[摘要] 2014年12月新房成交量的跳高，主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，并非楼市整体回暖信号。一线城市因为土地稀缺，人口流入仍连年增加，房价松动的可能性不是很大。
2014年12月新房成交量的跳高，主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，并非楼市整体回暖信号。一线城市因为土地稀缺，人口流入仍连年增加，房价松动的可能性不是很大。而部分二线城市和三、四线城市，仍然具有高库存的特点。因而，2015年，分化仍是楼市的主基调，而去库存仍将是重要工作
国家统计局1月18日公布了2014年12月份70个大中城市住房销售价格变动情况。
12月份房地产数据中抢眼的当属成交量。根据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的介绍，12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。而12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于平均水平。
刘建伟说，总体看，成交量在12月份增长较多，主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响。业内人士普遍认为，这并不是楼市整体回暖信号。
房价环比降幅收窄则是另一大抢眼数据。12月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比下降的城市有66个，上涨的城市有深圳1个，持平的城市有郑州、武汉以及赣州3个。环比价格变动中，高涨幅为深圳1.2%，低为四川省泸州市下降1.3%。其中，北京、上海、广州的降幅分别为0.2%、0.3%和0.2%。与上年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有68个，上涨的城市有厦门、郑州2个。12月份，同比价格变动中，高涨幅为厦门2.1%，低为下降10.3%。
二手住宅方面，与2014年11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有60个，上涨的城市有北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及南京、南昌、九江、赣州共8个，持平的城市有南京、乌鲁木齐2个。环比价格变动中，高涨幅为深圳0.7%，低为牡丹江下降1.8%。与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有厦门、郑州、深圳3个。12月份，同比价格变动中，高涨幅为深圳1.8%，低为牡丹江下降12.5%。
经测算，12月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2个百分点；环比降幅比上月收窄的城市分别有48个和36个。但从上涨城市的个数看有所增多，环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月份增加了1个和2个。
当成交量上升，开发商资金回笼加速，是否意味着房价要上涨？年底的成交量上升，到底是过去一年楼市低迷的集中短期释放，还是价格上涨的前奏？
实际上，分化将仍然是2015年房地产市场的重要特征。业界普遍认为，一线城市因为土地稀缺，人口流入仍连年增加，房价松动的可能性不是很大，而部分二线城市和三、四线城市，由于仍然具有高库存的特点。因而，2015年，分化仍是楼市的主基调，而去库存仍将是重要工作。
此观点的一个佐证是，进入2015年，一线城市的土地市场发生了一些很明显的变化。刚刚进入1月份，北京丰台一地块以86.25亿元的总价拍出，北京历史上贵的总价地王诞生。据业内计算，成交楼面价达每平方米3.8万元。有机构统计，开年半月不到，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金就已超过200亿元。
土地市场的重新活跃始于2014年年末。在信贷放宽、房企资金有所回笼等因素影响下，土地市场逐渐“解冻”。一些规模较大的房企从去年11月份开始拿地。受此影响，上海、北京相继出现“地王”。
中原地产首席分析师张大伟认为，地价接近或者超过房价已成为一线城市土地市场的新动向，“面粉贵过面包”的情况屡次出现，房企拿地已经显现出全面回归一线城市的苗头。
中国社科院不久前发布的《中国住房发展报告》认为，本次住房调整与之前相比，时间更长，速度更慢，幅度更深，未来住房市场将进入减速的常态。“这次的调整预计将呈"L"型，价格从高位下降，而后基本保持平稳，或有缓步上升趋势。”该报告主编倪鹏飞说，“2015年，房地产市场在分化的主基调下，预计表现整体乏力，短期难以走出衰退态势。”
财经评论员叶檀也持类似观点。叶檀认为，“像以前一样，房价大幅上升或者大幅下降的日子已经过去了。房价会在一个狭窄的区间内来回地拉锯。”
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2014年收官之月，房价下跌局面并没有出现明显改观。昨日（1月18日），国家统计局发布2014年12月份70个大中城市价格指数显示，降价范围及幅度继续收窄，市场缓慢回升态势继续，但下跌仍是主流。
此外，中原地产市场研究部统计整理数据显示，在2014年的12个月中，从1月份的环比平均上涨0.4%到7月份跌幅高点平均下调0.73%，只经历了6个月，2月开始首次出现个别城市价格调整，3、4月份出现华东区域的块状分布，5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，7月市场全面下调，9～12月，市场全面进入同比下调阶段。根据国家统计局数据，12月杭州、宁波、海口、温州、金华这5个城市，甚至出现了低于2010年定基价格的情况。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，在整体告别短缺后，楼市已进入“白银时代”，本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初，成交量有可能在2014年四季度出现触底迹象，随后逐渐企稳恢复，但价格起码到2015年一季度才会出现明显的企稳。记者注意到，被房企视为“香饽饽”的北京楼市，新房价格显著回落，宅地市场楼面地价攀高表现明显。
68城新房价格跌回1年前
据测算，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2个百分点；环比降幅比上月收窄的城市分别有48和36个；环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月份增加1个和2个。
张大伟说，新建住宅指数中，仅厦门、郑州两个城市依然同比上涨，其他68个城市房价已经低于1年前，平均同比跌幅高达4.5%。
但一些改善迹象已经发生，比如2014年9月之后，新房市场首现房价环比上涨的城市。链家地产分析师张旭说，自10月开始，已经呈现出“止跌及上涨城市数量增加，下跌城市数量减少”的趋势，12月份依然延续了这种趋势。
“目前来看，整体市场的看跌情绪有所减弱，价格下滑幅度缩小，甚至部分去化与预期良好的城市，价格出现缓慢回升。”张旭对记者表示。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，总体看，受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。
不过，成交量大很难迅速对应房价变化趋势的改变。中指院报告称，2014年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平；从企业策略看，迫于全年销售目标和资金回款压力，12月房企继续采取低价加推、以价换量策略。
在工商联房地产商会2014年会上，恒大集团总裁夏海钧表示，去库存增销量，以价换量，中国的房地产行业才能度过现在的寒冬，从2014年底到2015年，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态，但量会有所上升。
张旭说，从住建部工作会议部署未提及房地产调控或具体政策措施来看，房地产市场将延续当前宽松的政策环境，市场预期将继续好转，随着市场成交量继续攀升，新房价格优惠的力度将明显减弱，而二手房业主降价的动力也将不足，预计
2015年一季度价格下降城市数量有望继续下滑。
数据显示，一线城市楼市企稳的势头明显超过其他城市。刘建伟解读称，分城市看，房价出现分化状态。从环比价格变动幅度看，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%；二、三线城市房价仍然下降，降幅缓慢收窄。从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于平均水平。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉记者，2015年住房市场将呈现双重分化趋势，不同层级的城市调整时间、速度和程度会有不同，短期调整和长期调整也将分化。
他判断，在双重分化下，整体呈现出乏力的态势，但部分一、二线城市，特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能会实现。
作为房企普遍看好的北京市，近是“房降地涨”。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年1月份上半月，北京全市住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为9586套，与上月同期相比下跌23%，比2014年1月上涨21%；价格方面，1月份上半月，北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米，比上月均价回落28.5%。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，从现阶段北京土地市场的成交情况看，平均地价和总价越卖越贵、不断走高的特征依然在持续。由于土地价格不断上升，拿地企业越来越多地采用“抱团取暖”式的联合拿地策略，以降低投入、整合资源、规避风险。
张大伟说，行业风险在提高，预计2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎，房企对市场的看法整体偏平稳，企业在2015年的经营策略将依然以平稳去库存为主。
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