[摘要] 笔者愚见，当下房地产市场，处于一个“首次改善型”（下简称“首改”）进场，“首次置业刚需型”（下简称“刚需”）退场的时期。如果“首改”、“刚需”进退场的步伐与速度控制得好，将能让房地产市场走得更加健康有序。反之，房地产市场将动荡且混乱。
笔者愚见，当下房地产市场，处于一个“首次改善型”（下简称“首改”）进场，“首次置业刚需型”（下简称“刚需”）退场的时期。如果“首改”、“刚需”进退场的步伐与速度控制得好，将能让房地产市场走得更加健康有序。反之，房地产市场将动荡且混乱。
楼市政策调整渐偏向“钱”
笔者认为，当下“刚需”的退场速度远快于“首改”进场速度，这也是造成楼市的库存日渐攀高、部分地方甚至屡创新高的深层原因，包括江门。出现“刚需”退场快和“首改”进场慢这“一快一慢”的速度，背后的原因莫过于“钱”的影响——“首改”和“刚需”在金融市场中应该得到同样的支持，但当下的金融政策只支持“刚需”，且限制“首改”，所以，要让房地产市场平稳健康有序发展，金融杠杆应该适时调整，发挥恰当的作用。目前最急切需要调整的，莫过于有关房地产贷款政策，包括房企的开发贷款、购房者的公积金贷款和商业贷款等。
现在有关房地产的政策，特别是是金融方面的政策有没有调整呢？从媒体近期的报道中可以知道，房地产市场正在逐渐回归市场，实现“市场在资源配置中起决定性作用”——限购松绑。
自2014年6月内蒙古自治区呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起一轮救市潮。据机构统计，截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。
继松绑限购之后，目前多省已经明确出台“救市”政策。9月15日，湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见被媒体称为“鄂六条”。“鄂六条”明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。个人购买属于家庭普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭普通商品住房的，契税按1%税率征收。此外，“鄂六条”还规定了在湖北省范围内异地购房的家庭，可使用缴存地住房公积金办理贷款，对符合条件的异地购房人依申请办理落户手续等内容。
事实上，在湖北省的救市政策出台前，已有四川、福建等省发布省级救市文件，内容涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、公积金贷款、财政补贴等内容。这被业内认为是继轮46个限购城市中的39个松绑后，掀起的第二轮救市潮。
笔者认为，多地出台救市政策，与住建部“下半年重点工作是去库存”的目标不无关系。从特点来看，这些以各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率。如果说轮救市的特征是松绑，那么第二轮救市的特征是刺激，尺度也越来越大。楼市已经从需要限购的供不应求阶段，反转到供过于求的去库存的阶段。
江门楼市政策亟待调整
在已经掀起第二轮救市潮的时候，江门有关房地产市场的政策仍然“纹丝不动”。那么，江门楼市真的在市场“独善其身”么？数据反映出来的答案是否定的。
市住建局披露的数据显示，2014年1-8月，江门中心城区（蓬江、江海）一手住宅累计网签面积73.93万平方米，同比减少10.5%；累计网签6893套，同比减少2.0%。库存量方面，目前已摸高至约13000套，可供消化周期达16个月，处于供大于求状态。住建部在今年上半年提出“双向调控”时，曾阐述“高库存”是指地区的库存量可供消化周期为月消化量的12-15倍。显现，江门已经突破了“高库存”的范畴，有实行定向调控的基础和必要。
回归“刚需”退场和“首改”进场的话题。笔者认为，无论是还是江门，人口红利在房地产市场的体现越来越小。也就是说，刚性需求将会下降，而且目前已经在下降，“刚需”是在退场的。国家调整“二孩”政策，其中重要原因便是平缓人口红利对经济的不利影响。为什么说“首改”进场呢？从单位分房，到如今的商品房市场；从步梯房，到现在的电梯房；从旧城区，到城市新区……社会的发展积累了大量的“改善型”需求，而其中很大部分是“首次改善型”需求，激发“首改”置业，将对房地产市场产生深远影响。
笔者观察发现，“刚需”购房取决于其经济能力。“刚需”由于参加工作不久，支付能力非常有限，所以购买的产品通常是总价低的小户型产品。“首改”购房，因为已有自住房屋，并不急于购房，所以考虑购房的周期长，考虑的问题更偏重于楼盘的地段、户型舒适性、生活配套等方面。由于支付能力较强，“首改”通常会购买总价较高的大户型产品。因此，“刚需”与“首改”在市场当中是形成互补关系的，“同步”进退场对市场全面发展有积极作用。
纵观当下江门楼市，中小户型是畅销的，但大户型的消化速度则非常慢。原因与针对“刚需”“首改”的金融政策密切相关。“刚需”购房首付3成，利率可争取基准利率（国家已喊话“首套执行基准利率”，但部分银行仍未执行）；“首改”购房则首付6成，利率上浮10%以上。笔者认为，正是首付门槛不一样，利率不一样，才导致“首改”进场的速度“非常慢”，或者说“首改”进场是有心无力。这便是目前市场大户型产品消化慢的真正原因。
江门楼市政策调整可参考外地的调整策略。从外地调整的政策来看，限购松绑大部分针对大户型产品，最终目标是实现房地产市场均衡发展。江门只有“限外”政策，因此并不需要像外地那样调整“限购”政策，而且限购已经不是影响楼市的关键政策。江门应该参考已经调整省份的措施，在首套房贷款利率优惠、首套房认定、公积金贷款、财政补贴等方面进行调整。
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