[摘要] 2013年3 月1 日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》 【国办发„2013 ‟17 号】，对此前国务院常务会议提出的 “国 五条”进行进一步细化
三、 未来市场走势：3-4 月推盘旺季的成色可能受到影响，不同城市、区域分化进一步加剧
(1) 总体走势：短期价格上行势头或被抑制，供求关系有所转变，开发企业需要降低预期，平价推盘。
3-4 月为推盘小高峰，代表城市供应和成交量均大幅提高，随着调控持续加码，短期价格上行势头或被抑制，供求关系有所转变。2010 年以来代表城市月度成交及新批上市面积走势显示，一般3-4 月开发商均加速推盘节奏，供应量开始加大，助推成交量提高。2012 年，10 个代表城市成交量同比大幅增长近50%，而供应量与2011 年基本持平，全年销供比达到 1.1，供不应求态势初显。百城住宅均价自2012 年6 月，随着销售面积增速持续回升，新开工降幅继续扩大，环比涨幅由负转正，今年 1 月达到 9812 元/平方米，涨幅明显扩大至 1%。由于市场需求受政策影响较为敏感，随着2月“国五条”的出台，预计成交量受政策影响大幅上涨趋势将有所缓和，销供比或将由去年的大于1 变为小于1，短期价格大幅上行势头或被抑制。
(2) 城市分化：重点一二线城市受供应有限、政策趋紧影响，成交量上升有限；其他城市若价格平稳，成交量有望增长，但总体供过于求压力不减。
一线及热点二线城市：2012 年成交量上升明显，供应有限、政策趋紧情况下成交量上升有限。
一线城市和发达的二线城市（如长三角的杭州、南京等地），在过去两年受调控影响较大，2012 年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在 6-7 月率先达到小高峰，如北京6 月成交127 万平方米，达到2011 年来高点，并于8 月再创新高（130 万平方米），从供需情况来看，北京2012 年成交面积明显高于同期新批上市面积，实际土地供应也较少，供不应求态势加重。 在供应有限、政策趋紧情况下成交量上升有限。
其他城市：供应量充足，若价格平稳，成交量有望增长，供应压力不减 。
多数二线城市供需基本平衡，规模有望扩大，价格平稳，广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力。多数二线城市市场升温较晚，下半年以来成交量震荡上行。二线代表城市与2011 年底相比库存量小幅增长 6.6% ，供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市。若价格继续平稳运行，新增供应增加可能促使成交稳中有涨。三四线城市与二线城市表现类似，成交回升的更晚。从库存量来看，三四线代表城市可售面积比 2011 年底高出 2.8% ，由于近年来供应量过大，2012 年以来价格表现不及一二线城市。在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，价格上涨动力有限。
短期来看，房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场短期运行带来一定压力，企业应紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘策略，确保企业业绩平稳增长。展望未来，住房需求的根本动力仍在，只要房价平稳，经济平稳，市场需求依然广阔。正如历年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力。中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的原动力。我们依然看好未来十年中国房地产市场的发展，只是相关各方都应该降低预期，房地产业过去十多年高周转、高杠杆、高利润的“三高”模式已经结束，分化、调整、转型将是未来十年的关键词，开发企业、购房者、地方政府都应积极应对。
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