湾、嘉盛华庭、高尔夫1号、天骄半岛，这十个楼盘的成交金额总计25.02亿元。
两区去年的在售楼盘不下40个，而从供应量、成交量和销售额等指标可以看出，以上楼盘占据了一半左右的市场份额，因此可以断定“二八”现象的确在江门楼市存在。由于发展结构一年半载不会有根本性的转变，今年江门楼市仍然会出现“二八现象”。
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问题：“二八”现象反映楼市发展结构不平衡
“‘二八’现象的实质是房地产开发企业结构的不平衡，中小房地产开发企业不活跃，更深一层反映出经济发展的缺陷。”市房地产行业协会会长黄德文说，在顺德等民营经济和中小企业均十分活跃的地区，经济发展向来保持旺盛态势，这其中有深层的经济因素。“中小企业多，竞争压力大，企业为谋求发展，采取各种发展策略，使得当地经济长期保持旺盛。如果一个地区只有少数的大企业，经济发展将随大企业的波动而波动，十分不平稳。另外，资源过度集中，也容易出现市场被操控。”黄德文分析说。
事实上，占据江门楼市“半壁江山”的房地产开发企业是拥有操控市场能力的，他们在应对市场变化时有交流的习惯，基本可以控制整体楼市何时推出新货、怎样调整房价幅度等，例如去年“地王”拍出后，北新区房地产商纷纷提价，进而带动江门楼市均价快速上涨。从这个意义上说，这些地产大鳄成为了推动房价快速上涨的推手。
除房价外，地产大鳄还可以控制着房源，制造供不应求的市场局面，最终达到提价的目的，获取更大的利润，因此，房源过度集中，中小房地产开发企业只能随大的房地产开发而动，并逐渐丧失竞争力，最终在市场上消失。从去年挂牌出让的10块商住用地分别被江门市盈康房地产开发有限公司、江门市银葵高尔夫有限公司、江门市灏昌房地产开发有限公司、广州市城市建设开发有限公司、江门市龙骏置业有限公司、江门江奥地产开发有限公司、江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司等拍得，中小房地产开发企业基本上拿不到，其中广州市城市建设开发有限公司和江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司更各拍得了2块土地。
按照房地产项目18个月左右的上市周期来算，江门今年内的商品住宅供应大户会从这些公司中产生，市场格局在今年内也不会大变。“开发商拥有土地就拥有主导权，中小企业拿不到地就可能消亡，对经济发展不利。”黄德文说，现在中小房地产开发企业需要出路和生存发展空间。
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改变：“三旧”改造是机遇
房地产行业要长期健康发展，中小房地产开发企业长期活跃是保证，一头独大容易出现畸形发展。黄德文指出，去年国家出台的土地“限大令”最为有效，可使中小房地产开发企业有更多机会拿到地。国土资源部对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限，“地块不得超过20万平方米”。黄德文表示：“小的地块意味着总价更低，中小房地产开发企业购置土地的能力将得到提升。”
改变现在存在的“二八现象”，将使江门的楼市向健康的方向发展。黄德文举例说，“90/70政策”虽然很多部门不愿意讲，但从事实上来看，市场上小户型的销量是很好的。银辉新月50多平方米的户型推出不久便卖完了，近90平方米的户型现在只剩下几套了，这证明市场是欢迎中小户型的。如果中小房地产开发企业拿到地，在资金有限的情况下，想快速回笼资金，他们就会考虑建造适销对路的户型，而且在定价时不会过分抬高，这样的话，不但可以解决市场上小户型紧缺的问题，还对快速上涨的房价有一定的稳定作用。
黄德文强调，日前启动的“三旧”改造对中小房地产开发企业来说是一个良好的发展机遇，也是改变房地产市场发展格局的机遇。“三旧”改造可以整理出较多的土地，政府应该出台有关细则鼓励中小房地产开发企业参与到当地村民或企业的“三旧”改造工作中去。“村民和旧企业无房地产开发经验和资金实力，引入开发商参与是较好的一个办法。中小房地产开发企业可通过‘三旧’改造获得土地进行‘生产和发展’，活跃江门的楼市，改变‘二八’格局，使江门楼市更加健康地发展。”黄德文这样希望。
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