房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

中国喂养的楼市"僵尸"正吼叫 地产投资出现负增长

BWCHINESE中文网   2015-11-21 06:09

[摘要] 只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产,经济发展才会迎来新的动能,楼市才会恢复活力。

只有经济体内喂养僵尸这种游戏破产,经济发展才会迎来新的动能,楼市才会恢复活力。

在经济学叙述中,“僵尸经济”并不是一个突兀新词,而是有多方面的渊源。“僵尸经济”这种说法的广泛流行,和1991年日本房地产泡沫破裂之后经济表现高度相关。

济学者温克坚分析认为,由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠,使得信贷资金长期被少数低效的企业集团所占据,形成某种顽固既得利益结构,使得要素配置不完全遵循市场规则,日本房地产泡沫破裂之后,大量债务沉淀在经济体中,市场没有被清空,众多没有利润的企业依然存续,形成了某种僵尸一般存在。

而另外一方面,日本央行把利率长期维持在很低水平,给了这些债务缠身企业喘息空间,形成了某种喂养僵尸机制。日本的产业优势固然赢得了全世界尊敬,但日本经济体内的这种僵尸形成和僵尸喂养机制,使得日本经济长期陷入低增长的困境。

和日本相比,中国经济体内僵尸形成和喂养机制,显然有过之而无不及,中国房地产的不景气已是路人皆知的事了。

从1998年朱政府推动住房制度改革以来,大量的土地资源推向市场,大量的房地产企业涌现出来,房地产在整个国民经济中的比例和重要性逐年递增,到2012年,房地产以及相关行业在GDP中的比重占到了18%左右,土地出让金和相关税费占财政收入总额的40%,在胡润富豪排行榜榜单上,和房地产相关的富豪往往占据其半壁江山。

然而在过去经济快速增长过程中,财政主要进入了投资领域,欠下了巨额债务:,大量地投资恶化了环境,欠了环境债;第二,没有健全医疗养老体系,欠了人口债,第三,也是重要的,财富分配不平等带来社会基本矛盾恶化债,在这样局势之下,未来财政支出只能是继续膨胀。

在疯狂投资之后,房地产的供需关系从供不应求到供过于求。这使得依靠房地产实现财政收入模式受到了挑战。

青年经济学者温克坚表示,现在房地产已变成一个“涂脂抹粉”僵尸。垄断封闭的金融体系,大量低效的国有企业,都是典型的僵尸形态,错配和耗费了大量资源。

过去数年,虽然官方GDP增长数据依旧保持在8%左右高位,但由于经济改革停滞,既得利益结构固化,经济体内部僵尸机制日益强大,而发展动力逐渐衰减,只能靠不断透支未来的金融资源来喂养僵尸。

这种后果重要的体现在地方政府债务和银行资产质量上。根据官方公开消息,根据小口径统计的政府债务估算在24万亿左右,这其中主要是2008以来,作为积极财政政策必然后果的地方政府融资平台债务。

行政监管机构,包括财政部、央行和银监会虽然多次要求清理地方政府债务,严格约束借新还旧,但事实上由于政治机制问题,金融机构不得不迁就地方政府诉求。

即便分五年偿还,每年四万亿,可是,房地产高潮2013年,土地出让金是3.9万亿,可想而知,未来土地供给(形成房屋供给)和房屋需求恶化局势将是非常严重,这种恶化是在房屋已经过剩情形之下形成的。

全联房地产商会发布第三季度REICO报告显示,虽然在一系列放松政策影响下房地产市场有所上扬,但三季度涨幅明显趋缓,二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调,三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长

报告显示,今年1至9月,房地产开发完成投资7.05万亿,同比增长2.6%,增速连续18个月下降,比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。其中,三季度房地产开发完成投资2.66万亿,同比增长负0.57%,增速比去年同期降低10.6个百分点,是1998年以来首次负增长

该报告指出,前三季度,一线城市二线城市和三四线城市房地产开发投资分别同比增长14.8%、1.3%和1.2%,增速全部有所下降。与上年同期相比,一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点,二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。

三季度当季,除一线城市投资有所增长外,二三四线城市都出现投资负增长。比如二线城市和三四线城市房地产开发投资则同比下降2.2%和1.6%,增速比二季度分别下降2.9个和3.0个百分点。

中国房地产开发投资出现了1998年以来负增长,也就是意味着中国商品房市场出现以来,房地产开发投资增长次的负增长。这种现象可能是中国房地产市场一次重大转折开始。

目前城市居民住房持有的情况来看,中国城市居民人平均持有面积达34平米。即在2010年作为三口之家城市居民基本上都持有一套住房。尤其是三四城市居民的居住条件改善更是好。居民的住房消费需求在早几年就达到平衡。

在这种情况下,三四线城市住房供给不仅没有减少,反之在近几年出现快速增长趋势。尤其近几年各城市一个又一个的新城规划及建立,中国的住房供给过剩岂能不出现?

而这些快速增长的住房供给,要么是让城市化速度加快,让更多的农民进城消化这快速增长住房供给,要么这些住房有投资价值,让投资者涌入市场购买。

但是,近几年增加住房的价格,城市居民购买都困难,可以说,90%以上的住房的消费者没有支付能力购买,那么要让农民进入购买更是不可能,农民购买住房的支付能力更低,农民根本无能力来消费这些住房。

对住房投资者来说,如果房价在上涨,或投资者预期房价还会上涨,那么这些投资者当然会进入市场。

但是就目前的情况来看,一年来有近90%以上城市的住房价格在下跌。如果房价在下跌,住房投资者的预期早已经改变,住房投资者不仅不会进入市场,反之还会把手中的住房卖出,增加市场的住房供给,从而本来就严重过剩的住房供给更是雪上加霜。这就是当前不少三四城市的现状。

也就是说,中国的房地产开发投资负增长,意味着中国房地产市场将出现一个重大的转折,这种转折不仅改变了房地产供求关系,也将改变房地产市场性质。

银行资产质量一直蒙受阴影之中,这其中既包括了地方政府融资平台大量借款,也包括了央企大量借款,还有银行在房地产市场中风险敞口。这些阴影之下,从2005年以来的银行金融体系改革成果,可能前功尽弃,重蹈覆辙。中国经济完全可能重演日本“失落的十年”悲剧。

国际信用评级机构标准普尔3日在北京指出,中国银行业的盈利能力正在受到利率市场化、不良资产攀升和地方政府债务置换等多重因素的挤压,此外,房地产相关贷款虽尚未成为当前推动银行不良资产攀升主力,但潜在风险值得关注。

“目前房地产相关贷款的不良率只有0.5%,远低于全行业水平,绝大多数企业面临的是流动性问题,而非资不抵债,但风险一旦爆发,将对银行业造成致命打击。”他说。

随着中国经济放缓,部分行业产能过剩恶化,中国央行、银监会、财政部等部门推出了一系列宽松政策,包括下调存款准备金率、取消银行存贷比要求以及扩大信贷资产质押再贷款试点,帮助银行应对经济下行中流动性风险,但无法改善银行盈利状况。

标准普尔统计数据显示,中国的50大银行资产质量近些年在不断下滑,集中体现在不良资产和关注类贷款规模逐渐增加。截至今年上半年不良资产比例突破1.5%,迫使银行进一步提高拨备水平。

廖强指出,未来银行的不良资产料将进一步上升。他认为,尽管政府在不断释放宽松政策应对经济下行压力,但不会以牺牲结构性调整为代价。随着中国经济再平衡不断深入,一些产能过剩的部门终将出清,导致部分企业破产,而在银行资产质量上则体现为信贷损失进一步攀升。

而现在“卖地”也无法支持政府财政支出,财政部12日发布新数据显示,前10个月,政府性基金预算收入30472亿元,比去年同期下降28.6%,同口径下降24.1%。中央政府性基金预算收入3376亿,增长3.5%,同口径增长8.1%。地方本级政府性基金预算收入27096亿,下降31.3%,同口径下降26.8%,其中国有土地使用权出让收入23043亿元,同比减少10936亿,下降32.2%。

而财政支出的惯性难以刹车,可房地产过剩的情况下就带来了一个矛盾,如何解决财政的要求?

知名经济学家如松认为,是加税。未来一定会开征房地产税,增加了房屋持有成本,成本上升相当于购买力再次下降;

国际上来看,房地产税为地方税,主要用于城市基础设施维护、安保、消防、教育等公共服务开支。

中国上述公共服务支出目前主要来自企业缴纳的商品流通环节的税费,未来通过房地产税改革,面向个人或家庭征收房地产税,筹集部分基础设施维护、安保、教育等开支的收入,是税改需要。

随着中国经济融入世界,很多方面要国际接轨。比如我国产品价格中税费占比较多,主要由于当前企业产品流通或使用环节的税负较重,这种情况难以持续。

改革开放之初,凭借低廉劳动力和土地资源,我国产品价格很有优势;但随着我国企业用工、土地成本的提高,这时企业税负若仍然比较重,会丧失竞争优势。

要想保持经济发展活力,需要降低企业税赋,部分原来由企业承担的,应转而由个人直接承担,这要通过房地产税改革来实现。

随着房地产税立法写入本届人大五年立法计划,各地现在也积极推动不动产统一登记,房地产税开征的有利条件似乎在不断积累。

第二,降价推地。实际上就和现在的国际原油市场一样道理,如果和平时期,可以缩减一部分,可是现在IS猖狂,财政是绝不能缩减的,油价越低,越得增产原油弥补财政需要,这就是所谓的“囚徒困境”,欧亚的局势越来越紧张,谁也不敢大规模收缩财政支出,既然财政不能收缩,就只能以量补价。

第三,政府部门减工资,特别是公检法等权力系统,因为他们的账面收入或帐外收入相对较高。

这些因素就将继续增大供给,收缩需求,恶化供需关系。

为此,央妈出动,完全放开限购,放开限购,放宽限贷,降息等一轮救市动作,这轮救市就是为了卖地,因为地方债务、国企债务都要卖地,这就决定政府必须救市形成一个房屋成交的高潮,救市的结果是放大了未来房屋的供给量。

数据显示,在10月份商品房成交创下年内新高之后,11月,商品房销售面积和销售额双双刷新2014年单月纪录。

但是三四线和很大部分二线城市已经严重过剩,估计卖地是比较困难的,上述十大城市不过是让很多人表面感觉供需还没有严重恶化,燃起地产商的拿地热情而已。

地产商的拿地热情有助于这些城市走向供需恶化境地,背后依旧是地方政府对土地出让金渴望,也是对财政收入渴望。所以,财政将让房价走到绝望境地,终推下悬崖。

什么会带来信心的崩溃?这是房地产山呼海啸般下跌的黑天鹅。

如松表示,本轮救市可以说是近这些年来力度大的,几乎撤去所有的遮羞布赤裸裸地救市,可是,上月的财政依旧是总体赤字,未来,如果继续连续持续赤字,被逼迫大量开征房地产税,这会在让所有房屋持有人彻底丧失幻想;如果救市都不能让房地产市场形成高潮,不能带动房价的上升,所有的房地产市场参与者就会绝望,悲剧都是如此发生的。

所谓黑天鹅,其实很简单,就是供需平衡被打破以后,成本继续上升带来信心崩溃。

温克坚认为,对僵尸意象的反复渲染似乎让人恐慌,但其实终胜出的还是历史趋势。经济发展是人类行为的结果,而人类行为具有很高的创造力。面对危机前景,人类有更强烈的动力推动创新。

反应在经济体层面,近这些年,虽然经济改革基本停滞,但经济体自身驱动的演变和创新,还是极大地提高了经济效率。无论是从创富冲动、信息流通、企业家精神、技术进步,等等,都促使中国经济可能正在向创新驱动模式转移。

房地产业在中国的经济增长过程中一直担当着重要角色。2003至2013年间,房地产投资每年平均上升25%,现时占国内生产总值的比例约为10%。相比之下,美国房屋建筑在国内生产总值中的占比在2006年达到顶峰,为6%。

政府推出的纾缓措施,包括双降和放宽购房限制,有助于改善购房者的负担能力和信贷额度。这些措施短期内可以刺激需求。但是,房屋需求的长期结构性转变会继续为行业带来沉重的压力。

事实上,中国城市人口的增长正在减慢,加上房价上升的潜力有限,以及房地产以外的投资机会越来越多,这些都令市场对房地产的投资需求逐渐减少。

中国需要经历一段长时间的调整,使房地产投资增长逐步回落,以达到供求平衡。

根据领航的统计和分析,中国房地产市场如下跌10%,国内生产总值增长便会减少超过2%。虽然房地产市场对中国经济增长的影响甚大,但引发像美国之前房价崩溃情况的机会并不大。因为中国房地产市场的杠杆比率远低于许多发达国家。

而危机其实是杀死僵尸的必要过程,只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产,经济发展才会迎来新的动能,楼市才会恢复活力。

推荐阅读:

央行20日下调SLF利率 还不能判断是否等同降息

江门大道关键控制性工程 龙舟山跨线桥右幅全线贯通

中国楼市库存达新高 房企压货对赌2016年市场

任志强:去库存或需放开政策 不限制购买第三套住房

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注江门房天下官微

有专业有态度有房源有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com