[摘要] 专家表示，政府工作报告淡化楼市调控，反映了我国房地产市场进入“新常态”，政府的心态逐渐理性，将更加注重市场的调节作用，调控或将延续去年的“去行政化”和“分类调控”的思路。
随着2014年我国楼市进入调整期，地方政府纷纷松绑楼市政策，调控也逐渐淡出了政府的决议内容。目前发布的28个省、自治区和直辖市的2015年政府工作报告中，以前被热议和反复提及的调控正逐渐被淡化，政府决策的重点转向保障房和公积金等政策的调整。
专家表示，政府工作报告淡化楼市调控，反映了我国房地产市场进入“新常态”，政府的心态逐渐理性，将更加注重市场的调节作用，调控或将延续去年的“去行政化”和“分类调控”的思路。从目前来看，中央主要通过金融政策稳定楼市，地方则从局部入手。今年各地已进行了多项“微刺激”，两者叠加将对楼市产生积极的影响。
楼市调控淡出地方两会或将延续“去行政化”
截止到2月8日，已有28个省、自治区、直辖市(广东、海南、吉林三省除外)召开了两会，中新网房产频道梳理今年的政府工作报告发现，以往报告中被反复提及的“调控”、“房价”、“限购”、“限价”等词汇已然消失，报告中所用词汇变成了“分类指导”“稳定住房消费”“市场调节”等等。
北京市去年的报告显示，“继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展”，今年关于楼市调控却只字未提。上海去年的政府工作报告是这样的表述，“健全住房保障和供应体系，严格执行国家房地产市场调控政策，确保住房用地供应，促进房地产市场健康有序发展”，今年则简化成了“促进房地产市场平稳健康发展”一句。
目前发布报告的城市中，有14个提及房地产相关内容，多数提到要促进房地产市场平稳健康发展。福建的报告还提出要支持群众首套房、首改房等刚性住房需求，河南的报告提到要分类指导各市县房地产开发建设，内蒙古提及要确保房地产风险可控，增加住房消费。宁夏的报告则着墨较多，提到要坚持市场调节为主、政策引导为辅，支持各市采取有效措施，释放改善性住房需求，合理引导房地产市场预期，促进投资和消费平稳运行，有效化解存量，切实防范风险。
与之前地方两会频繁提及房地产相反，今年楼市调控多淡出地方两会。某业内人士告诉中新网房产频道，过去之所以强调楼市调控，就在于市场过热，需要进行各类手段的打压。2014年楼市急剧降温，这使得今年对于楼市应该是以“呵护”的态度，而非行政干预。
中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接收中新网房产频道采访时表示，这也说明地方政府对楼市的调控逐渐走向理性，意识到房地产应该更多的通过市场来调控，也就是“去行政化”的过程，“这是一种进步，是一个好现象”。
地方两会聚焦保障房建设公积金制度或将进一步放宽
既然以往被热议的楼市调控今年淡出，那么各地的政府工作报告中关于楼市都提到了哪些内容呢？中新网房产频道发现，保障房建设、不动产统一登记的落实、公积金制度的调整以及户籍制度改革，将成为各地工作的重点。
作为保障民生的重要举措，保障房的规划和建设在多个报告中被提及。值得注意的是，今年多地的保障房规划和楼市去库存结合了起来，浙江、宁夏的报告中提到将把存量房转为公租房，这一政策也被业内视为去库存的一大利好政策。
甘肃、安徽、贵州的报告中还提到，将推进棚户区改造货币化安置。对此，牛凤瑞谈到，我赞成住房保障货币化，这是一个好的方向，政府统一建设或购买保障房源，可能存在现有资源和居民的需求不匹配的问题，会造成新的闲置和浪费。让困难居民拿着补偿款选择适合自己的房子，这样更符合居民实际需求，能起到真正的保障作用。
今年《不动产登记暂行条例》马上进入正式落实阶段，地方政府积极配合将落实工作提速进行。北京今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合，机构设置已有初步方案。山西、河南、湖南等省市也在工作报告中强调要推进不动产统一登记，建立配套制度体系。
各地的住房公积金政策也将进一步放宽，云南表示要推进公积金领域的改革，陕西要放宽公积金提取条件，山东也将探索把农民工纳入住房公积金的保障范围。
另外，各省市的户籍制度改革也在不断深化改革。北京正研究制定积分落户政策，河北、内蒙古、贵州等地也在加快户籍制度改革，放宽外来或农村人口在城镇的落户限制。
对于户籍制度的调整，中原地产首席分析师张大伟表示，户籍制度的改革短期内对楼市影响不大，但它的影响是长期的、渐进式的，可以在一定程度上增加购房需求。
中央、地方分类调控楼市“微刺激”或将继续
虽然今年楼市总体上或将延续“去行政化”的调控思路，但面对楼市成交持续低迷的局面，今年以来各地出台的“微刺激”政策不断，比如近期北京公积金制度的调整、厦门和四川全面取消限购、福州回购商品房转为安置房等，都对楼市产生了积极的影响。
楼市“微刺激”分为两种，牛凤瑞解释道，种是目前各地政府采用较多的松绑方式，放开之前调控过程中“不该管、不该控的”，也就是回归市场的做法。另一种则是通过政府的有形之手根据各地发展情况采取的刺激手段。
在牛凤瑞看来，今年楼市还是会坚持“分类调控”的方针，把调控的主动权交给地方政府，因为房地产是区域性市场，地区差异较大，想用一个政策来喊全省“齐步走”是非常难的。
中央和地方的调控手段也有所不同，张大伟认为，今年房地产政策将延续去行政化、重市场的调控思路，中央政府稳定楼市的主要措施是金融政策，地方政府则是从局部入手，主要采用财政补贴购房和放松公积金贷款的方式。
专家也提到，为防止楼市大起大落，各地针对房地产市场的“微刺激”还将继续。张大伟预测，今年房地产政策有望在营业税征收、部分一线城市限购政策等方面进一步放开，地方政府还可能会出台非常直接的税费减免、购房补贴等政策。
推荐阅读：
推荐阅读：多条红线收紧分类调控思路剑指三四线楼市 中国证券报 2015.01.30
楼市供需形势变化，正迫使调控思路调整。有关部门此前明确的“分类调控”思路，在今年将更加凸显。记者日前获悉，一些供应量过大、房屋空置较为严重的城市（包括很多三四线城市），将受到供地、新开工等方面的多方掣肘，从而防止当地房地产市场供需关系进一步恶化。
分析人士认为，房地产市场已从此前的供不应求进入到整体供大于求的阶段。差异化调控政策，将难以改变整体房地产市场热度降低。预计今年房地产投资、销售、拿地等关键指标可能继续维持低迷状态。
多条“红线”收紧
“从去年年底开始，相关主管领导就下达了死命令，要求2015年严格控制新开工规模。尤其是在新区范围内，不再新批房地产用地。”山东南部某市住房建设系统官员向中国证券报记者表示。
此前几年，该市城区面积扩张速度较快，在市区北部新区启动大规模房地产开发建设。如今，新区房屋消化缓慢，很多商品房难以售出，使该区域变成一座“空城”。
上述人士表示，这种要求是按照上级领导思路，层层下达的。该市附近的几个城市，也接到类似要求。理由较为一致，即房地产建设过剩，难以消化，造成公共资源浪费。
据中国证券报记者了解，尽管并未在年度会议上公开提及，但有关部委已经以窗口指导形式，向各省份传达新政策思路。具体为，对供应量较大的中小城市，今年需严控城市扩张速度、新增房地产用地规模、开工规模、房地产开发贷款规模等。
之所以做出此项决定，目的在于防止供应过剩局面进一步恶化，防范地方融资平台风险。据悉，尽管有关部门多次对地方融资平台做出清理，但在城市规模扩张和房地产开发过程中，仍有地方政府参与其中。
中国证券报记者还了解到，按有关部门要求，维护房地产市场稳定，防范市场风险进一步恶化的目标，已成为各地官员政绩考核的一部分。
“分类调控”由来
对仍处于供不应求状态的一线城市，有关部门持有另一种态度。当前实施“限购令”的城市，只有北上广深四个一线城市和三亚。在近期地方两会上，虽然一些城市政府部门表态不会取消限购，但并未排除限购门槛降低的可能性。分析人士说，这意味着，一线城市调控政策有松动空间。对当地房地产开发热情来说，这种表态无疑能带来积极刺激。
住建部曾提出的“分类调控”、“双向调控”思路终于得以凸显。对供不应求的一线城市，将鼓励房地产开发，增加市场供应，继续以限购形式抑制需求；广大二三线城市房地产市场开发规模，会受到限制，并鼓励需求释放。这种思路的由来，在于整体供需形势已发生彻底改变。
国家统计局数据显示，截至2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，商品房库存连续33个月上涨。与低点相比，近两年多商品房整体库存几乎。
北上广深等城市吸引大量需求，市场供应相对不足。在整体供大于求的背景下，局部“供不应求”局面仍未改变。分析人士说，这种局面对未来的房地产调控思路带来深远影响。其中，三四线城市面临供应“红线”收紧，可能持续较长时间。一线城市虽无此忧虑，但在需求端，行政色彩浓厚的“限购令”不会很快退出。
市场交易不受调整影响
供需关系逆转，已使多项指标出现下行。国家统计局数据显示，2014年，房地产投资增速、拿地面积、销售情况、资金到位增速等多项指标全面滑落，这种局面在我国房地产发展史上还是首次出现。
综合历史数据不难看出，2014年房地产销售规模仍处于仅次于2013年的历史高位，但其他指标下滑表明，这种调整并非短期的小幅波动，而可能是深度调整。
野村证券中国房地产研究部主管高剑锋援引机构的数据表示，受市场深度调整的影响，2015年，房地产企业拿地面积、房地产新开工面积等指标还将继续下行。房地产投资增速将继续收窄，可能由2014年的10.5%，回落到5%至7%之间。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
