[摘要] “全面二孩”政策来了，购房需求变了，“三房”、“四房”摇身一变成为刚需。利好政策对江门楼市长远影响如何有待观察。上周末两天，江门多个楼盘的看房者数量虽有所增加，但大多是因为降息降准政策后对楼市看好而准备入市，因为“全面二孩”政策而关注学位房的访客，有，但不多。
“全面二孩”政策来了，购房需求变了，“三房”、“四房”摇身一变成为刚需。利好政策对江门楼市长远影响如何有待观察。上周末两天，江门多个楼盘的看房者数量虽有所增加，但大多是因为降息降准政策后对楼市看好而准备入市，因为“全面二孩”政策而关注学位房的访客，有，但不多。业内人士认为，“全面二孩”政策将增加四房或“多一房”的有效购房需求，也会促使房企修改后续开发户型。
★业内声音
“二孩”政策催生“多一房”需求
叶泽权：房企不必大幅增加四房户型
房产业内人士告诉记者，二孩政策放开后对房产市场肯定利好，一个家庭多了一口人，那首先考虑的就是要换更大房子，起码在原先住房基础上多一间房间出来，这种需求的释放会刺激改善性楼盘的需求。当然，在政策刚放开这段时间内不会有明显的变化，随着时间变化这类需求会慢慢展现出来。
城市家庭养育孩子的成本较高，所以不是每个家庭都具备养育二孩条件。那对于有经济条件生育二孩家庭来说，他们对于改善性住房的要求就更多了，这不仅仅是多几间房间的问题，对于这些家庭来说，家中公共活动空间需要增大，有条件的家庭可能还会考虑有保姆房、父母住房。对于这一政策的放开，很多房企会从各个家庭实际情况入手，抓住这一机遇，研发更多适合不同家庭房源。
上周末去看房的陈先生表示，听闻全面二孩消息后，他和妻子商量过准备再生一个孩子，但现在住的是紧凑三房，所以就在周末去看看哪些楼盘有四房产品。“买有学位的房，这是我考虑的，滨江新区和双龙片区都在考虑。”陈先生说，他上周末看了越秀星汇名庭、岭江一品、方直珑湖湾和凤山水岸誉城等楼盘。“对比这些楼盘产品，还有价格、配套，看好了再买。”陈先生说。
岭江一品营销有关负责人表示，上周末的看房者当中，只有小部分是因二孩政策而前来看房的。“二孩政策肯定会催生部分的需求，但究竟有多少，目前仍不好估计。”该负责人说。
市房地产行业协会会长叶泽权表示，“全面二孩”政策对房地产市场是利好，但不会引起大幅涨价，因为江门楼市目前仍处于供过于求的状态。
“很多人认为二孩政策出来，会有很多人生二孩，我想未必。”叶泽权说，单独二孩政策实施后，各地未见大量新生儿出生，与原来测算的数据相距甚远，原因是有较大部分符合条件的人没有选择生二孩。
“相信全面二孩政策实施效果，与单独二孩实施结果差不多，只有部分符合条件的人去生。”叶泽权说，他从一项“你会生二孩吗？”的问卷看到，27202名网友参与的调查，男性11471人，占总人数的42.17%；女性15731人，占57.83%。在参与调查的网友中，11471名男性网友有3822名表示对生不生二孩很犹豫，有3668名表示坚决不生；15731女性网友中，有6981名对生不生二孩很犹豫，有4200人表示坚决不生。调查发现，?对生二孩“比较犹豫”和“坚决不生”的男性和女性比例相近，各占了60%以上。不过，在“坚决不生”选项中，男性占比32%，女性占比26.7%。
叶泽权认为，二孩政策催生新增需求当中，并不是所有人都会去换房，所以四房户型并不是很多人分析说的那么大需求，一些人可能想挤一挤就过去了。房企不必大幅调整开发四房户型的比例，或许适当增加5%便足够适应市场。
陈美华：会根据市场需求调整产品线
怡福地产策划总监陈美华认为，房地产行业发展受宏观经济、政策环境影响较大，每个城市发展都不一样，特别在目前一二线城市与三四线城市房地产发展两极分化背景下，二孩政策很难在短期内左右目前发展趋势，实际影响不会很明显。从长线来说，政策对产品开发定位有一定指导意义，开发商会根据市场需求变化来平衡户型面积占比分配。怡福地产会把二孩政策催生的四房作为开发产品考虑的因素，因为房地产开发要考虑市场因素核心还是市场需求。
陈美华分析，随着社会发展水平的不断提高，人们对居住环境与空间要求不断提高，过去10年房地产集中在“刚需市场”的消化，未来的市场，特别是占对中产阶层的不断增加，改善型住房需求必定逐步提高，二孩政策对于市场消化大面积产品会有“趋势性”促进作用，但由于生儿育女是一个漫长的需求发展过程，政策放开，真正享受政策增量情况也不好说，所以目前提对大户型是否会增加还是言之尚早，还需要时间来考证。
陈美华说：“目前基本成为购房者选房首要条件，二孩政策对一般城市，特别是教育资源配置不均衡的地区，成交量出现暴涨也不奇怪。”陈美华相信，未来社会发展会不断优化教育资源配置来平衡市场需求，例如会有更多优质的私立学校，或者公办学校资源分配更趋平衡。总体来说，更受追捧是肯定的，但教育资源的有效分配会缓解冲减，总体影响也不会太突出。此外，受经济条件因素影响，生二孩的经济压力致使人的“多生欲望”不高，人口难有很明显增长，依靠过去人口红利难以解决库存问题。
楼盘打出“二孩”营销广告
尽管二孩政策发布没多久，记者已经看到不少房企将此作为了重要营销手段，不少开发商已经打出了“女儿不愿和弟弟睡一间”、“少一室不如多一室”等宣传口号。显然开发商们已经嗅出了该政策对于楼市利好气息，与此同时，随着二孩家庭的增多，各类家庭差异化需求也会越来越多。
业内人士分析，两个孩子教育将成为重中之重，将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力，所以，全面放开二孩政策后，各地地位将更加不可动摇，及入读名额争夺也将愈发激烈。
记者发现，江门多个楼盘微信公众号亦做出关于“全面二孩”资讯，以吸引市民前往购买。
谭华驹：需求更多体现在实用率
资深房地产业内人士谭华驹认为，全面二孩放开，刺激的是多方面的消费，无论是住房、家具、教育等各方面的需求都将有明显的增加，因此对于楼市是的利好。政策对于居住面积、户型都会有了新的要求，因此，很大程度上增加了用户对于房地产的消费投入。因此，政策对家庭、楼市和国家都是的重大利好。
谭华驹表示，应当客观地看到，二孩的放开对于实际形成大范围的影响是有过程的，因此对于房地产的影响也是逐步显现的。总而言之，利好需要肯定，但是不应盲目放大。大户型的需求一定会增加，但是市民对于居住的需求更多的会体现在实用率方面。简单来说就是户型面积变化不大，但是房间数增加了，或者可变空间变大了，功能的多样性增强了。预计未来110平方米左右的4房产品会受市场的热捧。
开发商改变开发的户型是一定的。谭华驹此前针对110－120平方米左右的四房产品进行了专项的研究，这些户型对于解决二孩家庭的需求是对口的。因为人们在未来对于空间利用率的需求会大大提升，因此针对户型设计方面一定会倾注更多的经历，以满足客户的需求。
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