[摘要] 7月伊始，2014年上半年江门楼市的成绩单也放榜了，江门楼市上半年表现如何，江门各大楼盘在上半年的表现如何呢？由于整体楼市环境的恶化，今年上半年江门楼市基本上也处在一个较为僵持的局面，整体的业绩表现相比去年失色不少，但同时对比其他城市，又称得上是让人眼前一亮。
7月伊始，2014年上半年江门楼市的成绩单也放榜了，江门楼市上半年表现如何，江门各大楼盘在上半年的表现如何呢？由于整体楼市环境的恶化，今年上半年江门楼市基本上也处在一个较为僵持的局面，整体的业绩表现相比去年失色不少，但同时对比其他城市，又称得上是让人眼前一亮。
数据看透楼市
供应： 库存居高不下
整个上半年，江门楼市的一个焦点就是居高不下的楼市库存。根据江门市住建局的楼盘预售信息显示，整个上半年，江门楼市共批准预售商品住宅7701套，同比增幅达到了80.1%。而截至5月底，江门中心城区的市场上已有商品住宅库存10500套，同比增幅达到69.4%。要知道，在去年同期，蓬江、江海区的上半年共计批准预售的商品住宅为4275套，而截至6月底的商品住宅库存仅为6600套。
事实上，在去年上半年，基本上每个月月底的库存量都保持在6600套左右上下浮动，新增的预售住宅和住宅销售量相对平衡，而楼市库存也就一直处在一个良性的状态。
不过，这种情况在去年下半年被彻底打破，尤其是去年“金九月”，蓬江、江海两区的新增预售商品住宅达到了惊人的3085套，占了去年全年推货量的四分之一还多，一下子把江门楼市的商品住宅库存推高到了9200套，巨额旧账的积压使得楼市库存再也没有下降过。
成交：6月明显回升
在成交方面，和其他城市出现大幅度的下滑不同，江门楼市上半年除了1月的惯性高企和2月的特殊低谷外，从3月开始基本上都处在一个相对稳定的状态。对比数据发现，和去年上半年5239套商品住宅的成交量相比，今年上半年蓬江、江海区商品住宅成交量为4970套，同比下跌5.1%。
根据江门市住建局的官网信息显示，6月份蓬江江海区新建商品住宅网签达到了1061套。这就意味着相比之前4个月，6月份的成交数字将会有较为明显的回升。这一情况表明江门上半年楼市仍然保持着较为坚挺的态势。
对于楼市成交情况，此前多位地产界业内人士分析认为，江门楼市的市场需求仍然保持着刚性和活力，加上今年上半年楼市库存较多，房价一直保持在相对合理的范围，而各大楼盘的促销和营销活动也对购房者起到了刺激作用，因此上半年江门楼市成交量较去年不会大幅下滑。
价格：没有出现大幅下跌
江门的房价也同其成交量一样，在上半年一直保持着较为坚挺的态势。
根据江门市住建局公布的市场月报，今年前5个月蓬江江海区的住宅成交均价一直在6500~7000元/平方米之间交替涨跌，总体呈现了微涨的趋势，既没有像去年那样大涨，也没有出现部分城市发生的明显下跌。
对于房价问题，一直以来在房地产业内都有着诸多争议。
在春节和两会前后，市场环境的恶化也使得房价拐点的论断不断。但当时元子地产总经理谭华驹就认为，江门楼市是一个相对健康的市场，泡沫并不大，市场崩盘论并不现实。而华茵桂语营销总监黄锦康则坚持认为江门楼市以刚需为主，所谓房价出现拐点基本上不可能，而房价仍然有上涨的空间。
之后连续4个月的数据表明，江门的房价确实没有出现许多人期望或者预言的下跌，甚至房价还在波动中小幅上涨。
而从目前江门市住建局官网的信息来看，6月份江门楼市的住宅成交均价恐怕仍然将稳定在6800~7000元/平方米之间。
楼盘作的“文章”
楼盘活动几乎不间断
上半年，几乎每个楼盘都在绞尽脑汁聚集人气，提振销售情况。因此楼盘活动几乎每周末都有，从未间断。
与以往不少开发商一些高大上的文化展览会活动不同，今年上半年江门楼盘都更注重和市民的接触和沟通，因此在营销活动上也更多地提供乐趣和服务，其中亲子主题尤为受到青睐，而诸如高考等服务性内容也是楼盘主打的一个方面，希望借此赢得市民青睐，树立较好的口碑。
在时间节点分布上，楼盘活动在妇女节、母亲节、五一劳动节以及世界杯期间都抓住时机，推出了不少主题活动，营造销售氛围。
一方面这些活动对楼盘本身的品牌打造有利，另一方面这些活动也满足了市民的休闲娱乐和文化生活需求，可谓开发商回馈社会的一种方式。
优惠力度越来越大
今年随着购房者观望情绪的进一步累积和市场存销压力的增大，江门的开发商们也有所松动。在江门楼市市面上各种打折、抵让的优惠力度也越来越大，路上随处可见的楼盘广告不停地变换着优惠措施和力度。
虽然江门没有零首付，但是翡翠华府、珠江御景山庄等几个楼盘都搞了首付一成起的活动。不少之前均价6000元/平方米以上的楼盘搞起了5000元/平方米的特价房，还有很多楼盘推出了5千抵两万、2万抵5万、2.5万抵10万的活动。
另外，最近江门新楼盘开盘的价格都比以前低了不少，前有锦富汇景湾的6280元/平方米起，之前上城铂雍汇的精装洋房都是7字头了，而这个月新开盘的帕佳图世家都是6250元/平方米左右了，这些价格对于江门楼市来说是低于此前的预期的。再加上6月份某央企大楼盘连续推出5字头和6字头等低于此前均价的房源，部分楼盘确实是希望通过让利跑量，来减少自身的压力，也让自己的业绩可以相对“漂亮点”。
3个楼盘销售业绩
在市场竞争激烈的上半年，各大楼盘的表现也各不一样，有的楼盘一直在积极推货推营销手段，有的楼盘则选择观望，有意控制推货节奏，避免陷入混战，慢慢蓄客，有的楼盘则选择谋定而后动。
根据心码工作室提供的每月楼盘销售数据，今年前5个月，江门中心城区销售业绩的楼盘分别是海逸城邦、保利大都会和江海碧桂园，在今年前5月，这三个楼盘分别销售了53245平方米、601套，28718平方米、233套，22603平方米、217套（江海碧桂园由于4月销售量未能进入前20，因此缺失4月数据），三个楼盘加起来的销售面积和销售套数都超过蓬江江海区总销量的四分之一。
其中海逸城邦在1月份就有着255套住宅的优异业绩，此后也一直稳定在江门楼市销售榜单的前列，连续三个月位居榜首。而保利则在经过三个月的蛰伏后在4月、5月份迎来爆发式的销售节点，一举冲进销售榜单的前两名。至于江海碧桂园，在1月之后就进入了控制推货节奏，稳步蓄客的阶段。
一位楼盘项目营销总监告诉记者，今年上半年楼市形势一直比较复杂，所以在推货节点和营销策略方面各楼盘都有更加慎重的考虑，在销售方面也是你追我赶，尽可能地抢占有利时机，去完成销售目标。不过，很多较小的房企由于种种原因，上半年的销售情况一直欠佳，下半年恐怕也难有作为。
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