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江门楼市处于高度活跃期 下半年土地市场好戏连连

——2016年中白皮书之预测篇

房天下   2016-07-08 17:12

[摘要] 2016年上半年,我国房地产市场延续上年末向好局势,政府着力加强供给侧结构性改革,推动去库存工作,江门楼市成交频频传出捷报。2016年下半年江门房地产市场会否持续上半年的“火爆”态势? 2016年年中江门楼市白皮书,独家专访业内专家,预测下半年江门楼市路往何处?本期我们连线乐平地产执行董事长刘玉婷,

2016年上半年,我国房地产市场延续上年末向好局势,政府着力加强供给侧结构性改革,推动去库存工作,江门楼市成交频频传出捷报。2016年下半年江门房地产市场会否持续上半年的“火爆”态势? 2016年年中江门楼市白皮书,专访业内专家,预测下半年江门楼市路往何处?本期我们连线乐平地产执行董事长刘玉,谈谈她对楼市的看法。

房天下:据房天下数据监控中心显示,江门2016年上半年住宅网签套数为10787套,同2015年上半年相比增长了30%,库存降至历史低位,对于这一火爆形势,请问您是如何看待上半年江门楼市的发展?

刘董:从市场背后的推力来看,上半年的江门楼市明显得力于宏观利好政策的下沉落地。从三月份利好政策推出,到四五月份在江门逐步实施,这几个月江门楼市成交量也持续拉高。从市场表象来看,近几年楼市处于大经济环境潮涨潮落的阶段性落潮期,大环境急需楼市的现金流来加快经济循环,刺激经济回升,自2014年下半年来江门楼市价格滞涨乃至小幅回落,都一定程度上刺激了楼市需求端的活跃。从区域环境上分析,年后江门周边广州、深圳,中山等城市,楼市价格的涨幅都令人咋舌,无形中也对江门楼市起到带动作用。

乐平地产执行董事长刘玉婷

乐平地产执行董事长刘玉

房天下:2016年上半年江门住宅商品房去化效果理想,您认为下半年是否会延续其成交的旺势?在住宅成交火爆的背景下,江门非住宅商品房(包括公寓以及商业产品)去化压力依旧巨大,对此您又是如何看待呢?

刘董:从江门历年楼市数据分析发现,江门楼市库存在一万套左右时,楼市处于高度活跃时期,根据这个规律,我们相信下半年江门住宅市场仍然会延续上半年的成交旺势。

根据城市规划的理论,城市的商住配比都是有其理论基础的,并且往往规划是带有超前性的。因此一个城市非住宅商品房在城市发展的早期阶段,出现商业物业积压是很正常的。这个去化压力的释放,往往要经历三到五年的时间,随着各社区的建成和人口的入住,去化压力自然会得到化解。现在的江门市区,正处于现代都市形成的急剧变化过程中,新建的商业物业大部分集中在发展大道和西环路两条线路上,如果统计一下市区在建楼盘的规划居住人口,我们大可不必担心商业物业的发展前景。很快在三到五年内,我们可以看到市区商业环境将发生的巨大变化。

房天下:7月,江门新科地王诞生,成为近期江门楼市一大热事,引起业内轰动,请问您又是怎么看待江门的土地市场

刘董:2013年至2015年,江门市区成交土地可建面积分别为110万㎡、98万㎡、35万㎡,按供地到商品房面市1-2年的周期,2013年的供地高峰与2015年的库存高峰是相对应的。江门仅用半年的时间就将楼市库存压力拉回到正常水平,可见这个市场的需求潜力是惊人的。这样的市场环境必定会刺激新一轮拿地高潮。

7月7日滨江新区JCR2016-58(蓬江07)、JCR2016-59(蓬江08)两块商住地块成为近年来跑出的新地王黑马,4843元/㎡的楼面地价让人直呼江门市区楼价的万元时代到来了。下半年,在这个楼面价格新高背影下拿地的开发商又会少一些忐忑。目前江海区、滨江新区都有大量优质土地储备,下半年的土地市场必将好戏连连。

房天下:您对江门城区各区域的楼市又有怎样的看法呢?

刘董:双龙片区的快速发展再一次印证了城市配套在楼市发展中举足轻重的地位。双龙片区是依托发展大道、西环路(江门大道)而快速成长的一个新城板块,其成长速度甚至超越了北新区。这个片区早得益于江门市妇幼保健院、江门义务小商品市场的建设,至农林双朗小学尘埃落定,双龙片区楼价则呈火箭式飙升。双龙片区楼市的发展历程有很多值得借鉴的地方。

滨江新区代表了江门城市未来,这个代表不仅是表观的未来的繁华。如果说北新区体现的的是一种商业都市概念,则滨江新区更多的是体现了一种回归生态人居、回归精神文化的新城市概念。即便现在看起来滨江新区的价格很超前,毕竟也是物有所值的。

无论是从行政区划也好,还是地理的自然区划,江海区都将成为江门市区的第三个副中心(如果将新会、北新区看做一个城市中心的话)。只不过目前的情况是这里还没有一个足够的品牌与品质都并驾齐驱的标杆大盘出现,这个区域也还欠缺足够重量级的配套建设。如果这两个要素得以解决,江海区的后发优势也即将爆发。

新会的楼价现象可以从文化心理和民营经济的活跃两个角度来理解。新会古称冈州,其建城历史远远早于现在的江门市区,并且历来也是五邑地区的历史文化和经济中心,直至近代江门行政中心从新会搬迁到蓬江后,在很长的一段时间内,新会的城市规模和蓬江也不相上下,作为新中心的蓬江并不具备什么优势,因此新会在原居民的情感和文化认同中始终占据不可替代的位置。新会的民营经济发展也相当活跃,形成了一批具有相当购买力水平的本土消费者。自近年来,新会更是被定位为珠西交通枢纽城市,进一步提高了城市地位,这些对于未来新会楼市的发展都是相当利好的。

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